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Immobilienfinanzierung: Angebote vergleichen und sparen!

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Für alle, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchten, ermittelt der Baufinanzierungsrechner auf Verivox.de die besten Konditionen. Nach dem Vergleich können Sie eine unverbindliche Finanzierungsfrage stellen und sich persönlich beraten lassen. Wir begleiten Sie auf der Suche nach einer individuell auf Sie zugeschnittenen Immobilienfinanzierung – egal, ob Grundstück, Eigentumswohnung, Einfamilienhaus oder Anschlussfinanzierung.

Inhalt dieser Seite
  1. Immobilienfinanzierung vergleichen
  2. So funktioniert die Immobilienfinanzierung
  3. Arten der Immobilienfinanzierung
  4. Eigenkapital, Zinsen & Tilgung
  5. Tipps für günstige Zinsen
  6. Modernisierungskredit
Das sagen unsere Kunden
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  1. Rechner starten: Geben Sie die gewünschte Sollzinsbindung, den Kaufpreis der Immobilie und das benötigte Darlehen in den Rechner ein.
  2. Schnell-Zins-Check: Auf den ersten Blick sehen Sie eine mögliche Zinsspanne sowohl des Soll- als auch des effektiven Jahreszinses mit einer monatlichen Rate als Richtwert. Anhand dieser Werte erhalten Sie einen Eindruck, wie Ihre Immobilienfinanzierung aussehen könnte.
  3. Finanzierungsanfrage stellen: Geben Sie persönliche Daten in den Rechner ein und Sie erhalten umgehend Vorschläge für einen kostenlosen Beratungstermin für Ihre Immobilienfinanzierung – vor Ort, am Telefon oder als Videoberatung. Die Finanzberater begleiten Sie Schritt für Schritt von der Planung bis zum Abschluss.

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Wie funktioniert eine Immobilienfinanzierung?

Wer ein Eigenheim bauen oder kaufen möchte, benötigt dafür in den meisten Fällen einen Kredit von einer Bank oder Sparkasse. Für die Finanzierung einer Immobilie vergeben diese in der Regel ein Annuitätendarlehen, das in gleichbleibenden monatlichen Raten getilgt wird. Der Zinssatz ist für einen gewissen Zeitraum festgeschrieben. Seltener werden Darlehen mit variablem Zinssatz vergeben.

Die Zinsbindungsfrist liegt meist zwischen 5 und 20 Jahren – sie entspricht nicht der Laufzeit. Denn für die gesamte Tilgung des Kredits benötigen Eigenheimbesitzer eher 25 Jahre oder länger. Deshalb folgt am Ende der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung in Form eines neuen Kredits. Für diesen werden die Zinsen entsprechend dem Marktzins neu festgelegt.

Sondertilgungen

Einige Banken vereinbaren im Darlehensvertrag sogenannte Sondertilgungen. Mit diesen kann der Kreditnehmer das Baudarlehen zusätzlich zu den Monatsraten tilgen. Die Zusatzzahlungen sind in der Regel in ihrer Höhe gedeckelt und dürfen meist nur einmalig im Jahr erfolgen. Sie ermöglichen dem Käufer, den Kredit schneller zu tilgen und damit Zinskosten zu sparen.

Daneben sind Vereinbarungen zu Tilgungssatzänderungen empfehlenswert. So können Kreditnehmer je nach finanzieller Lage den Tilgungsanteil der monatlichen Raten während der Zinsbindung erhöhen oder senken, um den Kredit schneller zurückzuzahlen oder die monatliche Belastung zu mindern.

Arten der Immobilienfinanzierung

Ein Immobilienkredit wird abgesichert, indem die Bank eine Grundschuld oder eine Hypothek im Grundbuch eintragen lässt. So kann sie bei Ausfall der Zahlung auf die Immobilie zugreifen und sie beispielsweise verkaufen. Eine Hypothek existiert nur in Verbindung mit dem zu Grunde liegenden Darlehen – sobald dieses bezahlt ist, erlischt auch die Hypothek. Für eine Umschuldung oder Anschlussfinanzierung muss dann ein neuer Eintrag erfolgen – das ist umständlich und kostet Zeit sowie Geld, weswegen diese Variante selten von Banken genutzt wird. Eine Grundschuld bleibt dagegen auch nach Tilgung des Darlehens bestehen und kann für weitere Kredite herangezogen werden. Für den Immobilienbesitzer entsteht dadurch kein Nachteil.

  • Neben dem klassischen Annuitätendarlehen werden auch Volltilgerdarlehen angeboten. Bei dieser Immobilienfinanzierung wird der Kredit innerhalb einer Laufzeit komplett getilgt, sodass keine Restschuld verbleibt. Volltilgerdarlehen haben längere Zinsbindungsfristen von meist über 20 Jahren sowie höhere Tilgungsraten.
  • Der Finanzierung mit einem Bauspardarlehen geht immer ein Bausparvertrag voraus, der bereits zuteilungsreif ist – also die vereinbarte Mindestsparleistung erreich hat. Das Darlehen entspricht der Differenz zwischen der festgelegten Bausparsumme und dem angesparten Guthaben. Getilgt wird diese Summe wie bei einem Annuitätendarlehen in gleichbleibenden Monatsraten.
  • Bei einem Festdarlehen – auch als endfälliges Darlehen bezeichnet – zahlt der Kreditnehmer während der vereinbarten Laufzeit keinen Tilgungsanteil, sondern lediglich die Zinsen für den Kredit. Das Darlehen wird am Ende in einer Summe fällig. Zuvor profitiert der Käufer von niedrigen Monatsraten. Eine solche Finanzierung ist vor allem für Vermieter geeignet, da sie Steuervorteile daraus ziehen können, oder für Verbraucher, die in einigen Jahren eine hohe Ausschüttung erwarten, beispielsweise durch die Auszahlung einee Lebensversicherung. Manche Bausparkassen vergeben ein Festdarlehen auch als Zwischenfinanzierung eines noch nicht zuteilungsreifen Bausparvertrags.

Immobilienfinanzierung kündigen

Wer einen Darlehensvertrag für eine Baufinanzierung kündigen oder umschulden möchte, kann dies am Ende der Zinsbindungsfrist oder nach zehn Jahren Kreditlaufzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist von sechs Monaten tun. Wer vorher eine Immobilienfinanzierung auflösen möchte, muss nicht nur ein berechtigtes Interesse vorweisen (zum Beispiel ein Verkauf der Immobilie), sondern muss der Bank zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung für die entgangenen Zinsen zahlen. Ist kein berechtigtes Interesse vorhanden, muss die Bank die Kündigung nicht akzeptieren.

Bestandteile einer Immobilienfinanzierung

Wichtige Bestandteile des Vertrags einer Immobilien- oder Baufinanzierung sind:

  • Zinshöhe
  • Tilgungshöhe
  • die sich daraus ergebende monatliche Rate
  • Darlehenssumme
  • Zinsbindungsfrist

Die Zinshöhe wird vor allem durch die Bonität des Darlehensnehmers sowie die gewünschte Zinsbindungsfrist beeinflusst. Auch der Kaufpreis der Immobilie spielt dafür eine Rolle: Je höher der Anteil des Kaufpreises, der durch Eigenkapital finanziert ist, desto sicherer ist das Darlehen für die Bank und desto bessere Zinsen bietet sie an. Dementsprechend ist es für angehende Eigenheimbesitzer zunächst wichtig zu ermitteln, welche finanziellen Mittel sie zur Verfügung haben und wie hoch die Baukosten oder der Kaufpreis für die Immobilie ausfallen darf.

Wie viel darf das Eigenheim kosten?

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie noch nicht gefunden haben oder sich zunächst überlegen möchten, welche monatliche Kreditrate tragbar ist, können Sie mithilfe des Haushaltsrechners Ihre Einnahmen und Ausgaben gegenüberstellen. Der Rechner ermittelt dann, wie viel Geld monatlich übrig bleibt, um den Kredit und die Zinsen zu tilgen.

Steht die maximal mögliche Rate für die Immobilienfinanzierung fest, können Sie prüfen, welche Darlehenssumme für Sie infrage kommt. Der Budgetrechner errechnet anhand der monatlichen Rate und des vorhandenen Eigenkapitals – nach Abzug der Nebenkosten, des Sicherheitsabschlags und Ähnlichem – welchen Umfang das Baudarlehen maximal haben darf und wie viel davon zum Bezahlen der Immobilie verwendet werden kann.

Bauzinsen berechnen

Welchen Zinssatz Sie für Ihre Finanzierung erwarten können, berechnen Sie mithilfe des Bauzinsrechners. Dieser geht mit Ihnen Schritt für Schritt die Eckpunkte Ihres Immobilienvorhabens durch und ermittelt einen möglichen Darlehensbetrag, einen Zinssatz sowie die am Ende anfallende Restschuld.

Mit dem Zinssatz geht auch die Sollzinsbindung einher: der Zeitraum, für den Sie sich den errechneten Zinssatz sichern. Die Sollzinsbindung, auch Zinsbindungsfrist genannt, entspricht der Laufzeit des Darlehensvertrags.

Tilgungsplan erstellen

Wie lange die Tilgung des Darlehens dauert und wie hoch der Tilgungsanteil ausfällt, können Sie anschließend im Tilgungsrechner ermitteln. Er zeigt Ihnen, welchen Teil des Darlehens Sie nach der gewünschten Sollzinsbindung getilgt haben und wie hoch die Restschuld ausfällt. Sie können aus dem Rechner heraus direkt eine Finanzierungsanfrage senden, den Tilgungsplan herunterladen oder eine Anschlussfinanzierung berechnen.

Tipps für günstige Zinsen

Folgende Tipps können helfen, den Jahreszins für Ihre Baufinanzierung zu senken. Denn auf lange Sicht betrachtet, haben bereits kleine Unterschiede in den Nachkommastellen des Zinssatzes Auswirkungen auf die Gesamtkosten des Kredits.

Sollzinsbindung

Eine kürzere Sollzinsbindung geht mit günstigeren Zinsen einher. In einer Niedrigzinsphase entscheiden sich viele Bauherren dennoch dafür, sich aktuelle Zinsen für einen möglichst langen Zeitraum zu sichern. Die folgende Übersicht zeigt, wie sich der Zinssatz bei einem Beispielkredit je nach Sollzinsbindung unterscheidet.

Zinsentwicklung für Baukredite

Eigenkapital

Je mehr Eigenkapital Bauherren in die Immobilienfinanzierung einbringen, desto niedriger sind meistens die Zinsen. Denn das eingebrachte Kapital verringert die Darlehenssumme und damit auch die Zinskosten insgesamt. Unsere Verivox-Kreditberater empfehlen Bauherren und Käufern, zehn bis zwanzig Prozent der Kaufsumme zuzüglich der Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln aufzubringen, um eine möglichst günstige Finanzierung zu erhalten. Eine Übersicht der möglichen Kapitalquellen finden Sie unter Eigenkapital.

KfW-Förderung

Das Baudarlehen ist neben dem Eigenkapital nur eine Säule, um den Bau oder Kauf der eigenen Immobilie zu finanzieren; eine weitere sind Förderungen von Bund und Ländern. Wer ein besonders energieeffizientes Haus oder sogar ein Passivhaus baut, kann einen Teilbetrag der Finanzierung bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau als KfW-Kredit beantragen. Die Immobilie muss jedoch strengen Effizienzstandards genügen, damit das vergünstigte Darlehen vergeben wird. Außerdem gewährt die Kreditanstalt Tilgungszuschüsse. Der Ratgeber KfW-Förderung für Neubau, Kauf und Modernisierung erklärt, welche Konditionen Ihr Eigenheim erfüllen muss, um für ein zinsgünstiges Darlehen infrage zu kommen.

Baufinanzierungs-Guide zum Download

Wie Sie den Traum von der eigenen Immobilie Schritt für Schritt planen und umsetzen, erfahren Sie ausführlich in unserem kostenlosen Baufinanzierungsratgeber zum Download. Erhalten Sie nützliche Tipps rund Checklisten für Ihre Planung.

Immobiliensanierung und -modernisierung per Ratenkredit

Wer bereits eine eigene Immobilie besitzt und einen Kredit für die Renovierung, Modernisierung oder Sanierung benötigt, kann bei Verivox einen sogenannten Modernisierungskredit beantragen. Dieser zweckgebundene Ratenkredit wird ohne Grundbucheintrag vergeben und kann zusätzlich zur Immobilienfinanzierung aufgenommen werden. Die Kreditaufnahme verläuft schnell und unkompliziert, die Rückzahlung erfolgt in monatlichen Raten zu einem vereinbarten Zinssatz. Geben Sie dazu im Ratenkreditrechner als Verwendungszweck „Modernisierung/Renovierung“ an und profitieren Sie als Immobilienbesitzer von günstigen Konditionen.

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Mit der Nirgendwo-Günstiger-Garantie von Verivox sind Sie auf der sicheren Seite. Wenn Sie bei einer Bank oder einem Kreditvermittler (einschließlich anderer Vergleichsportale) ein Kreditangebot erhalten, das günstiger ist, als das günstigste vergleichbare Kreditangebot bei Verivox, erstatten wir Ihnen die Zinsdifferenz in Form einer Einmalzahlung direkt auf Ihr Konto, wenn Sie den Kredit über Verivox abschließen.

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    Verivox-Kunden sparten 2020 mit einem durchschnittlich 39,7% günstigeren eff. Jahreszinssatz im Durchschnitt rund 40% Zinsen im Vergleich zum durchschnittlichen deutschen Kreditnehmer (Jahresmittel eff. Jahreszinssatz 5,82%, errechnet aus den mtl. Durchschnittszinssätzen für Konsumentenratenkredite deutscher Banken für Neugeschäft 2020, Quelle: Deutsche Bundesbank Zinsstatistik vom 09.02.2021)

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Häufig gestellte Fragen

Neben der eigentlichen Finanzierung des Bauvorhabens müssen Verbraucher für weitere Nebenkosten aufkommen – etwas für die Beantragung und Betreuung des Kredits sowie für Beglaubigungen durch einen Notar. Alle bankseitigen Kosten sind nach der Preisangabenverordnung von der Bank entsprechend aufzulisten. Dazu zählen beispielsweise Bereitstellungs- und Bauzeitzinsen. Sie fallen an, wenn der gesamte Kredit nicht innerhalb der Frist, sondern je nach Baufortschritt teilweise abgerufen wird, um die Bauunternehmen zu bezahlen.

Gleich zu Beginn der Immobilienfinanzierung werden Nebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, die Maklerprovision und Kosten für Notar und Grundbucheintrag fällig. Diese können bis zu zehn Prozent der Darlehenssumme betragen und sollten möglichst durch eigenes Kapital gedeckt werden können. Mit dem Rechner für Notar und Grundbuchkosten können Sie die anfallenden Nebenkosten für Ihr Immobilienprojekt bereits vorab berechnen.

Es macht einen guten Eindruck, wenn sich potenzielle Käufer und Kreditnehmer auf den Banktermin für die Immobilienfinanzierung vorbereiten. Dazu zählt auch, bereits einige Unterlagen dabei zu haben. Dazu gehören persönliche und bonitätsrelevante Unterlagen wie:

  • Personalausweis und Meldebescheinigung (+ Kopie)
  • Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
  • den letzten Einkommensteuerbescheid
  • Nachweise des Eigenkapitals (Kontoauszüge, Sparguthaben)
  • Auflistung aller Haushaltskosten (Einnahmen-Ausgaben-Übersicht)
  • ggf. Lebensversicherungspolicen
  • ggf. Rentenbescheid

als auch Unterlagen zur Immobilie oder zum Bauvorhaben selbst. Diese erhalten Sie auf Anfrage direkt beim Bauträger, Architekten oder über den Makler:

  • unbeglaubigter Grundbuchauszug
  • Baupläne und Baubeschreibung
  • Grundriss
  • Kaufvertrag
  • ggf. Kostenauflistung der Baumaßnahmen
  • Fotos vom Objekt
  • aktuelle Flurkarte

Fragen Sie vor dem Beratungstermin bei der Bank nach, ob weitere Unterlagen gewünscht sind.

Empfohlen wird, zehn bis zwanzig Prozent der Kaufkosten oder der Bausumme aus eigenen Mitteln zu finanzieren – mindestens jedoch die Kaufnebenkosten. Grundsätzlich gibt es aber keine Bestimmung darüber, wie viel Eigenkapital eingebracht werden muss. Je größer die eigenen finanziellen Mittel sind, desto weniger Kredit muss aufgenommen werden und die Bank kann den Kreditnehmern bessere Konditionen vermitteln.

Eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital wird nur von wenigen Banken angeboten – da das Risiko für einen Ausfall des Kredits meist hoch eingeschätzt wird. Bei wenig Eigenkapital müssen Verbraucher mit einer längeren Laufzeit oder einer höheren monatlichen Rate rechnen – beides sollte möglichst gut durchdacht werden, schließlich ist eine Baufinanzierung eine langjährige finanzielle Belastung.

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