Modernisierung

Eine Modernisierung einer Immobilie ist, gerade unter dem Gesichtspunkt der Energieeffizienz, durchaus sinnvoll. Allerdings handelt es sich bei fremdvermieteten Immobilien um Kapitalanlagen der Eigentümer. Diese wollen daraus zwangsläufig auch einen Nutzen ziehen. Modernisierungen dienen dem Werterhalt einerseits, senken aber auch durchaus die Wohnnebenkosten der Mieter durch niedrigeren Energieverbrauch. Wie steht es rechtlich um Modernisierungen, welche Mietpreisanpassungen sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor?

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Paragraf 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung
  3. Modernisierungsankündigung
  4. Modernisierungsmaßnahmen
  5. Verwandte Themen
  6. Weiterführende Links
  7. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer als Eigentümer eine vermietete Immobilie modernisiert, kann die Aufwendungen dafür im Rahmen der Modernisierungsumlage an die Mieter durchreichen.
  • Die Höhe der Mietanpassung ist gesetzlich geregelt und greift nur bei bestimmten Modernisierungsmaßnahmen.
  • Die Mieter müssen detailliert über die Modernisierung informiert werden, auch über mögliche Einsparungen im Rahmen energetischer Modernisierungsmaßnahmen.
  • Die Information der Mieter muss schriftlich erfolgen und auch einen Hinweis auf mögliche Härtefallregelungen bei der Mieterhöhung enthalten.

Paragraf 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierung

Das BGB räumt Vermietern ein, dass eine Modernisierung einen erhöhten Aufwand darstellt, der auch den Mietern zugutekommt. Vor diesem Hintergrund räumt es die Option einer Mietanpassung ein, allerdings nicht in unbegrenzter Höhe.

Der Gesetzgeber macht die mögliche Mietanpassung davon abhängig, wie hoch der Mietzins vor der Sanierung war und wie hoch die Modernisierungskosten ausfielen.

Modernisierungsumlage maximiert

Paragraf 559, Absatz 1, sagt dazu, dass die Miete jährlich um acht Prozent, bezogen auf die Kosten für die Renovierung, steigen darf, die sogenannte Modernisierungsumlage. Wurde ein komplettes Mietshaus modernisiert, sind die Aufwendungen entsprechend auf die einzelnen Wohnungen angemessen umzulegen.

Allerdings darf der Vermieter keine Steigerung von mehr als drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren vornehmen. Betrug die Miete weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, ist die Anpassung auf zwei Euro begrenzt.

Die Erhöhung ist allerdings nicht zulässig, wenn die Immobilie lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde.

Die Modernisierungsumlage wurde im Jahr 2001 gesetzlich verankert.

Modernisierungsankündigung

Eine wesentliche Rolle bei der Modernisierung, auch in Bezug auf die Modernisierungsumlage, spielt die Modernisierungsankündigung.

Damit die Modernisierung und die anschließende Durchsetzung der Umlage auf rechtssicheren Füßen stehen, muss der Vermieter die Mieter rechtzeitig darüber informieren. Der Gesetzgeber sieht dafür einen Zeitraum von mindestens drei Monaten vor. Wird diese Frist nicht eingehalten, darf der Vermieter nicht mit den Modernisierungsmaßnahmen beginnen.

Die Modernisierungsankündigung muss immer schriftlich erfolgen. Eine mündliche oder telefonische Information für den Mieter ist nicht zulässig. Neben dem Termin, zu dem die Maßnahmen beginnen, muss die Ankündigung folgende Punkte enthalten:

  • Welche Maßnahmen auf welche Weise und in welchem Umfang durchgeführt werden.
  • Das Einsparungspotenzial für den Mieter durch eine energetische Sanierung.
  • Geplanter Beginn der Baumaßnahme und die kalkulierte Dauer dafür.
  • Welche Mieterhöhung der Vermieter plant und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
  • Der Vermieter muss die Mieter auf mögliche Härtefälle auf deren Seite hinweisen und darauf, welche Einspruchsmöglichkeiten sie haben.

Es ist auch nicht ausreichend, dass der Vermieter den Mietern mitteilt, dass Fenster ausgetauscht werden. Er muss vielmehr explizit darlegen, welche Fenster an welcher Hausseite ausgetauscht werden und welche neuen Fenster eingebaut werden. Gleiches gilt für Dämmungsmaßnahmen. Es reicht nicht, zu schreiben, dass die Fassade gedämmt wird. Er muss vielmehr sagen, welche Seiten des Hauses auf welche Weise gedämmt werden.

Modernisierungsmaßnahmen

Wer sein Haus modernisieren möchte, muss darauf achten, welche Maßnahmen unter die spätere Modernisierungsumlage fallen. Das Treppenhaus neu zu streichen berechtigt nicht dazu, die Miete anzupassen. Folgende Modernisierungsmaßnahmen erlauben eine Mieterhöhung nach Modernisierung:

  • Energetische Modernisierung mit dem Ziel der Energieeinsparung § 555b Nr. 1 BGB.
  • Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie und Klimaschutzmaßnahmen, sofern nicht durch energetische Modernisierung abgedeckt, § 555b Nr. 2 BGB.
  • Maßnahmen, die den Wasserverbrauch nachhaltig mindern, § 555b Nr. 3 BGB.
  • Maßnahmen, welche den Gebrauchswert der Mietsache steigern, § 555b Nr. 4 BGB.
  • Maßnahmen, die zu einer auf Dauer erhöhten Verbesserung der Wohnverhältnisse führen, § 555b Nr. 5 BGB.
  • Maßnahmen, die auf Ursachen basieren, die vom Vermieter nicht zu vertreten sind, auch wenn es sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB, § 555b Nr. 6 BGB handelt.
  • Maßnahmen zur Schaffung neuen Wohnraums, § 555b Nr. 7 BGB.

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