Bausparvertrag-Vorfinanzierung: So funktioniert's!

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Wer bereits vor der Zuteilungsreife des Bausparvertrags Kredit benötigt, kann mit dem Zwischenkredit oder dem Vorausdarlehen auf unterschiedliche Varianten der Bausparvertrag-Vorfinanzierung zurückgreifen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die reguläre Auszahlung des Bauspardarlehens erfolgt erst, wenn der Vertrag die Zuteilungsreife erreicht hat.
  • Wer bereits einen Teil des Guthabens angespart hat und Kredit benötigt, kann die Zeit bis zur Zuteilung des Bausparvertrags mit einem Zwischenkredit überbrücken.
  • Das Bausparsofortdarlehen kommt in Frage, wenn eine Finanzierung ansteht und das Darlehen bereits mit dem Abschluss des Bausparvertrags zur Verfügung stehen soll.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Der Bausparvertrag kombiniert Sparen und Kreditfinanzierung in zwei Phasen. Zuerst zahlt der Bausparer Geld auf seinen Vertrag ein und bildet damit ein Guthaben. Sind je nach Tarif nach einigen Jahren etwa 30 bis 50 Prozent der beim Abschluss vereinbarten Bausparsumme als Guthaben vorhanden, erreicht der Vertrag die so genannte Zuteilungsreife.

Anspruch auf Bauspardarlehen erst nach Zuteilung

Mit der Zuteilung des Vertrags hat der Bausparer das Recht, sich nicht nur das Guthaben, sondern auch die noch fehlende Differenz zur Bausparsumme als Darlehen auszahlen zu lassen. Nun beginnt die Finanzierungsphase, und der Bausparer zahlt sein Darlehen in regelmäßigen Monatsraten zurück.

Bei einem regulären Ablauf können Sie als Bausparer folglich das Darlehen erst in Anspruch nehmen, wenn die Voraussetzungen für die Zuteilung des Vertrags erfüllt sind. Das kann je nach Tarif und Sparleistung etwa vier bis acht Jahre dauern.

Vorfinanzierung: Bausparvertrag mit Zwischenkredit

Wenn Sie aufgrund eines Immobilienkaufs oder einer größeren Sanierung die Vertragssumme des Bausparvertrags benötigen, obwohl dieser noch nicht zuteilungsreif ist, können Sie das Bauspardarlehen mangels Freigabe nicht abrufen.

Für solche Fälle bieten Bausparkassen eine Bausparvertrag-Vorfinanzierung an. Der Bausparer erhält bis zur Zuteilungsreife des Vertrags einen Zwischenkredit in Höhe der Bausparsumme. Für dieses Darlehen zahlt der Kreditnehmer nur Zinsen und leistet keine Tilgung. Die Ablösung erfolgt dann bei der Zuteilung des Vertrags durch das Bausparguthaben und das Bauspardarlehen.

Beispiel: Aufgrund einer früher als geplant notwendigen Dachsanierung benötigt ein Bausparer 20.000 Euro. Zwar besitzt er einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 20.000 Euro, doch das Guthaben beträgt erst 7.000 Euro, und die Zuteilungsreife soll erst in zwei Jahren erreicht sein. Daher beantragt er bei der Bausparkasse ein tilgungsfreies Vorausdarlehen über 20.000 Euro und bekommt dieses sofort ausgezahlt. Er bespart den Vertrag weiter und erhält in zwei Jahren das Guthaben von 10.000 Euro plus weitere 10.000 Euro als reguläres Bauspardarlehen. Mit dieser Summe löst er die Zwischenfinanzierung ab.

Bausparvertrag mit Sofortauszahlung: Das Vorausdarlehen macht es möglich

Auch für diejenigen, die einen Immobilienkauf finanzieren wollen und noch keinen Bausparvertrag besitzen, bieten Bausparkassen eine Lösung an: den Bausparvertrag mit Sofortauszahlung. Hierbei erhält der Bausparer direkt mit dem Vertragsabschluss ein Vorausdarlehen, das man auch als Bausparsofortdarlehen bezeichnet. Der Ablauf gliedert sich dabei wie folgt:

  • In der ersten Phase entrichtet der Bausparer Zinsen für das Vorausdarlehen und zahlt parallel dazu Geld in den Bausparvertrag ein. Auf diese Weise baut er nach und nach das Bausparguthaben auf, das für die Zuteilung des Vertrags erforderlich ist.
  • Mit der Zuteilung des Bausparvertrags erfolgt die Umschuldung. Die Bausparkasse löst mit dem angesparten Guthaben einen Teil des Vorausdarlehens ab und wandelt die Restschuld in einen Bausparkredit um.
  • Damit beginnt die zweite Phase. Nun zahlt der Bausparer seine Monatsrate, die sowohl den Darlehenszins als auch einen Tilgungsanteil enthält, an die Bausparkasse, bis das Bauspardarlehen vollständig zurückgezahlt ist.

Vergleich Bausparsofortdarlehen und Bankkredit: Das sind die Unterschiede

Sowohl die Bausparvertrag-Vorfinanzierung als auch das klassische Bankdarlehen eignen sich für den Einsatz bei der Immobilienfinanzierung. Allerdings sollten Sie die wichtigsten Unterschiede zwischen den beiden Finanzierungsprodukten kennen, die in der nachfolgenden Tabelle aufgelistet sind.

Bausparvertrag mit Sofortauszahlung
Bankdarlehen
Aufbau des Finanzierungsproduktes Bausparvertrag in Kombination mit tilgungsfreiem Vorausdarlehen für die Zwischenfinanzierung bis zur Zuteilung Darlehen mit sofort beginnender Tilgung
Zinssicherheit Die Zinsen sind bis zum Ende der Gesamtfinanzierung festgeschrieben Individuelle Vereinbarung der Sollzinsbindung
Nebenkosten Abschlussgebühr für den Bausparvertrag Keine weiteren Nebenkosten
Sondertilgung In der Regel erst ab dem Zeitpunkt der Umschuldung auf das Bauspardarlehen möglich Je nach individueller Vereinbarung mit dem Darlehensgeber möglich
Vergleichbarkeit Schwierig, da sich der Effektivzins nur auf die Kredite bezieht und der Sparzins des Bausparvertrags unberücksichtigt bleibt. Einfach, da die Bank im Angebot den Soll- und Effektivzins ausweist

Tipp: Wenn Sie ein Bausparsofortdarlehen mit einem anderen Finanzierungsangebot vergleichen wollen, sollten Sie die Bausparkasse zur Angabe des Gesamteffektivzinses auffordern. Im Gegensatz zum einfachen Effektivzins berücksichtigt der Gesamteffektivzins, dass in der ersten Finanzierungsphase der Sparzins des parallel laufenden Bausparvertrags weitaus niedriger ist als der Kreditzins für die Zwischenfinanzierung, was die effektiven Zinskosten unterm Strich erhöht.