Baufinanzierung umschulden und günstige Zinsen sichern

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Umschuldung einer Baufinanzierung: Welche Möglichkeiten gibt es?

Die Umschuldung einer Baufinanzierung kann, gerade in Niedrigzinszeiten, ein erhebliches monatliches Einsparungspotenzial bergen. Bei einer Restschuld von 100.000 Euro können pro Prozentpunkt günstigerem Zins monatlich knapp 84 Euro eingespart werden. Wer einen Kredit über 250.000 Euro von vier Prozent Zinsen auf ein Prozent umschuldet, reduziert die monatliche Belastung ohne Tilgung von 834 Euro auf 208 Euro. Doch Banken sind berechtigt, eine hohe Vorfälligkeitsentschädigung zu erheben, die die Zinsersparnis relativiert. Damit eine Umschuldung reibungslos klappt, sollte der Darlehensnehmer jedoch einige Punkte beachten.

3 Möglichkeiten zur Umschuldung

Der Kreditnehmer kann seine Baufinanzierung grundsätzlich auf 3 Weisen umschulden:

  • Bei berechtigtem Interesse jederzeit – in diesem Fall wird jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Hier gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
  • Nach Ablauf von zehn Jahren kann der Darlehensnehmer seinen Baukredit mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist umschulden.
  • Nach Ablauf der Zinsbindung: Läuft die vertraglich vereinbarte Zinsbindungsfrist aus, muss der Bauherr das Darlehen vollständig zurückzahlen oder eine Anschlussfinanzierung aufnehmen und kann dabei auch die Bank wechseln.

Bei berechtigtem Interesse umschulden: Achtung, Vorfälligkeitsentschädigung!

§490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) besagt: In den ersten zehn Jahren kann der Baukredit vor Ablauf der Zinsbindung nur bei berechtigtem Interesse gekündigt werden. Dieses Interesse ist zum Beispiel beim Verkauf der finanzierten Immobilie gegeben. In diesem Fall darf die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Die Höhe dieser Strafgebühr ist nicht gesetzlich geregelt, soll jedoch den Zinseinnahmen entsprechen, die der Bank durch die verfrühte Kündigung entgangen sind.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei flexiblem Zinssatz

Die Vorfälligkeitsentschädigung wird bei jedem Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz fällig. Hier gibt es nur sehr wenige Ausnahmen. Anders sieht die Sache bei einem Darlehen mit flexiblem Zinssatz aus. Hier ist eine kostenfreie Kündigung jederzeit mit einer dreimonatigen Frist möglich.

Umschulden nach zehn Jahren

Die Frist von zehn Jahren beginnt zum Zeitpunkt der Vollauszahlung des Darlehens. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist kann der Kreditnehmer den Kredit umschulden, ohne dass ihm eine Strafzahlung droht. Hierfür nutzt er das Sonderkündigungsrecht nach §489 Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Anschlussfinanzierung: Eine Umschuldung nach Ablauf der Zinsbindung

In der Regel gibt es hier wenig zu beachten. Die Finanzierung kann frei bei jedem beliebigen Finanzdienstleister getätigt werden. Zu beachten ist nur, dass die Anschlussfinanzierung früh genug vorbereitet wird. Die Restschuld ist mit Ablauf des Kreditvertrages fällig. Kann der Betrag nicht aus eigenem Vermögen bezahlt oder nicht über eine Umschuldung erbracht werden, droht die Zwangsversteigerung.

Die Prolongation: Anschlussfinanzierung ohne Umschuldung

Wer sich entschließt, beim gleichen Anbieter zu bleiben, der führt damit eine sogenannte Prolongation aus. Dies bedeutet nichts anders, als dass der bestehende Kreditvertrag verlängert, Konditionen wie Zinsen und Tilgung allerdings neu vereinbart werden. Spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist muss der Kreditgeber eine Prolongation vorschlagen oder ausschließen. Allerdings kann die Prolongationsvereinbarung auch schon bis zu zwölf Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Das macht vor allem in Zeiten steigender Zinsen Sinn.

Vorteile der Prolongation

Der Vorteil der Prolongation liegt im Komfort für den Kreditnehmer. Da die Rahmenkreditbedingungen gleich bleiben, muss hier nichts mehr neu geprüft werden. Zusätzlich werden keine Kosten durch eine Grundbuchumschreibung fällig, die bei einem Anbieterwechsel notwendig wäre. Da es sich hierbei jedoch meist nur um wenige Hundert Euro handelt, fällt dieses Argument kaum ins Gewicht.

Nachteile einer Prolongation

Manche Banken spekulieren auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden und unterbreiten ein schlechteres Angebot als die Konkurrenz. Es lohnt sich also, einige Vergleichsangebote einzuholen und auf dieser Grundlage mit dem Finanzdienstleister neu zu verhandeln.

Das Forward-Darlehen zur Anschlussfinanzierung

Das Forward-Darlehen stellt eine Besonderheit im Finanzwesen dar. Damit können Darlehensnehmer einen heute bestehenden Zinssatz für die Zukunft sichern. Das Forward-Darlehen kann bis zu 60 Monate vor dem Zeitpunkt der eigentlichen Anschlussfinanzierung vereinbart werden. Die Zinssicherheit erkauft sich der Darlehensnehmer in der Regel mit einem geringen Zinsaufschlag von 0,01 bis 0,06 Prozent pro Monat.

Das Forward-Darlehen setzt sich aus zwei Perioden zusammen. In der Forward-Periode ist der Kreditnehmer von allen Ratenzahlungen befreit. Nach Ablauf der Forward-Periode wird der Baukredit ausgezahlt und die Ratenzahlung setzt ein. So kann ein Kreditnehmer die Umschuldung seiner Baufinanzierung schon Jahre im Voraus planen.

Ein Forward-Darlehen lohnt sich immer dann, wenn mit einem Zinsanstieg gerechnet werden kann. Fallen hingegen die Bauzinsen entgegen der ursprünglichen Annahme und der Kreditnehmer möchte das Forward-Darlehen nicht abnehmen, muss er dem Kreditinstitut wiederum eine hohe Nichtabnahmegebühr zahlen.

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