Wohnungskredit: Neue Wohnung günstig finanzieren!

Wohnungskredit-Vergleich bei Verivox

Der Wohnungskredit-Vergleich auf Verivox hilft Ihnen dabei, Ihre Finanzierung zu planen und eine verlässliche Beratung und ein günstiges Angebot zu finden. Der Baufinanzierungsrechner ermittelt die Zinsen und die Raten beim Wohnungskredit. In weiteren Immobilienrechnern lassen sich die Laufzeit, die Tilgung und das eventuell notwendige Eigenkapital ermitteln.

Was ist ein Wohnungskredit?

Die meisten Verbraucher nehmen als Wohnungskredit eine Baufinanzierung auf – ein Grundschuld-besichertes Annuitätendarlehen. Diese Darlehen werden während der Zinsbindung in monatlich gleichbleibenden Raten, bestehend aus Zins und Tilgung, zurückgezahlt. Wer für den Wohnungskauf viel Eigenkapital zur Verfügung hat und nur ein fünfstelliges Darlehen benötigt, kann einen Ratenkredit ohne Grundbucheintrag aufnehmen, doch Baufinanzierungen bieten wegen der zusätzlichen Absicherung günstigere Zinsen.

Ab einer sechsstelligen Kreditsumme kann der Wohnungskredit nur als Baufinanzierung vergeben werden. Kreditnehmer vereinbaren dabei mit der Bank eine Zinsbindungsfrist, die je nach Vertrag von 5 bis 20 Jahre, ggf. auch länger, beträgt. Während dieser Frist ist der Sollzins festgeschrieben und bleibt unverändert. Endet die Zinsbindung, müssen Kreditnehmer für die Restschuld im Rahmen einer Anschlussfinanzierung einen neuen Jahreszins aushandeln.

Als Sicherheit für den Wohnkredit verlangt die Bank ein Pfandrecht in Form einer Grundschuld. Diese verleiht dem Kreditgeber das Recht, die Zwangsversteigerung der Immobilie einzuleiten, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommt.

Bausteine der Wohnungsfinanzierung

Ein Wohnungskredit wird zum großen Teil durch den Kaufpreis, den Eigenkapital sowie den Zins- und Tilgungssatz bestimmt – zusätzlich zur Bonität des Kreditnehmers.

Eigenkapital und Darlehen

Ohne Eigenkapital ist ein Wohnungskauf kaum vorstellbar. Denn die wenigsten Banken vergeben einen Wohnkredit in voller Höhe des Kaufpreises. Stattdessen berechnen sie das Darlehen auf Grundlage des Beleihungswertes der Eigentumswohnung – des Wertes, den die Bank bei einer Versteigerung erzielen würde. Da dieser oft bei 80 Prozent des Kaufpreises liegt, sollten Käufer zehn bis zwanzig Prozent davon – mindestens aber die Kaufnebenkosten – aus eigenen Mitteln aufbringen können.

Ist die Wohnung jedoch zur Vermietung bestimmt, kann sich ein geringerer Anteil an Eigenkapital lohnen, weil der Jahreszins von der Steuer abgezogen werden kann. Eine fremd vermietete Eigentumswohnung kann auch zu 100 Prozent finanziert werden.

Kreditzinsen

Die Zinsen und die Tilgungsrate geben Aufschluss über die Gesamtkosten und die Laufzeit des Wohnungskredits. In beiden Fällen muss jedoch die Dauer der Zinsbindung berücksichtigt werden.

Der Zinssatz ist mitentscheidend für die Kosten des Wohnungskredits. Er orientiert sich am Marktzins, der Bonität des Käufers, an der Höhe des Beleihungsauslaufs (Quotient aus Darlehen und Beleihungswert) und an der Sollzinsbindung. Je länger die Zinsbindung ausfällt, umso höher ist der Sollzins. In einer Niedrigzinsphase kann es sich dennoch lohnen, eine längere Zinsbindung zu wählen.

Tilgung beim Wohnungskredit berechnen

Generell wird bei einer Immobilienfinanzierung empfohlen, den Kredit bis zum Eintritt ins Rentenalter vollständig bezahlt zu haben. Ausschlaggebend ist hierbei die Höhe der anfänglichen Tilgung. Fällt diese höher aus – zum Beispiel drei Prozent –, wird der Kredit schneller getilgt. Das erklärt sich folgendermaßen: Weil bei einem Annuitätendarlehen die Gesamtrate aus Zins und Tilgung immer gleich bleibt, steigt im Laufe der Zeit der Anteil der Tilgung innerhalb der Rate an. Grund dafür ist, dass durch die stetige Rückzahlung der Kreditsumme die Restschuld immer mehr abnimmt und somit die Zinsen einen immer kleineren Teil der Monatsrate ausmachen.

Wie sich die Höhe der Tilgung auf die Laufzeit der Baufinanzierung und die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist auswirkt, können Sie mit dem Tilgungsrechner berechnen. Ist die Wohnung zur eigenen Nutzung bestimmt, ist es sinnvoll, sie mit einer höheren Tilgung und ggf. Sondertilgungen schneller zu entschulden. Bei Vermietung kann der Werbungskostenabzug für die Steuer in den Vordergrund treten und eine längere Laufzeit interessant sein.

Zum Tilgungsrechner

Weitere Finanzierungssäulen des Wohnungskaufs

Neben dem Eigenkapital können Käufer weitere Kapitalquellen nutzen, um die Finanzierung der Eigentumswohnung zu stützen.

Öffentliche Fördermittel

Der Kauf und Bau von Wohneigentum werden zum Teil durch öffentliche Mittel wie zum Beispiel die zinsgünstigen Darlehen der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert. Wer die eigenen vier Wände energieeffizient oder altersgerecht saniert, kann zusätzliche Fördermittel beantragen. Darüber hinaus können Sie unter bestimmten Voraussetzungen Fördermittel von der für Sie zuständigen Förderbank Ihres Bundeslandes beantragen. Einen Überblick bietet die Förderdatenbank des Bundes.

Bausparvertrag

Wer über einen zuteilungsreifen Bausparvertrag verfügt, kann sowohl das Guthaben als auch das Bauspardarlehen in die Finanzierung einfließen lassen. Dies gilt auch für Wohnriester-Bausparverträge, für die Kreditnehmer zusätzliche Fördergelder in Form von Riester-Zulagen einstreichen können.

Benötigte Unterlagen und die Teilungserklärung

Auch wenn es sich beim Wohnungskredit formal um dasselbe Immobiliendarlehen wie beim Hauskauf oder bei einer Baufinanzierung handelt, gibt es dennoch einige Besonderheiten hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse und der Unterlagen zu beachten. Beim Wohnungskauf fallen etwa die Beleihungsunterlagen etwas umfangreicher aus als beim Hauskredit, da es bei einer Eigentumswohnung zwei Eigentumsverhältnisse gibt.

Die Eigentumsverhältnisse sind in der Teilungserklärung festgeschrieben. Diese enthält Informationen zur Hausordnung und definiert die Größe des Sondereigentums und dessen Umfang. Zum einen erwirbt der Käufer das Sondereigentum – die Flächen, die von der öffentlichen Nutzung ausgeschlossen sind, wie die Wohnung, Terrasse, Gartenanteil, Kellerabteil und eventuell Garage oder Stellplatz. Zum anderen ist er am Gemeinschaftseigentum – den öffentlich zugänglichen Bereichen der Immobilie – beteiligt. Die Fenster zählen einerseits zum Sondereigentum. Andererseits ist die Außenseite öffentlich sichtbar. Daraus resultiert, dass der Eigentümer keine individuellen Fenster einbauen darf. Gleiches gilt für die Wohnungstür.

Weitere benötigte Unterlagen für den Wohnungskredit sind:

• Entwurf des Kaufvertrags
• Grundbuchauszug
• Auszug aus dem Liegenschaftsbuch (Kataster)
• Lageplan
• Urkunde zur Brandversicherung
• Fotos von der Wohnung und Grundriss
• der Mietvertrag bei Vermietung der Eigentumswohnung

Kosten beim Wohnungskauf

Zunächst fallen wie beim Hauskauf auch bei einem Wohnungskredit Kaufnebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Maklerkosten und Notarkosten an, zum Beispiel für den Eintrag der Grundschuld, die Beglaubigung des Darlehensvertrags und den Vollzug des Geschäfts. Welche Kosten für den Wohnungskredit fällig sind, ermittelt der Notar- und Grundbuchkostenrechner für Sie. Auch nach dem Kauf müssen Wohnungsbesitzer mit zusätzlichen Nebenkosten und eventuell anfallenden Investitionen rechnen.

Die maximale Höhe der Maklerprovision sowie die Höhe der Grunderwerbsteuer werden auf Länderebene unterschiedlich gehandhabt.

Gerade Vermieter, die nicht standortgebunden sind, können bei der Auswahl der richtigen Region fünfstellige Beträge einsparen. Ein Tipp zur Grunderwerbsteuer: Es ist völlig legal, fest mit der Wohnung verbundene Gegenstände wie eine Einbauküche oder Einbauschränke aus dem steuerrelevanten Kaufpreis herauszurechnen. Die Berechnung erfolgt im Rahmen des Kaufvertrages. Steuerpflichtig ist dann nur der „Nettobetrag“.

Laufende Nebenkosten

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung treten Sie in eine Eigentümergemeinschaft ein, die einen Verwalter mit der Umlage der laufenden Kosten auf die einzelnen Parteien betraut. Dabei handelt es sich nicht nur um individuelle Aufwendungen wie Wasser- oder Heizkosten, sondern auch um allgemeine Ausgaben – etwa für die Hausverwaltung, den Hausmeisterservice oder Rücklagen für Reparaturen und künftige Renovierungen.

Die Nebenkosten für Eigentümer können Sie mit den Wohnungsnebenkosten für Mieter nicht direkt vergleichen, weil die Eigentümer nicht alle abgerechneten Kosten an Mieter weitergeben können. Zu den Kosten, die zusätzlich zur Miete dazukommen, zählen unter anderem:

• die Hausverwaltergebühr
• die gemeinschaftlichen Anschaffungen
• die Zuführung zu den gemeinschaftlichen Rücklagen

Damit kann es vorkommen, dass ein Mieter pro Jahr Nebenkosten in Höhe von 2.000 Euro entrichtet, während der Eigentümer für dieselbe Wohnung mit jährlichen Nebenkosten von 3.000 Euro kalkulieren muss. Diese zusätzliche finanzielle Belastung sollten Sie bei der Berechnung Ihrer Finanzierung berücksichtigen.

Kosten durch mögliche Extra-Investitionen

Wer eine Eigentumswohnung finanzieren will, muss bei der Berechnung der gesamten Kreditsumme unter Umständen Extra-Investitionen bedenken, die beim Hauskauf nicht anfallen. Denn: Im Kaufpreis der Wohnung ist meist der Stellplatz fürs Auto nicht enthalten. Wie teuer ein Platz in der Tiefgarage ist, hängt vom Standort der Wohnung ab. Je nachdem, ob es sich um eine monatliche Miete oder um einen Kaufpreis handelt, müssen Käufer mit mehreren Tausend Euro zusätzlich rechnen.

Die Auswahl der geeigneten Wohnung

Zunächst einmal gilt, dass Käufer bei sogenannten Schnäppchen nicht nur vorsichtig sein, sondern diese ganz ignorieren sollten. Auf dem Wohnungsmarkt gibt es keine Schnäppchen. Wird eine solche Wohnung angeboten, birgt sie Risiken. Dies kann die Bausubstanz oder geplante, wertmindernde Veränderungen in der Nachbarschaft betreffen oder die Lage ist von vorneherein eher zweifelhaft.

Die Auswahlkriterien bei einer Eigentumswohnung

Käufer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung sollten sich darüber im Klaren sein, welches Umfeld sie möchten. Wer Kinder hat, sollte darauf achten, dass sich der Großteil der Mitbewohner und Miteigentümer in einem vergleichbaren Alter bewegt und auch andere Kinder im Haus leben. Beim Thema Kinder gilt auch, dass Kindergarten oder Grundschule möglichst fußläufig erreichbar sind.

Wer es lieber ruhig möchte, wird auf das genaue Gegenteil achten. Ein Wohnkomplex direkt neben einer Schule sorgt genauso für einen gewissen Geräuschpegel wie der Spielplatz vor dem Haus. Eigennutzer sind gut beraten, sich auf Häuser zu konzentrieren, die einen hohen Anteil an anderen Eigennutzern aufweisen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Erwartungen und Umsetzungen von Veränderungen bei Selbstnutzern und Vermietern auseinanderdriften. Legen die Bewohner Wert auf Renovierungsmaßnahmen, die auch optische Hintergründe haben, stellen sich Vermieter hier öfter quer, um in ihren Augen unnötige Ausgaben zu vermeiden.

Wer einen Wohnungskauf zur Vermietung plant, fährt besser, wenn sich ein möglichst hoher Anteil an Vermietern in der Eigentümergemeinschaft findet. Die Auswahl der Wohnung sollte sich auch nicht an den persönlichen Präferenzen orientieren. Eine Zwei-Zimmerwohnung ist ideal für Singles. Diese wiederum leben lieber in einem urbanen Umfeld als auf dem Land. Das schlägt sich allerdings auch im Kaufpreis nieder.

Ratenkredit für Renovierung und Modernisierung

Wer nur einen kleineren Kredit braucht, um seine Immobilie zu sanieren oder die gekaufte Eigentumswohnung zu renovieren und zu modernisieren, kann auf einen Wohnkredit zurückgreifen. Bei diesem Ratenkredit ist die Laufzeit mit der Zinsbindung identisch und auf maximal zehn Jahre beschränkt. Es wird keine Grundschuld eingetragen – als Sicherheit dient nur das Einkommen der Kreditnehmer. Wegen der geringeren Sicherheit verlangt die Bank meist einen höheren Sollzins als bei einer Baufinanzierung, es entstehen aber keine Kosten für den Notar oder die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch. Die Zinsen können Sie im Kreditrechner ermitteln.