Immobilienkredit: Zinsen berechnen und Angebote vergleichen

So vergleichen Sie Immobilienkredite

Eine Immobilienfinanzierung ist eine langfristige Entscheidung und sollte deshalb sorgfältig und nicht überstürzt getroffen werden. Deshalb gilt: Holen Sie sich verschiedene unverbindliche Kreditangebote ein und vergleichen diese miteinander. Mit Verivox können Sie das bequem von zu Hause aus tun.

Arten von Immobilienkrediten

Neben dem gängigen Annuitätendarlehen gibt es noch weitere Finanzierungsmöglichkeiten für den Kauf oder Bau einer Immobilie.

• Volltilgerdarlehen: Mit einem Volltilgerdarlehen lässt sich der gesamte Immobilienkredit innerhalb der Laufzeit tilgen, ohne dass eine Restschuld fällig wird. Die Zinsbindungsfrist und die anfängliche Tilgung sind dabei in der Regel wesentlich länger und viel höher als bei einem Annuitätendarlehen. Langfristig gesicherte Arbeits- und Einkommensverhältnisse sind daher eine ideale Voraussetzung.
• Bausparvertrag: Wer einen Bausparvertrag besitzt, kann diesen, sobald er zuteilungsreif ist, für die Tilgung des Immobilienkredits nutzen. Gezahlt wird der Kredit mithilfe der angesparten Summe und dem erhaltenen Bauspardarlehen. Die Laufzeit für den Kredit ist meist kürzer, Verbraucher müssen allerdings die Ansparphase einplanen.
• Endfälliges Darlehen: Für angehende Immobilienbesitzer, die in den nächsten Jahren mit einem größeren Geldzufluss oder einem Erbe rechnen, kann sich unter Umständen ein endfälliges Darlehen lohnen. Dabei zahlen Kreditnehmer während der Laufzeit nur die Zinsen, der Tilgungsanteil folgt am Ende in einer größeren Summe. Diese Kreditform wird mitunter als Zwischenfinanzierung für einen noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrag genutzt.

Grundschuld und Beleihungsgrenze

Generell verleihen Banken jegliche Immobilienkredite nur gegen Sicherheiten. Sicherheit erhält die Bank durch die Bestellung einer Grundschuld oder Hypothek auf die Immobilie. Beides sind Varianten des Grundpfandrechts, mit dem der Kreditgeber die belastete Immobilie zwangsversteigern oder zwangsverwalten kann, sollte der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen.

Als zusätzliche Sicherheit vergeben Banken den Kredit nur bis zur Beleihungsgrenze. Sie setzt sich aus dem Beleihungswert, den die Bank bei einem künftigen Verkauf erzielen würde, und einem Sicherheitsabschlag zusammen. Die Beleihungsgrenze – und damit die Kreditsumme – liegt je nach Bank bei 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises. Benötigt der Bauherr ein größeres Darlehen, verteuert sich der Zinssatz. Der Rest des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten werden in der Regel über Eigenkapital finanziert.

Eigenkapital – das Fundament jedes Immobilienkredits

Da der Immobilienkredit der Bank nur selten den Baukosten oder dem Kaufpreis der Immobilie entspricht, sollten Kreditnehmer diese Finanzierungslücke mit Eigenkapital schließen. Im Idealfall sollte das Eigenkapital circa 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie zuzüglich sämtlicher Nebenkosten, also rund 30 Prozent der Gesamtkosten, betragen. Zwar werden in Einzelfällen auch 100 Prozent des Kaufpreises finanziert, wegen des höheren Risikos verlangen Banken bei wenig Eigenkapital aber einen höheren Sollzins. Verbaucher sollten dabei beachten, dass mit jedem geliehenen Euro die finanzielle Belastung und damit das Risiko, sich unter Umständen finanziell zu übernehmen, steigt. Deshalb sollte die Belastung auf den Lebensunterhalt der Kreditnehmer und ihrer Familie angepasst sein.

Zinsfestschreibung und Tilgung

Ein auschlaggebender Faktor, der die Gesamtkosten des Kredits beeinflusst, ist die Zinsbindung. Sie ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz des Immobilienkredits festgeschrieben ist – und nicht identisch mit der Kreditlaufzeit. Erst nach Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist wird im Rahmen der Anschlussfinanzierung ein neuer Zins entsprechend der Restschuld vereinbart.

Oft sind die Zinsen niedriger, umso kürzer die Zinsbindung ist. In einer Niedrigzinsphase kann sich eine lange Zinsfestschreibung trotz etwas höheren Zinsen lohnen, da anzunehmen ist, das die Marktzinsen in dieser Zeit steigen werden und damit für die Anschlusszinsen höher ausfallen.

Wer eine lange Zinsbindung vereinbart, sollte auf eine ausreichende Tilgung achten. Das ist der Anteil der Rate, mit dem Verbraucher die Kreditsumme zurückzahlen – also die Rate abzüglich der Zinsen. Die Tilgung hat großen Einfluss auf die Kosten für den Kredit und die Gesamtlaufzeit. Denn mit jeder Tilgungsverrechnung vermindert sich die Summe der Restschuld und umso höher die anfängliche Tilgung ausfällt, desto schneller wird der Kredit abgezahlt.

Umschuldung und Anschlussfinanzierung

Grundsätzlich kann ein Baudarlehen mit Festzinsbindung erst nach Ablauf der Zinsbindung abgelöst werden. Für eine vorzeitige Kündigung muss der Kreditnehmer ein berechtigtes Interesse vorweisen, wie zum Beispiel der Verkauf der Immobilie. In diesem Fall wird zudem eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank für die entgangenen Zinsen fällig, die die Zinsersparnis für die Umschuldung relativiert.

Ein Sonderkündigungsrecht ermöglicht es Verbrauchern, Immobilienkredite trotz Zinsbindung nach zehn Jahren Laufzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung umzuschulden oder zu beenden. Sollten die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sein, können Bauherren davon profitieren. Bei höheren Zinsen können sie den günstigen gebundenen Zinssatz behalten.

Läuft die Zinsbindung aus und der Kreditnehmer kann die Restschuld nicht mit einem Mal tilgen, muss er eine Anschlussfinanzierung abschließen – entweder als Prolongation bei derselben Bank oder als Umschuldung bei einer anderen. In beiden Fällen wird der Jahreszins neu berechnet. Diese Gelegenheit können Bauherren nutzen, um ein günstigeres Angebot zu finden.

Kosten für einen Immobilienkredit

Bereits bei der Aufnahme eines Immobilienkredits entstehen Kosten, die angehende Immobilienbesitzer bei der Berechnung des Darlehens mit kalkulieren sollten. Viele unterschätzen oftmals den Umfang der Kaufnebenkosten, die teilweise bis zu 15 Prozent des Kaufpreises betragen können. Folgende Übersicht hilft bei der Einschätzung:

• Grunderwerbsteuer: Beim Erwerb einer Immobilie fällt immer eine Grunderwerbsteuer an. Deren Höhe wird von den einzelnen Bundesländern festgelegt. Sie variiert je nach Standort zwischen 3,5 und 6,5 Prozent der Kaufsumme.
• Notar- und Grundbuchkosten: Weitere Nebenkosten fallen für die Beurkundung des Kaufvertrags durch den Notar und für die Übertragung des Eigentums im Grundbuch an. Als Richtwert gilt, dass rund 2 Prozent des Kaufpreises dafür reserviert werden sollten.
• Maklergebühr: Wird die Immobilie über einen Makler erworben, muss dessen Courtage ebenfalls berücksichtigt werden. Je nach regionalen Gepflogenheiten sind dafür zwischen 3 und 7 Prozent (zuzüglich Mehrwertsteuer) des Kaufpreises zu veranschlagen.
• Renovierung & Umzug: Beim Erwerb eines gebrauchten Eigenheims fallen meist einige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten an, deren finanzieller Aufwand in die Baufinanzierung mit einfließen sollte. Auch an die Umzugskosten sollte gedacht werden. Je nach Umfang des Hausrats und der Entfernung zum neuen Wohnort kann der Umzug unterschiedlich hohe Kosten verursachen.

Ist die Immobilie bezugsfertig, fallen weitere Erhaltungskosten (Versicherungen und Nebenkosten) an. Diese sind in der Regel höher als bei einer Mietwohnung und sollten bei der Berechnung der monatlichen Raten berücksichtigt werden.

Grundsätzlich gilt: Die Nebenkosten hängen vom Immobilienpreis ab, denn je teurer das Objekt ist, desto höher die Nebenkosten. Jede Baufinanzierung sollte demnach so aufgebaut sein, dass damit nicht nur der Kauf- oder Baupreis der Immobilie, sondern auch die Summe der Nebenkosten abgedeckt ist – so können teure Nachfinanzierungen vermieden werden.