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Baufinanzierung: Ihr Weg in die eigenen vier Wände

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TÜV geprüftes Vergleichsportal

Verivox lässt seinen Ratenkredit-Vergleich freiwillig in regelmäßigen Abständen vom TÜV Saarland testen. Mit dem TÜV-Siegel bestätigen die Prüfer, dass der Kreditvergleich höchsten Qualitätsansprüchen genügt und für Verbraucherinnen und Verbraucher einfach und sicher nutzbar ist. Besonders positiv bewertet hat der TÜV bei seiner letzten Untersuchung die verbraucherfreundlichen Nutzungsbedingungen, die sichere Datenübermittlung, die nachvollziehbaren Filter- und Sortierkriterien sowie die hohe Anzahl der am Vergleich teilnehmenden Anbieter.

Verivox ist Preis-Champion und Branchensieger

Zum fünften Mal in Folge hat die Tageszeitung DIE WELT und die Beratungs- und Analysegesellschaft ServiceValue den Titel Preis-Champion in Gold an Verivox vergeben. Damit ist Verivox auch 2021 die Nr. 1 der Vergleichsportale. Bereits in den Jahren 2017 bis 2020 hat Verivox in der Gesamtwertung den bestmöglichen Status in Gold erreicht. Hinter der breit angelegten Kundenbefragung zur Preisbegeisterung stehen insgesamt rund 1 Mio. Kundenurteile zu 3.000 Unternehmen und 270 Branchen.

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Inhalt dieser Seite
  1. Was ist eine Baufinanzierung?
  2. Kostenloses Verivox-Ebook für Ihre Hausfinanzierung
  3. Gute Baufinanzierung erkennen
  4. Wer kann Fördermittel nutzen?
  5. Ratgeber: Baufinanzierung kündigen
  6. Eigenkapital und Zinsbindung
  7. Grafik: Bauzinsentwicklung
  8. Häufig gestellte Fragen

Baufinanzierung: Kleine Zinsunterschiede, große Wirkung

Vergleichen lohnt sich – bei der Baufinanzierung gilt diese goldene Regel ganz besonders. Denn beim Immobilienkredit geht es um hohe Beträge und lange Kreditlaufzeiten. Da haben schon kleine Unterschiede beim Zinssatz enorme Auswirkungen auf die Kosten. Wer einen Baukredit von 200.000 Euro nur 0,2 Prozentpunkte günstiger abschließt, spart über eine Gesamtlaufzeit von 20 Jahren mehr als 4.000 Euro Zinskosten. Stellen Sie jetzt Ihre unverbindliche Finanzierungsanfrage. Wir vergleichen Baufinanzierungen von rund bis zu 400 Banken und finden für Sie das optimale Angebot.

So nutzen Sie die Baufinanzierungsrechner

Sie tragen sich mit dem Gedanken, in ein Eigenheim zu investieren? In Zeiten niedriger Darlehenszinsen nur allzu verständlich. Doch eine günstige Baufinanzierung will gut durchdacht sein. Im Baufinanzierungsrechner von Verivox können Sie den Zins Ihres Baudarlehens schnell einschätzen.

Bevor es ins Detail geht, berechnen Kreditnehmer zunächst, wie viel Geld im Monat für die Tilgung zur Verfügung steht und wie teuer die neue Immobilie sein darf. Bei der Ermittlung Ihrer monatlichen Einnahmen und Ausgaben hilft der Haushaltsrechner. Im nächsten Schritt berechnet der Budgetrechner den Maximalpreis Ihrer Immobilie ausgehend von dem Zinssatz und Ihrem Eigenkapital.

Wer bereits genaue Daten zur Immobilie und dem benötigten Baudarlehen hat, erhält im Bauzinsrechner eine Berechnung seiner Zins- und Tilgungskonditionen. Beim Vergleich der Bauzinsen müssen Bauherren auch auf die Nachkommastellen achten – ungewohnt, da diese im alltäglichen Leben kaum eine Rolle spielen. Doch bei den hohen Summen und langen Laufzeiten einer Baufinanzierung lassen sich im direkten Vergleich bis zu mehrere tausend Euro einsparen.

Angebot anfordern und Beratung vereinbaren

Aus jedem Rechner können Sie ein unverbindliches Angebot anfordern. Der Vergleich überprüft Hunderte von Banken, Sparkassen und Versicherungen und findet das beste Angebot für Ihre Immobilienfinanzierung. Anschließend können Sie sich zwischen telefonischer Beratung und Beratung vor Ort an über 100 möglichen Standorten entscheiden, um Unterstützung beim Vergleich der Baufinanzierung zu erhalten.

Was ist eine Baufinanzierung?

In der Regel handelt es sich bei der Baufinanzierung um ein Annuitätendarlehen. In gleichbleibenden monatlichen Raten (Annuitäten) wird über eine vereinbarte Laufzeit die Darlehensschuld abbezahlt. Die monatliche Rate setzt sich aus den Komponenten Zins und Tilgung zusammen. Monat für Monat verringert sich die Restschuld, somit werden mit der Zeit auch die Zinsen geringer und die Tilgung geht immer schneller voran. Daher legen Kreditnehmer bei der Immobilienfinanzierung nur eine "anfängliche Tilgung" fest – sie steigt mit jeder Rate.

Da es bei einer Immobilienfinanzierung um sehr hohe Summen geht, ist das Darlehen am Ende der Laufzeit meist nicht komplett getilgt – eine Anschlussfinanzierung muss her. Kreditnehmer verhandeln einen neuen Zinssatz und können den Anbieter wechseln.

Kostenloses Verivox-Ebook für Ihre Hausfinanzierung

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Tipps und Tricks im Ratgeber Baufinanzierung

Damit Ihre Baufinanzierung auf einer soliden Basis steht, müssen Sie einiges beachten und zahlreiche Fragen klären: Von Eigenkapital über Zinsbindung bis zur staatlichen Förderung und dem Bankgespräch. Der „Baufinanzierungs-Guide“ von Verivox gibt Antworten auf alle wichtigen Fragen rund um Ihre Hausfinanzierung.

Tipps und Tricks im Ratgeber Baufinanzierung

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Wie erkenne ich eine gute Baufinanzierung?

Steht die Höhe der Finanzierung und die gewünschte Dauer der Zinsbindung fest, lassen sich Baudarlehen miteinander vergleichen. Neben dem Sollzins und Effektivzins ist beim Vergleich auch die Transparenz wichtig. Der Anbieter soll eine Aufstellung aller anfallenden Kosten und Sonderbedingungen liefern, damit Sie die Gesamtkosten verschiedener Angebote gut vergleichen können. Für die Baufinanzierung stehen zahlreiche alternative Anbieter zur Verfügung – alleine der Vergleich bei Verivox umfasst Hunderte von Banken, Versicherungen und Bausparkassen.

Zu den wichtigsten Konditionen beim Baufinanzierungsvergleich zählen etwa:

  • Nach wie vielen Jahren soll das Darlehen abbezahlt werden? Der Tilgungsrechner ermittelt, welche Laufzeit Sie bei welcher Tilgung erwartet.
  • Wie viele Jahre Sollzinsbindung sind erwünscht?
  • Können Kreditnehmer kostenlose Sondertilgungen leisten oder den Tilgungssatz anpassen?
  • Soll die Bank mehrere Monate ohne Bereitstellungszinsen anbieten?

Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen

Läuft die Sollzinsbindung aus, steht eine Anschlussfinanzierung an: Bauherren nehmen einen neuen Darlehensbetrag in Höhe der ausstehenden Restschuld auf. Sie können entweder bei derselben Bank bleiben (Prolongation) oder mit einem Vergleich zu einem neuen Anbieter wechseln. In beiden Fällen werden die Darlehenszinsen ausgehend von der aktuellen finanziellen Situation neu berechnet.

In Niedrigzinsphasen, wenn eine Zinserhöhung wahrscheinlich ist, können Kreditnehmer bereits Jahre vor Ende der Sollzinsbindung ein Forward-Darlehen abschließen. Hier werden die Zinsen bis zu 36 Monate vor der Auszahlung des Darlehens festgelegt, um aktuell günstige Zinsen für die Zukunft zu sichern.

Wer kann Fördermittel nutzen?

Bei der Baufinanzierung stellt sich natürlich die Frage, inwieweit staatliche Förderung genutzt werden kann. Mit dem Wohn-Riester erhalten Eigentümer selbst genutzter Immobilien eine Grundzulage von 154 Euro jährlich. Für jedes vor 2008 geborene Kind kommen 185 Euro, für später geborene Kinder 300 Euro hinzu. Für Familien mit Kindern kommt auch das Baukindergeld hinzu.

Ferner fördert die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) den Bau oder Kauf eines Eigenheims sowie die energetische Sanierung mit sehr günstigen Krediten oder Zuschüssen. Ausschlaggebend für die Förderung sind die sogenannten KfW-Effizienzhaus-Standards, die sich nach der Energieeinsparverordnung 2009 (EnEV2009) richten. Einen Überblick der Fördermöglichkeiten bietet der Ratgeber KfW-Förderung für Neubau, Kauf und Modernisierung.

Darüber hinaus sollte sich jeder Häuslebauer bei seinem zuständigen Bauamt über Förderungen durch sein Bundesland und ggf. Stadt oder Kommune informieren.

Ratgeber: Baufinanzierung kündigen

Außerordentliche Kündigung

Darlehensvertrag kündigen: Das müssen Sie wissen

In diesem Ratgeber finden Sie alle Informationen rund um die Kündigung Ihres Baudarlehens.

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Familie absichern

Zur Baufinanzierung gehört auch die Absicherung der Familie. Eine Risikolebensversicherung oder Restschuldversicherung (eine besondere Form der Risikolebensversicherung) kann die Hinterbliebenen davor bewahren, die Immobilie im Fall der Fälle veräußern zu müssen. Auch für Versicherungen bietet Verivox übersichtliche Vergleiche.

Eigenkapital berücksichtigen

Auch bei niedrigen Bauzinsen ist von einer Baufinanzierung nur mit Fremdkapital dringend abzuraten. Neben der Grunderwerbsteuer, den Kosten für Notar und eventuelle Maklercourtage sollten mindestens 20 Prozent des Kaufpreises auf der hohen Kante sein. Auf jeden Fall sollten mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlt werden.

Je weniger Eigenkapital man in die Finanzierung einbringt, desto mehr treibt das den Zinssatz und die monatliche Rate des Darlehens in die Höhe. Auch fehlt ein nötiger Sicherheitsspielraum. Sieht sich der Eigentümer gezwungen, die Immobilie nach ein paar Jahren wieder zu verkaufen, könnte der Verkaufserlös nicht einmal ausreichen, um den Kredit abzulösen. Dies würde bedeuten, Haus weg – Schulden da.

Zinsbindung festlegen

Dann stellt sich die Frage, bis wann das Baudarlehen abbezahlt sein soll. Als Mittel zur Altersvorsorge sollte das bis spätestens zum Eintritt in den Ruhestand sein – schon alleine deshalb, da ab diesem Zeitpunkt mit einem geringeren Einkommen zu rechnen ist. Im Rentenalter noch Kreditraten zu stemmen, dürfte viele Eigenheimbesitzer finanziell überfordern.

Für mehr Sicherheit sorgt eine lange Zinsfestschreibung: 20 bis 25 Jahre Zinsbindung mögen anfangs etwas teurer als klassische 10-Jahres-Darlehen sein, sind aber viel besser planbar und gerade bei niedrigen Bauzinsen attraktiver denn je. Maximale Sicherheit bietet ein Volltilgerdarlehen. Folgende Übersicht zeigt, wie sich die Zinsen entsprechend der Zinsbindungsfrist unterscheiden.

Zinsentwicklung für Baukredite

Häufig gestellte Fragen

Um abschätzen zu können, welche Immobilien für Sie infrage kommen, brauchen Sie eine grobe Vorstellung davon, wie viel Budget Ihnen insgesamt zur Verfügung steht und welchen Kaufpreis Sie sich mit Ihren finanziellen Mitteln leisten können.

Idealerweise bringen Sie rund 20 Prozent Eigenkapital in die Finanzierung ein. Die Rate für den Baukredit sollte nicht mehr als 40 Prozent Ihres verfügbaren Einkommens aufzehren. Spätestens wenn Sie in Rente gehen, sollte die Immobilie komplett abbezahlt sein.

Wie Sie unter diesen Voraussetzungen Schritt für Schritt selbst ausrechnen, wie viel Ihre neue Immobilie kosten darf, erklären wir in diesem Ratgeber: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Außerdem hilft Ihnen unser Budgetrechner dabei, den finanzierbaren Kaufpreis zu ermitteln.

Zusätzlich zum Kaufpreis fallen bei jedem Immobilienerwerb Nebenkosten an, die Sie bei der Planung Ihrer Finanzierung berücksichtigen sollten. Wie hoch diese Kosten insgesamt ausfallen, ist individuell sehr unterschiedlich. Die folgenden Werte dienen deshalb nur der groben Orientierung:

  • Grunderwerbsteuer – je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises
  • Notar- und Grundbuchkosten – meist ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises (Nutzen Sie unseren Notar- und Grundbuchkostenrechner zur genaueren Kostenabschätzung.)
  • Maklerprovision – frei verhandelbar; üblicherweise zahlt der Käufer je nach Bundesland zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises an Makler.

Detailliertere Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zu Nebenkosten beim Hauskauf.

Je mehr Eigenkapital Sie selbst in die Finanzierung einbringen, desto besser. Sie müssen weniger Kredit aufnehmen und sind entsprechend schneller schuldenfrei. Außerdem sinkt durch einen hohen Eigenkapitalanteil das Risiko für die Bank. Dadurch kann sie Ihnen einen günstigeren Zinssatz anbieten.

Laut einer Faustregel sollten Sie etwa 20 Prozent des Kaufpreises sowie sämtliche Kaufnebenkosten aus Ihrem Eigenkapital finanzieren können. Bei tadelloser Bonität vergeben einige Banken heute aber sogar Darlehen, bei denen der Kreditbetrag höher ist als der Kaufpreis und damit auch Teile der Nebenkosten mitfinanziert.

Je höher der Tilgungssatz, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Wenn möglich, sollten Sie Ihren Baukredit spätestens beim Eintritt in den Ruhestand vollständig abbezahlt haben. Wenn Sie es sogar etwas schneller tilgen, erhalten Sie sich dadurch die Freiheit, ein wenig früher aus dem Erwerbsleben auszuscheiden. Der optimale Tilgungssatz hängt also vor allem von Ihrem Alter ab.

Bliebe das aktuelle Zinsniveau über die gesamte Laufzeit konstant, würden Sie bei einem Tilgungssatz von 2 Prozent ungefähr 35 Jahre benötigen, bis Ihr Darlehen vollständig getilgt ist. Bei einem Tilgungssatz von 3 Prozent wären Sie etwa 10 Jahre schneller schuldenfrei.

Wenn Sie ein Immobiliendarlehen beantragen, benötigt die Bank zahlreiche Unterlagen und Nachweise von Ihnen – einerseits persönliche Unterlagen zu Ihnen als Kreditnehmer und andererseits Unterlagen zur Immobilie.

Zu den persönlichen Unterlagen zählen unter anderem Einkommensnachweise und Steuerbescheide. Die Bank benötigt diese Nachweise, um Ihre Bonität einzuschätzen. Außerdem müssen Sie Belege über Art und Höhe Ihres Eigenkapitals beibringen – zum Beispiel entsprechende Konto- und Depotauszüge oder einen Nachweis über bestehende Bausparguthaben.

Unterlagen zur Immobilie erhalten Sie in der Regel vom Verkäufer, dem Makler oder beim Neubau von Ihrem Bauträger beziehungsweise Architekten. Die Bank benötigt unter anderem Bauzeichnungen und die Baubeschreibung, eine Wohnflächenberechnung und eine aktuelle Flurkarte sowie einen aktuellen Grundbuchauszug – bei Eigentumswohnungen außerdem noch die Teilungserklärung. Auch den Kaufvertrag und gegebenenfalls eine Auflistung über geplante Eigenleistungen müssen Sie der Bank zur Verfügung stellen.

Ralph Wefer

Author

Ralph Wefer

Senior Online-Redakteur Finanzen

Ralph kam 2017 zu Verivox, um unsere Kunden bei ihrer Suche nach günstigen Finanz- und Versicherungsprodukten zu unterstützen. Zuvor hat er mehrere Jahre als Verbraucher-Journalist bei t-online.de gearbeitet.

People Component Oliver Maier

Expert

Oliver Maier

Geschäftsführer Verivox Finanzvergleich GmbH

Oliver leitet bei Verivox den Bereich Finanzen – ein Team aus Bankexperten, Kreditberatern, Datenanalysten und Produktentwicklern. Er bürgt mit seiner Expertise für die Qualität unserer Inhalte.

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