Aktuelle Bauzinsen berechnen

Mit dem Bauzinsrechner Ihre Finanzierung planen

Bauzinsrechner
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Persönliche Bauzinsen berechnen

Der Verivox-Bauzinsrechner unterstützt Sie bei der Vorbereitung Ihrer Baufinanzierung. Sie erhalten einen genauen Überblick der anfallenden Bauzinsen und sehen, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ausfällt. Um die Bauzinsen zu berechnen, benötigen Sie nur wenige Angaben zur Immobilie und die Darlehenssumme – die Nutzung ist unverbindlich und kostenfrei. Im Anschluss können Sie ein persönliches Angebot inklusive Beratung online, telefonisch oder in Person anfordern.

Inhalt dieser Seite
  1. Persönliche Bauzinsen berechnen
  2. Bauzinsen online berechnen
  3. Sollzins und effektiver Jahreszins
  4. So funktioniert der Bauzinsrechner
  5. Verhältnis Bauzinsen und Tilgung
  6. Einfluss der Zinsbindung
  7. Bonitäts- und Beleihungswertprüfung
  8. Eintragung der Grundschuld
  9. Bereitstellungzinsen beim Hausbau
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Bauzinsen online berechnen

Der Bauzinsenrechner hilft Ihnen dabei, anhand weniger Angaben zur Immobilie und zum Darlehen den möglichen Sollzins und den Effektivzins für Ihr Bauvorhaben zu ermitteln. Darüber hinaus können Sie Ihre Finanzierung durchplanen und anschließend eine Finanzierungsanfrage stellen.

  1. Angaben zum Immobilienvorhaben: Geben Sie im Bauzinsrechner an, welche Immobilie Sie kaufen oder bauen möchten und wie Sie diese nutzen wollen. Wählen Sie im nächsten Schritt Ihr Projekt und ergänzen Sie Angaben zu den Baukosten, zum Eigenkapital sowie zur Tilgung und legen Sie die Sollzinsbindung fest.
  2. Bauzinsen berechnen: Auf Grundlage Ihrer Angaben berechnet der Bauzinsrechner nun Ihre Finanzierung mit Sollzins, effektivem Jahreszins, der monatlichen Rate sowie der Restschuld. Auch die Kaufnebenkosten sind bereits in der Rechnung enthalten. Variieren Sie die Laufzeit und die monatliche Rate, um den Finanzierungsplan an Ihre Vorstellungen anzupassen.
  3. Finanzierungsanfrage stellen: Anschließend können Sie direkt im Rechner eine Finanzierungsanfrage stellen. Die Finanzberater suchen anhand Ihrer Angaben nach dem günstigsten Angebot und beraten Sie in einem persönlichen Termin per Videochat, telefonisch oder in einer Filiale vor Ort.
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Sollzins und effektiver Jahreszins

Beim Vergleich ist nicht der gebundene Sollzins, sondern der effektive Jahreszins die ausschlaggebende Kennzahl. Beim Baukredit darf zwar keine Bearbeitungsgebühr erhoben werden, dennoch fallen neben dem reinen Sollzins diverse Zusatzkosten an. Auch die Zinsverrechnung kann die endgültigen Kosten beeinflussen. Der Effektivzins fasst alle Kostenfaktoren zusammen und bildet eine verlässliche Grundlage zur Berechnung der monatlichen Raten und zum Vergleich der Bauzinsen.

So funktioniert der Bauzinsrechner

Im Baukredit-Vergleich erhalten Bauherren bereits mit der Eingabe der gewünschten Sollzinsbindung, des Kaufpreises und Eigenkapitals einen ersten Überblick über den möglichen Jahreszins. Der Bauzinsrechner liefert eine genauere Berechnung, da er noch weitere Angaben berücksichtigt:

  • Vorhaben (Bau, Kauf, Sanierung
  • Anschlussfinanzierung)
  • Nutzung (Vermietung, selbst bewohnt)
  • Wert der Immobilie bzw. des Grundstücks
  • Nettodarlehensbetrag
  • Postleitzahl der Immobilie (Lage)
  • anfänglich gewünschter Tilgungssatz oder Volltilgung

Damit können Sie zum Beispiel genau berechnen, wie sich der Sollzins, die Raten und die Restschuld bei einer kürzeren beziehungsweise längeren Zinsbindungsfrist verändern würden

Verhältnis zwischen Bauzinsen und Tilgung

Der Bauzinsrechner schafft Klarheit über die Höhe der anfallenden Zinsen und die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung. Aktuell günstige Bauzinsen sind verlockend. Verbunden mit einer niedrigen anfänglichen Tilgung lässt sich eine Baufinanzierung vermeintlich leicht stemmen. Das Risiko lauert jedoch, wenn die Zinsbindung endet:

Bei niedrigen Bauzinsen höhere Tilgung auswählen

Eine niedrige Rate bedeutet, dass das Darlehen langsamer getilgt wird – und damit steigen die Gesamtkosten. Die monatlichen Raten eines Annuitätendarlehens – der klassischen Baufinanzierung – enthalten nämlich zwei Bestandteile: die Zinsen für den Baukredit und die Tilgung des Darlehens selbst. Weil die Restschuld – der noch nicht zurückgezahlte Kredit – durch die Tilgung von Monat zu Monat abnimmt, sinkt auch die Zinsbelastung, die der Kreditnehmer für das verbleibende Darlehen zu zahlen hat. Die Höhe der monatlichen Rate ist beim Annuitätendarlehen aber immer gleich. Der Tilgungsanteil steigt so über die Jahre immer weiter an. Mit einem höheren Sollzins und gleicher oder höherer Tilgung lässt sich deshalb ein Baukredit schneller zurückzahlen als mit einem niedrigen.

Steigen die Bauzinsen während der Zinsbindung, kann es danach kritisch werden. Bei einer hohen Restschuld – entstanden durch eine niedrige Tilgung – kann die neue Rate für die Anschlussfinanzierung höher ausfallen als für die erste Finanzierungsphase. Deshalb lohnt es sich, in Niedrigzinsphasen eine höhere Tilgung zu wählen, um einen großen Teil des Kredits bereits abzuzahlen.

Unser Tipp

Der Tilgungsrechner hilft zu kalkulieren, wie hoch – ausgehend vom möglichen Zinses für die Anschlussfinanzierung – die anfängliche Tilgung sein muss, um dieses Risiko zu umgehen. Der Tilgungsplan gibt genaue Auskunft über die Restschuld.

Der Bauzinsrechner und der Tilgungsrechner ergänzen sich hervorragend: Nutzen Sie sie einfach parallel, um die optimale Sollzinsbindung zu finden. Variieren Sie dazu einfach die Zinsbindungsdauer im Zinsrechner, übertragen Sie den berechneten Zins in den Tilgungsrechner und schauen Sie, wie sich die gesamte Laufzeit verändert. Daran sehen Sie, welche Zinsbindung Ihnen einen günstigeren Zinssatz ermöglicht und ob diese Variante für Sie infrage kommt.

Verhältnis zwischen Bauzinsen und Zinsbindung

In Niedrigzinsphasen entscheiden sich viele Bauherren für eine längere Sollzinsbindung, um sich gegen eventuelle zukünftige Hochzinsphasen abzusichern. Sie gehen damit kein Risiko ein, da sie nach zehn Jahren aus dem Vertrag kostenlos aussteigen können. Die Banken haben dieses Recht nicht und sind für die gesamte Zinsbindungsfrist an die Vertragskonditionen gebunden. Deshalb erheben sie oft für eine längere Zinsfestschreibung von zehn Jahren und mehr höhere Bauzinsen.

Die folgende Grafik veranschaulicht das Verhältnis zwischen Bauzinsen und der Zinsbindung:

Die nächsten Schritte zur Baufinanzierung

Stehen die ersten Faktoren für die Finanzierung fest, erfolgt der Darlehensantrag. Der potenzielle Darlehensgeber prüft die Anfrage und erstellt ein Angebot. Nun beginnt das Feintuning auf der Grundlage des ermittelten Finanzierungsplans. Hat eine Bank einer Finanzierung grundsätzlich zugestimmt, wird sie auch auf die persönlichen Wünsche eingehen. Sie prüft die Bonität des Kreditnehmers und den Wert der Immobilie, um die individuellen Bauzinsen zu berechnen.

Bonitäts- und Beleihungswertprüfung

Die Bonitätsprüfung des Antragstellers basiert auf der Schufa-Auskunft und den Gehalts- und Einkommensnachweisen. Auf Grundlage der Einnahmen abzüglich einer Haushaltspauschale berechnen die meisten Banken das Budget der Kreditnehmer für den Immobilienkredit.

Um den Finanzierungsplan zu vervollständigen und die Höhe des Darlehens festzulegen, ist neben dem Eigenkapital auch der Beleihungswert der Immobilie entscheidend. Er stellt den Verkaufspreis der Immobilie dar, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung erzielen kann, sollte der Kreditnehmer nicht zahlen können.

Die Beleihung ermitteln

Für die Beleihungsprüfung benötigt das finanzierende Institut unter anderem folgende Unterlagen:

  • Baubeschreibung
  • Katasterauszug
  • Lageplan
  • Grundbuchauszüge
  • bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung
  • Fotos des Objektes
  • Brandversicherungsnachweis
  • Eigenkapitalnachweis
  • notariell beglaubigten Kaufvertrag

Die Beleihungsprüfung erfolgt in zwei Stufen: Zunächst kommt die Vorabprüfung mit der vorläufigen Darlehenszusage. Der Kaufvertrag sollte erst unterzeichnet werden, wenn diese Vorabbestätigung vorliegt. Andernfalls besteht das Risiko, dass der Käufer den Vertrag unterschreibt, aber keine Finanzierung bekommt. Liegt der Kaufvertrag vor, finalisiert die Bank die Beleihungsprüfung und stellt das Darlehen zur Auszahlung.

Die Beleihung beeinflusst die Bauzinsen

Je niedriger der Beleihungsauslauf (der Quotient aus Beleihungswert und Eigenkapital) ausfällt, umso niedrigere Bauzinsen bietet die Bank an. Deshalb bedeutet mehr Eigenkapital bei einer Baufinanzierung nicht nur einen geringeren Nettodarlehensbetrag, sondern auch einen niedrigeren Jahreszins.

Grundsätzlich gibt es vier Stufen des Beleihungswerts, die auch vom Darlehensgeber abhängen:

  • bis 50 Prozent des Beleihungswertes (Versicherungen)
  • bis 60 Prozent des Beleihungswertes (Hypothekenbanken)
  • bis 80 Prozent des Beleihungswertes (Geschäftsbanken, Bausparkassen, Sparkassen)
  • über 80 Prozent des Beleihungswertes (Geschäftsbanken, Sparkassen)

Ausreichend Eigenkapital für niedrige Bauzinsen

Je höher das Eigenkapital ausfällt, umso besser ist der Zins. Denn Banken erheben für einen höheren Beleihungswert einen Zinsaufschlag. Liegt der Zinsaufschlag bei einer Beleihung von 70 Prozent bei etwa 0,10 Prozent, erhöht sich der Aufschlag schon bei 80 Prozent der Kaufsumme auf 0,20 Prozent und mehr.

Eintragung der Grundschuld

Steht der Vertrag für das Baudarlehen, muss dieser notariell beglaubigt werden. Da eine Baufinanzierung durch dingliche Sicherheiten besichert ist, muss zunächst die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Im Rahmen der Grundschuldbestellung unterwirft sich der Darlehensnehmer bei einem Zahlungsausfall der sofortigen Vollstreckung. Damit muss die Bank nicht den Umweg über ein Gericht gehen. Die Eintragung der Grundschuld erfolgt über den Notar, der den Kaufvertrag protokolliert.

Diese sogenannten Kaufnebenkosten sollten Kreditnehmer möglichst aus eigenem Kapital bezahlen können. Sie machen etwa 10 bis 15 Prozent der Darlehenssumme aus. Die genauen Kosten berechnet der Grundbuch- und Notarkostenrechner für Sie. Liegen alle Unterlagen vor, wird das Darlehen entweder direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto ausbezahlt. Nun kann der Kreditnehmer seine Wunschimmobilie kaufen oder mit dem Bau beginnen.

Bereitstellungzinsen beim Hausbau

Wer sein Eigenheim selbst baut oder bauen lässt, benötigt nur selten das gesamte Darlehen auf einen Schlag. Denn die einzelnen Firmen werden nach und nach bezahlt. Verzögert sich das Bauvorhaben und damit die Auszahlung berechnen viele Banken sogenannte Bereitstellungszinsen. Bei einem Bauvorhaben lohnt es sich deshalb, eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren.

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