Fälligkeitsmitteilung

Wie läuft ein Immobilienkauf ab?

So läuft in der Regel ein Immobilienkauf in Deutschland ab:

1. Die kaufende und die verkaufende Partei handeln den Kaufpreis aus.
2. Der Kaufvertrag wird durch einen Notar oder eine Notarin ausgestellt. In dem Vertrag finden sich auch spezielle Vereinbarungen wie zum Beispiel die Räumung des Hauses durch die bisherigen Eigentümer.
3. Der Notar oder die Notarin beurkundet den von beiden Vertragsparteien unterschriebenen Kaufvertrag.
4. Damit der Verkäufer oder die Verkäuferin die Immobilie nicht ein zweites Mal verkaufen kann, lässt das Notariat eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen. Diese Eigentumsübertragungsvormerkung informiert weitere Interessenten über den zukünftigen Eigentümerwechsel.
5. Der Notar oder die Notarin holt weitere Genehmigungen ein, zum Beispiel den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht der Gemeinde.
6. Außerdem fordert das Notariat die Löschungsbewilligung der Banken ein, zu deren Gunsten eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen ist. Mit der Löschungsbewilligung bestätigen die Kreditinstitute, dass sie nach Erhalt des Geldes die Eintragungen im Grundbuch löschen lassen.
7. Der Notar oder die Notarin prüft, ob alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen und ob die Verkaufenden ihren im Kaufvertrag vereinbarten Pflichten nachgekommen sind.
8. Wenn alles erledigt ist, schickt das Notariat die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung an die Kaufenden.

Was passiert nach Versand der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung?

Sobald die Kaufenden die Fälligkeitsmitteilung erhalten haben, müssen sie innerhalb der im Kaufvertrag vereinbarten Frist den Kaufpreis an die bisherigen Eigentümer überweisen. In der Regel beträgt die Frist 10–14 Tage.

Da ein Großteil der Immobilienkäufe finanziert wird, sollte die kaufende Partei sofort nach Erhalt der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung das Kreditinstitut informieren, bei dem sie die Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat. Die Bank stellt das Geld bereit und überweist den Kaufpreis an die Verkäufer. Ab diesem Zeitpunkt muss der Kreditnehmer oder die Kreditnehmerin Zinsen an die Bank zahlen und die Tilgungsphase beginnt.

Wenn zwischen der Kreditzusage und der Fälligkeitsmitteilung eine längere Zeit von mehreren Wochen oder sogar Monaten vergeht, kann die Bank bis zur Auszahlung der Kreditsumme Bereitstellungszinsen verlangen. Daher sollten die Kaufenden auf eine zinsfreie Zeit von 6–12 Monaten für die Bereitstellungszinsen achten.

Welche Funktionen hat die Fälligkeitsmitteilung?

Die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung hat drei Funktionen:

1. Abwicklung des Kaufvertrages
2. Schutz der Kaufenden vor Verlust des Kaufpreises
3. Entlassung der Verkaufenden aus den Pflichten im Kaufvertrag

Mit Versand der Kaufpreisfälligkeitsmitteilung und Zahlung des Kaufpreises ist der Kaufvertrag abgeschlossen. Durch die Überprüfung durch einen Notar oder eine Notarin können die Kaufenden sicher sein, dass sie die Immobilie in dem vereinbarten Zustand erhalten. Gleichzeitig ist die Fälligkeitsmitteilung eine Bestätigung für die Vorbesitzer, dass sie allen vertraglichen Pflichten nachgekommen sind. Dazu gehören zum Beispiel der Einbau neuer Fenster oder die Entsorgung von Gegenständen auf dem Grundstück.

Was passiert bei einer verspäteten Zahlung?

Sobald die Kaufenden die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung erhalten haben, müssen sie den im Kaufvertrag vereinbarten Termin zur Überweisung des Kaufpreises einhalten. Geraten die Zahlungspflichtigen in Verzug, kann der Verkäufer oder die Verkäuferin Verzugszinsen verlangen.

Da bereits im Kaufvertrag eine Zahlungsfrist nach Zugang der Fälligkeitsmitteilung genannt wurde, muss bei einem Verzug keine Mahnung verschickt werden. Die bisherigen Immobilienbesitzenden können sofort mit Ablauf der Zahlungsfrist Verzugszinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz berechnen. Dabei handelt es sich um einen Zinssatz, den die Deutsche Bundesbank gemäß den Vorgaben der Europäischen Zentralbank (EZB) zweimal im Jahr berechnet und veröffentlicht. Außerdem kann der Verzug weitere Folgen für den Käufer oder die Käuferin haben.

Welche Folgen hat der Verzug?

Eine verspätete Zahlung des Kaufpreises kann diese Folgen für die Kaufenden nach sich ziehen:

• Zahlung von Verzugszinsen
• Schadensersatzansprüche der Verkaufenden
• Zwangsvollstreckung in das eigene Vermögen
• Klage vor Gericht
• Annullierung des Kaufvertrages

Neben Verzugszinsen kann die verkaufende Partei auch Schadenersatzansprüche stellen, falls die Kaufenden mit der Zahlung in Verzug geraten. Dazu müssen die Verkaufenden nachweisen, dass ihnen ein Gewinn entgangen ist, weil sie den Kaufpreis nicht wie geplant investieren konnten.

In vielen Kaufverträgen für Immobilien findet sich eine Klausel, dass bei einem Verzug sofort die Zwangsvollstreckung in das Vermögen der Kaufenden möglich ist. Damit sollen die Verkaufenden vor einem Zahlungsausfall geschützt werden. Wenn die Frist zur Zahlung des Kaufpreises abgelaufen ist, stellt die notarielle Fälligkeitsmitteilung eine vollstreckbare Urkunde dar. Die Kaufenden können mit der Urkunde zum Beispiel das Girokonto oder das Gehalt der Kaufenden pfänden lassen.

Falls der Notar oder die Notarin keine Zwangsvollstreckungsklausel in den Kaufvertrag aufgenommen hat, muss die Verkaufspartei eine Klage bei Gericht gegen die Kaufenden einreichen. Alternativ können die Immobilienbesitzer auch eine Annullierung des Kaufvertrages verlangen, indem sie wegen des Verzuges von dem Vertrag zurücktreten.

In jedem Fall ist ein Verzug mit erheblichen Kosten und Unannehmlichkeiten für die Käufer und Käuferinnen verbunden. Daher sollten sich die zukünftigen Eigenheimbesitzer sofort mit ihrer Bank in Verbindung setzen, sobald sie die Kaufpreisfälligkeitsmitteilung von dem Notariat erhalten haben. Das Kreditinstitut stellt dann das Geld zur Überweisung des Kaufpreises rechtzeitig zur Verfügung und es kommt nicht zu einem Verzug.