Hypothekendarlehen: Unverbindlicher, schneller Zins-Check

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Inhalt dieser Seite
  1. Hypothekendarlehen vergleichen
  2. Was ist ein Hypothekendarlehen?
  3. Tilgungsvarianten
  4. Variablen des Hypothekendarlehens
  5. Checkliste für Ihr Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen – die Finanzierung fürs Eigenheim

Für den Kauf einer Immobilie oder den Bau des eigenen Hauses müssen die meisten Käufer und Bauherren auf ein Hypothekendarlehen zurückgreifen. Durch die Vielzahl an Anbietern ist der Markt jedoch unübersichtlich. Bei Verivox finden angehende Eigenheimbesitzern einen umfassenden Vergleich und hilfreiche Rechner. Sie können persönliche Beratung online, telefonisch oder vor Ort vereinbaren. So finden Sie mit Sicherheit das perfekt auf Sie zugeschnittene Darlehen zum günstigsten Zinssatz.

Hypothekendarlehen vergleichen und sparen

Immobilienkäufer und Bauherren, die ein Darlehen zur Finanzierung ihrer Immobilie aufnehmen möchten, sollten zunächst die Konditionen verschiedener Banken vergleichen. Denn aufgrund der hohen Kreditsummen und langen Laufzeiten von Immobiliendarlehen wirken sich auch minimale Zinsunterschiede spürbar auf die monatliche Belastung aus. Einen ersten Eindruck von der genauen Höhe Ihrer Bauzinsen gibt Ihnen der schnelle Zins-Check. Und so geht es:

  1. Rechner starten: Geben Sie die gewünschte Sollzinsbindung, den Kaufpreis oder die Bausumme und das benötigte Darlehen (Kaufpreis zuzüglich Nebenkosten und abzüglich des Eigenkapitals) in den Rechner ein.
  2. Angebot ermitteln: Im nächsten Schritt können Sie Ihr Immobilienvorhaben noch einmal konkretisieren – zum Beispiel ob Sie bauen, kaufen oder eine Anschlussfinanzierung benötigen. Legen Sie eine anfängliche Tilgung von null Prozent fest, wird ein endfälliges Darlehen berechnet. Bei einem höheren Prozentsatz findet ein Vergleich von Annuitätendarlehen statt. Anschließend ermittelt der Hypothekendarlehen-Vergleich die mögliche Zinsspanne bei über 400 Banken, Sparkassen und Versicherungen.
  3. Finanzierungsanfrage stellen: Nachdem der Rechner das günstigste Angebot für Sie ermittelt hat, können Sie unverbindlich und kostenlos eine Finanzierung anfragen. Ergänzen Sie dazu Ihre Kontaktdaten und wählen Sie aus, ob die Finanzberatung am Telefon, per Video oder in einer Filiale in Ihrer Nähe erfolgen soll.

Möchten Sie Ihre möglichen Zinsen genauer ermitteln, können Sie den detaillierten Bauzinsrechner nutzen.

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Was ist ein Hypothekendarlehen?

Mit einem Hypothekendarlehen können Verbraucher den Kauf oder Bau ihrer Immobilie finanzieren. Der Begriff wird häufig synonym für alle Arten der Immobilienfinanzierung verwendet, auch wenn dabei keine Hypothek zum Einsatz kommt.

Das Grundpfandrecht

Grundschuld und Hypothek sind Varianten des Grundpfandrechts. Mit einem Grundpfandrecht kann der Kreditgeber (eine Bank oder Bausparkasse) die belastete Immobilie der Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung zuführen, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Entsprechende Vereinbarungen sind im Darlehensvertrag festgeschrieben. Darüber hinaus sichert sich die Bank das Recht der Verwertung durch Eintragung der Hypothek bzw. Grundschuld in das Grundbuch.

Die meisten Immobilienkredite werden heute nicht durch eine Hypothek, sondern durch eine Grundschuld besichert, da sie für Kreditnehmer bequemer ist. Doch in der Praxis werden oft beide Varianten als Hypothekendarlehen bezeichnet.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Grundschulden sind flexibler und günstiger, da sie nicht an den jeweiligen Kredit gebunden sind. Wird ein Hypothekendarlehen getilgt, erlischt die Hypothek, da sie nur in Verbindung mit dem zu Grunde liegenden Darlehen existiert. Eine Übertragung der Hypothek auf eine neue Beleihung (zum Beispiel eine Anschlussfinanzierung) ist nicht möglich. Stattdessen wird eine neue Hypothek aufgenommen – das kostet Zeit und Geld. Zudem darf das Darlehen bei einer Kreditvergabe ausschließlich in die Immobilie fließen.

Arten von Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen können in verschiedenen Varianten getilgt werden: über ein Annuitätendarlehen, ein Volltilgerdarlehen oder ein endfälliges Darlehen. Die gängigste Variante ist das Annuitätendarlehen – vor allem Verbrauchern bietet dieses mehr Planbarkeit.

Annuitätendarlehen: Die beliebteste Form von Hypothekendarlehen

Bei Annuitätendarlehen fallen jährlich (lat. „annus“ – „das Jahr“) stets gleich hohe Raten an, die aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil bestehen. Der Zins wird auf das Jahr hochgerechnet, daher wird in den Kreditverträgen der Zinssatz mit dem Zusatz „p. a.“ („pro Jahr“) angegeben. Der Zinssatz ist in der Regel für einen bestimmten Zeitraum festgeschrieben, meist für fünf bis zwanzig Jahre. Die Annuität wird in der Regel in monatlichen Raten bezahlt, doch auch vierteljährliche Raten sind möglich.

Bei diesem Darlehen senkt jede Rate die Restschuld und somit die Höhe der Zinsen. Damit der zu zahlende Betrag konstant bleibt, steigt gleichzeitig der Anteil der Tilgung an den Raten. Das ist der Grund, warum Hypothekendarlehen mit einer anfänglichen Tilgung von 1 Prozent nicht erst nach 100 Jahren zurückgezahlt sind. Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit. Jede Sondertilgung verkürzt die Laufzeit und senkt die Gesamtkreditkosten.

Sollzins und effektiver Jahreszins

Die Häufigkeit der Raten kann sich auf den Soll- und Effektivzins auswirken, wenn jede Rate sofort mit der Restschuld verrechnet wird. Wird die Rate monatlich entrichtet, ergibt sich bei gleichem Sollzins ein höherer effektiver Jahreszins als bei einer vierteljährlichen Rate. Aber die Zinskosten sind bei einer monatlichen Rate über die Laufzeit gerechnet geringer als bei einer vierteljährlichen, sodass für den Kunden die monatliche Ratenzahlung letztendlich günstiger ist (sofern sich das in der Tilgungsverrechnung widerspiegelt).

Das Volltilgerdarlehen

Volltilgerdarlehen sind eine besondere Form von Annuitätendarlehen. Hier ist die Zinsbindung mit der Laufzeit identisch, die in der Regel recht lang ausfällt. Das komplette Volltilgerdarlehen wird noch während der Zinsbindungsfrist bezahlt, sodass keine Anschlussfinanzierung nötig ist. Die monatlichen Raten bleiben auch hier während der gesamten Zahlung konstant – weisen jedoch eine entsprechend höheren Tilgungsanteil auf, damit der Kredit auch innerhalb der Kreditlaufzeit bezahlt wird.

Endfälliges Darlehen

Während Tilgungsdarlehen in regelmäßigen Raten getilgt werden, verläuft die Tilgung bei einem endfälligen Hypothekendarlehen anders. Während der gesamten Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer ausschließlich die Hypothekenzinsen. Die Tilgung erfolgt am Ende der vereinbarten Laufzeit in einer Summe. Ein endfälliges Darlehen wird häufig im Zusammenhang mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag vereinbart. In diesem Rahmen wird der Tilgungsbetrag angespart.

Anschlussfinanzierung

Bei einem klassischen Hypothekendarlehen müssen Kreditnehmer am Ende der Zinsbindungsfrist einen weiteren Kredit aufnehmen, um die verbleibende Restschuld zu tilgen: die sogenannte Anschlussfinanzierung. Dafür können Sie entweder bei der vorhandenen Bank einen neuen Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit festlegen oder sich bei anderen Banken nach günstigeren Konditionen umschauen. Generell empfiehlt es sich, das Angebot der aktuellen Bank mit anderen Angeboten zu vergleichen. Im Darlehensrechner bei Verivox können Sie schnell die besten Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung finden.

Variablen des Hypothekendarlehens

Neben dem Zins und der Laufzeit beeinflussen einige weitere Variablen die Gesamtkosten eines Hypothekendarlehens.

Darlehenssumme

Die Darlehenssumme eines Hypothekendarlehens entspricht meist dem Beleihungswert und nicht dem Kaufpreis oder gar dem tatsächlichen Wert der Immobilie. Zur Bestimmung der möglichen Darlehenssumme legt der Kreditgeber den künftigen Wert der Immobilie zugrunde, also die Summe, die die Bank beim Verkauf oder einer Zwangsversteigerung des Haues erhalten würde.

In der Regel vergeben Banken einen Beleihungswert von 80 Prozent der Immobilie; er wird jedoch von Bank zu Bank unterschiedlich ermittelt. Kreditnehmer sollten sich deshalb darauf einstellen, das fehlende Kapital aus eigenen Mitteln aufbringen zu können.

Hypothekendarlehen und Eigenkapital

Das Verhältnis von Eigenkapital und Darlehenshöhe ist ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Baufinanzierung. Viele Banken vergeben Hypothekendarlehen nur, wenn Kreditnehmer einen ausreichend großen Eigenanteil selbst übernehmen kann – empfohlen werden zehn bis zwanzig Prozent der Gesamtkosten zuzüglich der Nebenkosten. Außerdem bieten Banken oft umso günstigere Zinsen für Darlehen an, je größer der eigene finanzielle Anteil ist.

Zum Eigenkapital zählt neben dem Einkommen und Barvermögen auch Geld auf Spar- und Depotkonten. Der Rückkaufwert einer Lebensversicherung kann ebenfalls kalkuliert werden sowie anteilig auch der Verkauf festverzinslicher Wertpapiere. Einige Kreditinstitute erkennen auch die sogenannte „Muskelhypothek“ als Eigenkapital an. Dabei handelt es sich um Eigenleistungen des Kreditnehmers bei den Bau- oder Umbauarbeiten, welche die Bank als Kapital betrachtet. Die Bewertung erfolgt jedoch nicht in derselben Höhe, in der Kosten für vergleichbare Handwerkerleistungen anfallen würden.

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Variabler Zinssatz

Manche Banken bieten Hypothekendarlehen mit einem variablen Zinssatz aufzunehmen. Ein variabler Zinssatz ist vergleichsweise riskant, da er sich den Senkungen und Anhebungen des Leitzinssatzes der Europäischen Zentralbank anpasst und seine Entwicklung daher nicht vorhersehbar ist. Empfehlenswert sind variable Zinssätze daher nur in extremen Hochzinsphasen, wenn kurzfristige Zinssenkungen zu erwarten sind oder wenn das Hypothekendarlehen nur für einen kurzen Zeitraum aufgenommen wird.

Checkliste für Ihr Hypothekendarlehen

Bevor Eigenheimbesitzer nach der passenden Immobilie suchen oder eine Baufinanzierung aufnehmen, ist es von Vorteil, sich die aktuelle und künftige Finanzsituation vor Augen zu führen und die Angebote verschiedener Banken zu vergleichen. Für beides finden Sie auf Verivox nützliche Rechner, die Ihnen bei der Suche dem passenden Hypothekendarlehen weiterhelfen.

  • Monatsrate ermitteln: Mit dem Haushaltsrechner von Verivox können Eigenheimbesitzer ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. So wird sichtbar, wie viel Sie im Monat für die Tilgung des Hypothekendarlehens investieren können. Unser Tipp: Kalkulieren Sie einen finanziellen Puffer für unerwartete Ausgaben ein und gönnen Sie sich einen finanziellen Spielraum für kleine Wünsche. Wählen Sie ein Darlehen mit kostenloser Sondertilgungsoption, so können Sie unverbrauchtes Geld flexibel in eine Sondertilgung investieren.
  • Maximale Kauf- und Baukosten berechnen: Während potenzielle Käufer nach Eigentümer suchen, sollten sie ihr Budget kennen. Mit dem Budgetrechner können Sie selbst ermitteln, wie viel die Immobilie höchstens kosten darf. Unser Tipp: Beachten Sie dabei anfallende Nebenkosten – der Nebenkostenrechner hilft Ihnen dabei.
  • Baufinanzierung planen: Der Tilgungsplan aus unserem Tilgungsrechner zeigt Ihnen an, wann die Wunschimmobilie vollständig bezahlt ist und Ihnen gehört. Unser Tipp: Nutzen Sie den Tilgungs- und Bauzinsrechner parallel und variieren Sie die Zinsbindungsfrist, um eine gute Balance aus monatlicher Rate, günstigen Zinsen und einer ausreichenden Tilgung zu ermitteln. So finden Sie das optimale Hypothekendarlehen.
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