Wer eine neue Wohnung besichtigen oder ein eigenes Haus bauen will, sollte sich im Vorfeld über die Wohnflächenberechnung informieren. Schließlich ist die Anzahl der Quadratmeter für den Mietpreis der Wohnung beziehungsweise den Kaufpreis des Hauses entscheidend. Zudem gibt es unterschiedliche Berechnungsarten, die bei der gleichen Wohnung zu komplett verschiedenen Größen und damit auch Preisen führen. Die Wohnflächenberechnung erfolgt mithilfe verschiedener Verfahren. Verivox stellt Ihnen die wichtigsten Berechnungsmethoden vor und erklärt, wie Sie im Falle einer falschen Berechnung reagieren können.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Wohnflächenverordnung ist seit dem 1. Januar 2004 gültig. Danach setzt sich die Wohnfläche aus der anrechenbaren Grundfläche der Wohnräume zusammen.
  • Laut der Wohnflächenverordnung zählen die Flächen von Fenster- und Türrahmen, Einbaumöbeln, Öfen und Badewannen zur Wohnfläche.
  • Bei Flächenabweichungen über 10 Prozent dürfen Mieter aufgrund eines nicht behebbaren Mangels den Mietvertrag außerordentlich und fristlos kündigen.

Berechnung laut Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung ist seit dem 1. Januar 2004 gültig. Danach setzt sich die Wohnfläche aus der anrechenbaren Grundfläche der Wohnräume zusammen. Die tatsächliche Grundfläche entspricht allerdings nicht der Wohnfläche. Grund dafür ist der Abzug bestimmter Flächen. Laut der Wohnflächenverordnung gehören die folgenden Grundflächen zur Wohnfläche:

  • Wohnzimmer
  • Schlafzimmer
  • Küche
  • Esszimmer
  • Kinderzimmer
  • Badezimmer und Toilettenräume
  • FlureNeben- und Abstellräume

Wintergärten, Schwimmbäder, Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten zählen ebenfalls zur Wohnfläche, solange sie ausschließlich zur Wohnung oder zum Haus gehören. Diese Grundflächen werden aber in der Regel nur zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte berechnet. Die Grundflächen der folgenden Räume zählen dagegen nicht zur Wohnfläche:

  • Kellerräume
  • Kellerersatzräume und Abstellräume außerhalb der Wohnung
  • Bodenräume
  • Waschküchen
  • Trockenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen
  • Geschäftsräume

Raumhöhe entscheidet über die Berechnung

Laut der Wohnflächenverordnung zählen die Flächen von Fenster- und Türrahmen, Einbaumöbeln, Öfen und Badewannen zur Wohnfläche. Das entscheidende Kriterium hierfür ist die Raumhöhe. Dachschrägen bilden häufig eine Besonderheit: Ist die Fläche unter einer Schräge bis zu einem Meter hoch, zählt sie nicht zur Wohnfläche. Flächen unterhalb einer Schräge mit einer Raumhöhe von einem bis 2 Metern werden zu 50 Prozent zur Wohnfläche berechnet, alles über 2 Meter Raumhöhe zählt zu 100 Prozent zur Wohnfläche. Der Wohnfläche nicht zugerechnet werden Schornsteine, freistehende Pfeiler und Säulen, Vormauerungen und Verkleidungen, wenn ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt und ihre Höhe 1,50 Meter übersteigt. Außerdem zählen auch Tür-, Fenster- und Wandnischen nicht zur Wohnfläche, wenn sie nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder maximal 13 Zentimeter tief sind.

Wohnflächenberechnung nach der DIN-Norm 277

Eine andere Möglichkeit der Wohnflächenberechnung stellt die DIN-Norm 277 dar. Anders als bei der Wohnflächenverordnung wird zunächst die Brutto-Grundfläche aus den Außenmaßen des Gebäudes errechnet. Von dieser wird die sogenannte Konstruktionsfläche, die beispielsweise Wände und Pfeiler beinhaltet, abgezogen, um die Netto-Grundfläche zu ermitteln. Diese Netto-Grundfläche teilt sich in Nutz-, Verkehrs- und Technikfläche auf. Beispiele für Nutzflächen sind Wohn-, Büro-, Produktions-, Lager- und Sanitärräume. Verkehrsflächen sind Eingänge, Treppenhäuser, Lobbys, Aufzüge und Flure. Zu den Technikflächen zählen Maschinen-, Heizungs- und Betriebsräume.

Mieter durch DIN 277 benachteiligt

Die Wohnflächenverordnung ist für den preisfreien Wohnraum, also Wohnungen, die nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert werden, nicht bindend. Deshalb steht es in diesem Fall dem Vermieter offen, ob er für die Wohnflächenberechnung die Wohnflächenverordnung oder die DIN-Norm 277 heranzieht.

Zumeist wird heutzutage auch für frei finanzierte Wohnungen die Wohnflächenverordnung angewendet. Gilt jedoch die DIN 277, führt das zu einer größeren Wohnfläche und damit auch zu einem deutlich höheren Mietpreis. Das liegt daran, dass Balkone, Terrassen, Kellerräume und Flächen unter Dachschrägen im Rahmen der DIN-Norm 277 zu 100 Prozent zur Wohnfläche zählen. Durch diese Berechnung kann insbesondere bei Dachgeschosswohnungen eine bis zu 20 Prozent größere Wohnfläche entstehen.

Wohnfläche ursprünglich falsch berechnet – was nun?

Sie ermitteln beim Ausmessen Ihrer Wohnung eine andere Quadratmeterzahl, als im Mietvertrag angegeben ist? Eventuell wurde die Wohnflächenberechnung mit einer anderen Methode durchgeführt. Ist das allerdings nicht der Fall, und die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche weicht um mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche ab, können Mieter eine Mietminderung durchsetzen. Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen (Az.: VIII ZR 44/03; 133/03 und 295/03) beschlossen, dass die Miete gemäß der abweichenden Prozentpunkte gemindert werden darf.

Bei 15 Prozent Abweichung sinkt die Miete dementsprechend um 15 Prozent. Rückwirkend gilt diese Mietminderung für die vergangenen 3 Kalenderjahre. Diese Zehn-Prozent-Regel hat allerdings nicht automatisch für Kaufverträge Gültigkeit. Das liegt im Ermessen der Gerichte. Deshalb sollten sich Kaufinteressenten bereits vor der Vertragsunterzeichnung über die genaue Wohnfläche informieren, zum Beispiel mithilfe eines Architekten oder Bauingenieurs. Erfolgt im Mietvertrag keine konkrete Angabe zur Berechnungsmethode, gilt nach Urteilen des Bundesgerichtshofs (Az.: VIII ZR 86/08; VIII ZR 205/08) die Wohnflächenverordnung.

Weitere Rechte bei falscher Wohnflächenberechnung

Bei Flächenabweichungen über 10 Prozent dürfen Mieter aufgrund eines nicht behebbaren Mangels den Mietvertrag außerordentlich und fristlos kündigen. Zudem können Nebenkosten rückwirkend zurückgefordert werden. Da die Wohnfläche die Höhe der Betriebs- und Nebenkosten beeinflusst, sollte der Mieter den Nebenkostenanteil der realen Wohnfläche anpassen. Zusätzlich legitimiert eine Wohnflächenabweichung die Zustimmungsverweigerung zur Mieterhöhung. Der prozentuale Wert der Abweichung ist hierbei bedeutungslos (BGH Az.: VIII ZR 266/14).