Der Grundbucheintrag dokumentiert die Besitzverhältnisse für Immobilien jedweder Art. Das Grundbuch ist das Verzeichnis aller im jeweiligen Bezirk vorhandenen Grundstücke, der Verkehrsflächen und der darauf stehenden Gebäude.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Das steht im Grundbucheintrag
  3. Erstrangiger Grundbucheintrag gesetzt: Was passiert mit der Hypothek?
  4. Darlehen ohne Grundbucheintrag
  5. Wer darf das Grundbuch einsehen?
  6. Kosten für eine Grundbucheintragung
  7. Den Grundbucheintrag ändern
  8. Verwandte Themen
  9. Weiterführende Links
  10. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Grundbucheintrag hält die Belastungen eines Grundstücks fest, zum Beispiel Grundschulden.
  • Wer ein Grundstück kauft, wird im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen.
  • Die Kosten für den Eintrag lassen sich bequem mit dem Notar- und Grundbuchkostenrechner ermitteln.

Das steht im Grundbucheintrag

Jedes einzelne Grundstück in Deutschland muss nach § 3 Absatz 1 Satz 1 der Grundbuchordnung (GBO) ein eigenes Grundbuchblatt erhalten. Kaufverträge, Belastungen und Rechte werden hier eingetragen. Ändern sich Besitzverhältnisse, Hypotheken, eingetragene Wohnrechte oder Ähnliches, wird dies im Grundbucheintrag vermerkt. Ist jemand am Kauf eines Grundstücks interessiert, kann er sich so vor dem Abschluss eines Kaufvertrages informieren.

Der Grundbucheintrag hält Rechte fest

Grundstücke können mit den unterschiedlichsten Rechten belastet sein. In Bergbaugebieten ist zum Beispiel der sogenannte Bergschädenverzicht eingetragen. Daraus resultiert, dass ein potenzieller Käufer akzeptiert, dass er für Schäden auf dem Grundstück, die durch die frühere Bergbautätigkeit entstehen, keine Entschädigung erhalten wird. Eine solche Belastung kann sich auf den Kaufpreis des Grundstücks auswirken.

Wegerecht und Wohnrecht

Ähnlich sieht es mit eingetragenen Wege- oder Wohnrechten aus. Wer dauerhaft einem Nachbarn ein Wegerecht über sein Grundstück einräumen muss, ist in seiner freien Verfügbarkeit über das eigene Grundstück eingeschränkt. Wenn ein Mieter ein Wohnrecht auf Lebenszeit hat, hat auch das Auswirkungen auf den Wert des jeweiligen Grundstücks. Ein Grundbuchauszug informiert den Käufer im Vorfeld darüber, mit welchen Rechten und Belastungen er sich auseinandersetzen muss.

Belastungen durch Hypotheken – das sagt der Grundbucheintrag aus

Eine Hypothekenbelastung auf einem Grundstück wird ebenfalls im Grundbuch eingetragen. Damit sichert sich der Darlehensgeber das Recht, bei nicht bezahlten Raten das Grundstück und die Immobilien zu pfänden oder mittels einer Zwangsversteigerung einen Schuldenausgleich zu erzwingen. Deshalb nennt man eine durch einen Grundbucheintrag abgesicherte Hypothek dingliche Sicherung. Wichtig ist dabei die Rangfolge. Hypotheken werden in der Regel erstrangig eingetragen, wenn es keinen Grundbucheintrag gibt, der das verhindert. Ein erstrangiger Grundbucheintrag sorgt dafür, dass im Fall einer Zwangsversteigerung diese Schulden als erste beglichen werden.

Erstrangiger Grundbucheintrag gesetzt: Was passiert mit der Hypothek?

Ist bereits ein erstrangiger Grundbucheintrag vorhanden, wie es zum Beispiel bei einem Bergschädenverzicht sein kann, gibt es zwei Optionen. Entweder akzeptiert der Hypothekengeber den Eintrag an zweiter Stelle. Das hat aber meist Auswirkungen auf die genehmigungsfähige Höhe des Darlehens (Beleihungswert) und auf die Zinsen, die der Darlehensnehmer bezahlen muss. Eine andere Möglichkeit ist, einen Antrag auf Änderung der Rangfolge zu stellen. Damit muss aber der Inhaber des ersten Ranges im Grundbuch einverstanden sein. Dann könnte die Hypothek wie gewünscht an erster Stelle im Grundbuch stehen.

Darlehen ohne Grundbucheintrag

Unter gewissen Umständen ist es möglich, bei einer Baufinanzierung kleinere Darlehen auch ohne Grundbucheintragung zu erhalten. Bausparkassen erklären sich zum Beispiel häufig mit einer sogenannten Negativerklärung einverstanden. Das bedeutet: Der Darlehensnehmer verpflichtet sich, keine weiteren Darlehen mehr aufzunehmen. Tut er es dennoch, muss er mit der sofortigen Kündigung des Finanzierungsanteils rechnen, der gegen eine Negativerklärung gewährt worden ist.

Wer eine kleinere Summe für die Renovierung oder Modernisierung benötigt, kann einen Modernisierungskredit aufnehmen. Dieser Ratenkredit geht meist mit höheren Zinssätzen einher, die wegfallenden Notar- und Grundbuchkosten können sie aber ausgleichen.

Wer darf das Grundbuch einsehen?

Das Grundbuch selbst ist ein öffentliches Register. Das Recht zur Einsicht haben neben Behörden und Notaren auch Eigentümer und Kaufinteressenten. Diese können beim zuständigen Grundbuchamt einen Antrag auf Einsicht stellen. Heute führen die Ämter die Grundbücher elektronisch. Das erleichtert den Zugriff.

Kosten für eine Grundbucheintragung

Die Kosten für eine Grundbucheintragung richten sich nach dem Kaufpreis. Um sich das Recht auf das Grundstück zu sichern, wenn die Finanzierung noch nicht feststeht, kann eine Auflassungsvormerkung beantragt werden. Den Grundbucheintrag und auch die Vormerkung übernimmt ein Notar. Hier fallen also zusätzliche Kosten nach der Gebührenverordnung für Notare an, die sich ebenfalls am Kaufpreis orientieren. Zusammen mit der Grundsteuer und den Kosten für den Kaufvertrag kommt hier ein erheblicher Betrag für die sogenannten Baunebenkosten zusammen. Dieser Kapitalbedarf sollte bei der Finanzierungshöhe auf jeden Fall mit eingeplant werden, wenn er nicht aus persönlichen Mitteln bestritten wird.

Den Grundbucheintrag ändern

Geändert wird der jeweilige Grundbucheintrag, wenn ein Kaufvertrag vorliegt und die Eigentumsverhältnisse sich ändern. Unter Umständen sind aber auch aufgrund einer laufenden Finanzierung Änderungen notwendig. Ein Beispiel dafür ist die Umschuldung. Wechselt ein Darlehensnehmer die Bank, löscht das Grundbuchamt normalerweise die alte Hypothek und trägt die neue ein. Ein Wechsel der Bank ist unter Umständen auch ohne eine erneute Grundbucheintragung möglich. Akzeptiert der neue Darlehensgeber eine Abtretungserklärung seiner Vorgängerbank, muss keine erneute Eintragung erfolgen. Der neue Hypothekengeber tritt dann einfach in die Rechte der Vorgängerbank ein, und es entstehen keine neuen Eintragungskosten.

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