Rate und Tilgungssatz für Ihre Volltilgung berechnen

Volltilgungsrechner

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Vollständige Kredittilgung zum geplanten Zeitpunkt

Wer seine Immobilienfinanzierung im Voraus planen und auf eine Anschlussfinanzierung verzichten möchte, kann ein Volltilgerdarlehen aufnehmen. Im Volltilgungsrechner von Verivox können Darlehensnehmer die Höhe der monatlichen Rate und die Tilgung ermitteln, die sie für eine komplette Tilgung des Immobilienkredits zum gewünschten Zeitpunkt benötigen. Neben der Berechnung aller Kosten wird ein Tilgungsplan erstellt, der die Zinsen und Sondertilgungen enthält.

Inhalt dieser Seite
  1. Der Volltilgungsrechner
  2. Wie funktioniert die Volltilgung?
  3. Baufinanzierung als Volltilgerdarlehen
  4. Volltilgung bei Anschlussfinanzierung
  5. Sondertilgungen
  6. Annuität oder Volltilgung wählen?
  7. Klassischer Tilgungsrechner

Wie funktioniert der Volltilgungsrechner?

Mit wenigen Angaben können Sie Ihren Tilgungsplan für die Volltilgung Ihres Baukredits oder Ihrer Anschlussfinanzierung erstellen und im Anschluss eine Finanzierung anfragen. Unser Finanzexperte Interhyp vergleicht Volltilgerdarlehen von über 400 Finanzpartnern und Banken und wählt das günstigste Angebot für Sie aus.

  1. Eckdaten zum Darlehen: Geben Sie den benötigten Darlehensbetrag mit Auszahlungsdatum sowie die Häufigkeit der Ratenzahlung, den gebundenen Sollzins und das Datum der letzten Zahlung an. Planen Sie Sondertilgungen für Ihren Kredit, können Sie diese ebenfalls miteinkalkulieren.
  2. Tilgungsplan einsehen: Der Rechner ermittelt nun für Sie, wie hoch die anfängliche Tilgung Ihres Kredits ausfallen muss, um den Kredit innerhalb der Zinsbindung zu tilgen. Aus dem gewählten Zinssatz und der Tilgung ergibt sich die monatlich zu zahlende Rate.
  3. Finanzierung anfragen: Entspricht der Tilgungsplan Ihren finanziellen Mitteln? Dann lassen Sie sich unverbindlich und kostenlos ein günstiges Finanzierungsangebot erstellen. Ergänzen Sie dafür ein paar Angaben zur geplanten Finanzierung sowie einige persönliche Angaben und erhalten Sie eine kostenlose Beratung mit unseren Finanzexperten – telefonisch, per Videochat oder in einer Filiale vor Ort.

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Bauzinsen berechnen

Darlehensnehmer, die ihren Sollzins noch nicht kennen, können den Bauzinsrechner auf Verivox für die Berechnung ihrer Zinsen nutzen. Wählen Sie in diesem die "Volltilgung" aus und geben Sie weitere Angaben zu Ihrer Finanzierung an. Sie können dort nicht nur ihren Sollzins und Ihre Rate berechnen, sondern sehen auch die Zinsen und Raten für eine um fünf Jahre längere beziehungsweise kürzere Laufzeit. So hilft Ihnen der Rechner, die optimale Laufzeit zu ermitteln.

Alternativ können Sie die aktuellen durchschnittlichen Bauzinsen aus der folgenden Grafik ablesen:

Wie funktionieren Kredite mit Volltilgung?

Ein Kredit mit Volltilgung wird innerhalb einer Zinsbindungsphase vollständig zurückzahlt. Dabei bleibt am Ende der Vertragslaufzeit keine Restschuld übrig, sodass keine Anschlussfinanzierung nötig ist. Verzinst wird die Volltilgung mit einem festgeschriebenen Zinssatz, der unter anderem von der Bonität des Kreditnehmers, der Höhe des Darlehens und den Marktzinsen bestimmt wird. Die Zinsbindung mit der Laufzeit des Kredits identisch.

Aus der Laufzeit ergibt sich die notwendige Tilgungshöhe. Die Tilgung wird so gewählt, dass der Kredit bis zum Ende der Laufzeit komplett zurückgezahlt wird. Der Tilgungsanteil und der Zinssatz setzen sich wiederum zu einer monatlichen Rate zusammen, die in der Regel über die gesamte Laufzeit gleich bleibt.

Ein Beispiel ist etwa der Ratenkredit. Auch bei Bauspardarlehen sind die Zinsen für die gesamte Laufzeit festgeschrieben und die Tilgung erfolgt nach der Ansparphase vollständig innerhalb der Finanzierungsphase.

Baufinanzierung als Volltilgerdarlehen

Als "Volltilgerdarlehen" werden Immobilienkredite mit Volltilgung bezeichnet. Während sich klassische Baufinanzierungen in mehrere Zinsbindungsphasen aufteilen, die sich über Jahre erstrecken, besteht die Tilgung eines Volltilgerdarlehens nur aus einer Zinsbindungsphase, deren Dauer zwischen 15 bis 30 Jahren und mehr variieren kann. In dieser Zeit bleiben die monatlichen Raten konstant. Die anfängliche Tilgung fällt höher aus als bei typischen Baufinanzierungen, damit der Kredit innerhalb der Laufzeit getilgt werden kann.

Volltilgung bei Anschlussfinanzierung

Häufig entscheiden sich Kreditnehmer nach der ersten Finanzierungsphase Ihres Immobilienkredits für eine Anschlussfinanzierung mit Volltilgung. Damit gehen sie sicher, dass keine Restschuld am Ende dieser Zinsbindung übrig bleibt und sie schuldenfrei sind. Zum einen hat das zeitliche Gründe: Wer bereits fünfzehn Jahre oder mehr einen Teil des Kredits gezahlt hat, kann die sichere Abzahlung der zweiten Hälfte vielleicht nur noch für weitere zehn Jahre garantieren, eher der Kreditnehmer zum Beispiel in Rente geht. Zum anderen können sich viele Kreditnehmer nun eine höhere Tilgungsrate leisten, da bereits ein großer Teil des Kredits gezahlt ist.

Unser Tipp

Wechseln Sie für die Anschlussfinanzierung die finanzierende Bank, müssen Sie die bestehende Grundschuld nicht löschen. Stattdessen können Sie die Grundschuld einfach auf den neuen Finanzpartner übertragen. Banken akzeptieren untereinander notariell beglaubigte Grundschuldabtretungen, die günstiger als die Löschung und Neubestellung sind. Im Notar- und Grundbuchkostenrechner können Sie die Gebühren dafür berechnen.

Sondertilgungen im Volltilgungsrechner

Als Sondertilgungen werden freiwillige Zahlungen bezeichnet, die Verbraucher zusätzlich zu den monatlichen Raten leisten können, um das Darlehen schneller zu tilgen. So können Kreditnehmer ihr Weihnachtsgeld oder ein Erbe in ihre Immobilienfinanzierung investieren. Mit einer Sondertilgung wird die Restschuld schneller zurückgezahlt, wodurch die Kosten der Finanzierung gesenkt und die Laufzeit verkürzt wird. Alternativ kann die Sondertilgung benutzt werden, um die Ratenhöhe zu senken - dann bleibt die Laufzeit gleich.

Nur wenige Banken erlauben Sondertilgungen bei Volltilgerdarlehen, und meistens wird dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Kreditnehmer können im Volltilgungsrechner die voraussichtliche Höhe Ihrer einmaligen oder regelmäßigen Sondertilgungen angeben, um die Auswirkungen auf die Tilgung und die Kosten ihrer Baufinanzierung zu berechnen. Darüber hinaus bieten manche Banken weitere Konditionen wie ein tilgungsfreies Jahr oder einen Tilgungssatzwechsel an – diese Zusatzleistungen spiegeln sich oft in etwas höheren Zinsen wider.

Die Auswirkung der Sondertilgungen auf die Zinskosten sehen Sie in der folgenden Grafik:

Tilgung-und-Sondertilgung

Annuität oder Volltilgung wählen?

In Niedrigzinsphasen kann eine Volltilgung eine mögliche Alternative zur klassischen Baufinanzierung mit Anschlussfinanzierung darstellen. Mit einem Volltilgerdarlehen garantieren sich Kreditnehmer die niedrigen Zinsen über die gesamte Finanzierung hinweg und sind vor einem Zinsanstieg geschützt, wodurch sie hohe Planungssicherheit erhalten. Sinken die Zinsen dennoch weiter oder bieten die Banken nach einigen Jahren bessere Konditionen, können Kreditnehmer aufgrund des Sonderkündigungsrechts auch ihren Volltilgerkredit nach zehn Jahren kündigen.

Dennoch erfordern Volltilgungen oft gesicherte Arbeits- und Einkommensverhältnisse des Kreditnehmers, denn eine Baufinanzierung mit Volltilgung bedeutet meist:

  • einen höheren Tilgungssatz und damit eine hohe monatliche Rate
  • eine längere Sollzinsbindung, für welche Banken meist höhere Zinsen verlangen

Gleichzeitig vergeben Banken bei einer kürzeren Laufzeit mit hohen Tilgungssätzen auch Zinsrabatte.

Das geläufige Annuitätendarlehen ist müheloser zu finanzieren. Durch die niedrige anfängliche Tilgung sind die monatlichen Raten niedriger – mitunter nur halb so hoch wie bei einem Volltilgerdarlehen. Das mag für viele Familien eher leistbar sein, schließlich kommen zu den Monatsraten noch Neben- und Lebenshaltungskosten hinzu. Dafür müssen die Kreditnehmer am Ende mit einer hohen Restschuld und insgesamt mit einer längeren Laufzeit rechnen. Wer bei einem klassischen Immobilienkredit mit Anschlussfinanzierung die Restschuld schneller tilgen und Kosten sparen will, sollte eine Bank auswählen, die kostenlose Sondertilgungen zulässt.

In der folgenden Tabelle sehen Sie eine Vergleichsrechnung eines Annuitätendarlehens und eines Volltilgerdarlehens. Grundlage ist die Finanzierung eines Einfamilienhauses für 360.000 Euro mit einem Darlehen von 300.000 Euro ohne Sondertilgungen.

Rechnung: klassische Baufinanzierung und Volltilgung

Volltilgerdarlehen
Annuitätendarlehen
Darlehenssumme 300.000 € 300.000 €
Zinsbindung 20 Jahre 20 Jahre
Sollzins 1,34% 1,39%
Zinskosten insgesamt 41.977,56 € 65.152,30 €
Tilgung 4,38% 2%
Monatsrate 1.430,87 € 847,50 €
Restschuld 0 161.752,30 €

In diesem Beispiel sind die Raten für die Volltilgung sehr hoch: Ergänzt man die Nebenkosten, müssen die Kreditnehmer rund 2.000 Euro im Monat für die Immobilienfinanzierung investieren. Dafür sparen sie Zinskosten von rund 23.175 Euro und sind nach 20 Jahren schuldenfrei.

Generell empfiehlt es sich, die Baufinanzierung nach den individuellen Möglichkeiten und Gegebenheiten zu planen und nicht nur nach Sparpotenzialen. Ein Vergleich von Volltilgungsdarlehen und Krediten mit Anschlussfinanzierung kann dabei helfen, die passende Immobilienfinanzierung zu finden.

Klassischer Tilgungsrechner

Wie die Tilgung Ihrer Baufinanzierung verläuft, wenn Sie sich statt der Volltilgung für eine klassische Finanzierung mit mehreren Zinsbindungsphasen entscheiden, zeigt der Tilgungsrechner.

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