Mit dem Bauzinsrechner Ihre Finanzierung planen
-
Individuellen Top-Zins berechnen
-
Beste Konditionen
-
Unkompliziert Finanzierungs-Eckdaten berechnen
Wir konnten Sie mit unserem Know-how und Fachwissen besonders beeindrucken: FOCUS MONEY hat Verivox als das Vergleichsportal mit der höchsten Kompetenz im Versicherungs- und Finanzbereich ausgezeichnet und zum Testsieger 2024 gekürt.
Dafür untersuchte das Wirtschaftsmagazin in Zusammenarbeit mit dem Analyseinstitut ServiceValue, welche Anbieter mit ihren Produkten und Leistungen bei den Konsumenten als sehr kompetent gelten. Insgesamt standen 1.122 Unternehmen aus 48 Branchen auf dem Prüfstand.
- Persönliche Bauzinsen berechnen
- Genaue Bauzinsen online berechnen
- Sollzins und effektiver Jahreszins
- So funktioniert der Bauzinsrechner
- Unser Tipp
- Verhältnis zwischen Bauzinsen und Zinsbindung
- Wie die Zinsbindung den Bauzins beeinflusst
- Verhältnis zwischen Bauzinsen und Zinsbindung
- Bonitäts- und Beleihungswertprüfung
- Ausreichend Eigenkapital für niedrige Bauzinsen
- Eintragung der Grundschuld
- Bereitstellungzinsen beim Hausbau
Genaue Bauzinsen online berechnen
Der Verivox-Bauzinsrechner unterstützt Sie bei der Vorbereitung Ihrer Baufinanzierung. Sie erhalten einen genauen Überblick der anfallenden Bauzinsen und sehen, wie hoch die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung ausfällt. Um die Bauzinsen zu berechnen, benötigen Sie nur die Darlehenssumme und wenige Angaben zur Immobilie – die Nutzung ist unverbindlich und kostenfrei. Im Anschluss können Sie ein persönliches Angebot inklusive Beratung online, telefonisch oder in Person anfordern. Und so geht das:
- Angaben zum Immobilienvorhaben: Geben Sie im Bauzinsrechner Daten zu Ihrer Immobilie und zur gewünschten Finanzierung an. Ihre monatliche Rate können Sie im Haushaltsrechner und den möglichen Kaufpreis im Budgetrechner ermitteln.
- Bauzinsen berechnen: Auf Grundlage Ihrer Angaben berechnet der Bauzinsrechner nun Ihre Finanzierung mit Sollzins, effektivem Jahreszins, monatlicher Rate sowie der Restschuld. Auch die Kaufnebenkosten sind bereits in der Rechnung enthalten. Variieren Sie die Laufzeit und die monatliche Rate, um den Finanzierungsplan an Ihre Vorstellungen anzupassen.
- Finanzierungsanfrage stellen: Anschließend können Sie direkt im Rechner eine Finanzierungsanfrage stellen. Die Finanzberater suchen anhand Ihrer Angaben nach dem günstigsten Angebot und beraten Sie in einem persönlichen Termin per Videochat, telefonisch oder in einer Filiale vor Ort.
Sollzins und effektiver Jahreszins
Beim Vergleich ist nicht der gebundene Sollzins, sondern der effektive Jahreszins die ausschlaggebende Kennzahl. Beim Baukredit darf zwar keine Bearbeitungsgebühr erhoben werden, doch die Zinsverrechnung beeinflusst die endgültigen Kosten. Der Effektivzins fasst alle Kostenfaktoren zusammen und bildet eine verlässliche Grundlage zur Berechnung der monatlichen Raten und zum Vergleich der Bauzinsen.
So funktioniert der Bauzinsrechner
Im Baukredit-Vergleich erhalten Bauherren bereits mit der Eingabe der gewünschten Sollzinsbindung, des Kaufpreises und Eigenkapitals einen ersten Überblick über den möglichen Jahreszins. Der Bauzinsrechner liefert eine genauere Berechnung, da er noch weitere Angaben berücksichtigt:
- Vorhaben (Bau, Kauf, Sanierung, Anschlussfinanzierung)
- Nutzung (Vermietung, selbst bewohnt)
- Wert der Immobilie bzw. des Grundstücks
- Nettodarlehensbetrag
- Postleitzahl der Immobilie (Lage)
- anfänglich gewünschter Tilgungssatz oder Volltilgung
Damit können Sie genau berechnen, wie sich eine kürzere oder längere Zinsbindungsfrist auf den Sollzins, die Rate und die Restschuld auswirken.
Verhältnis zwischen Bauzinsen und Tilgung
Der Bauzinsrechner schafft Klarheit über die Höhe der anfallenden Zinsen und die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung. Aktuell günstige Bauzinsen sind verlockend. Verbunden mit einer niedrigen anfänglichen Tilgung lässt sich eine Baufinanzierung vermeintlich leicht stemmen. Das Risiko lauert jedoch, wenn die Zinsbindung endet:
Bei niedrigen Bauzinsen höhere Tilgung auswählen
Eine niedrige Rate bedeutet, dass das Darlehen langsamer getilgt wird – und damit steigen die Gesamtkosten. Die monatlichen Raten eines Annuitätendarlehens – der klassischen Baufinanzierung – enthalten nämlich zwei Bestandteile: die Zinsen für die Bereitstellung des Baukredits und die Tilgung des Darlehens. Weil die Restschuld – der noch nicht zurückgezahlte Kredit – durch die Tilgung von Monat zu Monat abnimmt, sinkt auch die Zinsbelastung, die der Kreditnehmer für das verbleibende Darlehen zu zahlen hat. Die Höhe der monatlichen Rate ist beim Annuitätendarlehen aber immer gleich. Der Tilgungsanteil steigt so über die Jahre immer weiter an und die Restschuld schmilzt immer schneller.
Steigen die Bauzinsen während der Zinsbindung, kann es danach kritisch werden. Bei einer hohen Restschuld – entstanden durch eine niedrige Tilgung – kann die neue Rate für die Anschlussfinanzierung höher ausfallen als für die erste Finanzierungsphase. Deshalb wählen viele Kreditnehmer in Niedrigzinsphasen eine höhere Tilgung, um einen großen Teil des Kredits bereits in der ersten Finanzierungsphase abgezahlt zu haben.
Bauzinsrechner und Tilgungsrechner
Der Tilgungsrechner hilft zu kalkulieren, wie hoch – ausgehend vom möglichen Zins für die Anschlussfinanzierung – die anfängliche Tilgung sein muss, um dieses Risiko zu umgehen. Der Tilgungsplan gibt genaue Auskunft über die Restschuld.
Der Bauzinsrechner und der Tilgungsrechner ergänzen sich: Nutzen Sie sie einfach parallel, um die optimale Sollzinsbindung zu finden. Variieren Sie dazu die Zinsbindungsdauer im Zinsrechner, übertragen Sie den berechneten Zins in den Tilgungsrechner und schauen Sie, wie sich die gesamte Laufzeit verändert. Daran sehen Sie, welche Zinsbindung Ihnen einen günstigeren Zinssatz ermöglicht und ob diese Variante für Sie infrage kommt.
Verhältnis zwischen Bauzinsen und Zinsbindung
In Niedrigzinsphasen entscheiden sich viele Bauherren für eine längere Sollzinsbindung, um sich gegen eventuelle zukünftige Hochzinsphasen abzusichern. Sie gehen damit kein Risiko ein, da sie nach zehn Jahren aus dem Vertrag kostenlos aussteigen können. Die Banken haben dieses Recht nicht und sind für die gesamte Zinsbindungsfrist an die Vertragskonditionen gebunden. Deshalb erheben sie oft für eine längere Zinsfestschreibung höhere Bauzinsen.
Die nächsten Schritte zur Baufinanzierung
Stehen die ersten Faktoren für die Finanzierung fest, erfolgt der Darlehensantrag. Der potenzielle Darlehensgeber prüft die Anfrage und erstellt ein Angebot. Nun beginnt das Feintuning auf der Grundlage des ermittelten Finanzierungsplans. Hat eine Bank einer Finanzierung grundsätzlich zugestimmt, wird sie auch auf die persönlichen Wünsche eingehen. Sie prüft die Bonität des Kreditnehmers und den Wert der Immobilie, um die individuellen Bauzinsen zu berechnen.
Bonitäts- und Beleihungswertprüfung
Die Bonitätsprüfung des Antragstellers basiert auf der Schufa-Auskunft und den Gehalts- und Einkommensnachweisen. Auf Grundlage der Einnahmen abzüglich einer Haushaltspauschale sowie weiterer individueller Ausgaben berechnen die meisten Banken das Budget der Kreditnehmer für den Immobilienkredit.
Um den Finanzierungsplan zu vervollständigen und die Höhe des Darlehens festzulegen, ist neben dem Eigenkapital auch der Beleihungswert der Immobilie entscheidend. Er stellt den Verkaufspreis der Immobilie dar, den die Bank bei einer Zwangsversteigerung erzielen kann, sollte der Kreditnehmer nicht zahlen können.
Die Beleihung ermitteln
Für die Beleihungsprüfung benötigt das finanzierende Institut unter anderem folgende Unterlagen:
- Baubeschreibung
- Katasterauszug
- Lageplan
- Grundbuchauszüge
- bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung
- Fotos des Objektes
- Brandversicherungsnachweis
- Eigenkapitalnachweis
- notariell beglaubigten Kaufvertrag
Die Beleihungsprüfung erfolgt in zwei Stufen: Zunächst kommt die Vorabprüfung mit der vorläufigen Darlehenszusage. Der Kaufvertrag sollte erst unterzeichnet werden, wenn diese Vorabbestätigung vorliegt. Andernfalls besteht das Risiko, dass der Käufer den Vertrag unterschreibt, aber keine Finanzierung bekommt. Liegt der Kaufvertrag vor, finalisiert die Bank die Beleihungsprüfung und stellt das Darlehen zur Auszahlung.
Die Beleihung beeinflusst die Bauzinsen
Je niedriger der Beleihungsauslauf (der Quotient aus Beleihungswert und Eigenkapital) ausfällt, umso niedrigere Bauzinsen bietet die Bank an. Deshalb bedeutet mehr Eigenkapital bei einer Baufinanzierung nicht nur einen geringeren Nettodarlehensbetrag, sondern auch einen niedrigeren Jahreszins.
Grundsätzlich gibt es vier Stufen des Beleihungswerts, die auch vom Darlehensgeber abhängen:
- bis 50 Prozent des Beleihungswertes (Versicherungen)
- bis 60 Prozent des Beleihungswertes (Hypothekenbanken)
- bis 80 Prozent des Beleihungswertes (Geschäftsbanken, Bausparkassen, Sparkassen)
- über 80 Prozent des Beleihungswertes (Geschäftsbanken, Sparkassen)
"Der Eigenkapitalanteil einer Baufinanzierung sollte mindestens 20 Prozent betragen. Ein deutlich geringerer Anteil erhöht das Ausfallrisiko für die Bank. Dadurch steigt der Hypothekenzins."
Ausreichend Eigenkapital für niedrige Bauzinsen
Je höher das Eigenkapital ausfällt, umso besser ist der Zins. Denn Banken erheben für einen höheren Beleihungswert einen Zinsaufschlag. Liegt der Zinsaufschlag bei einer Beleihung von 70 Prozent bei etwa 0,10 Prozent, erhöht sich der Aufschlag schon bei 80 Prozent der Kaufsumme auf 0,20 Prozent und mehr.
Eintragung der Grundschuld
Steht der Vertrag für das Baudarlehen, muss dieser notariell beglaubigt werden. Da eine Baufinanzierung durch dingliche Sicherheiten besichert ist, muss zunächst die Grundschuld im Grundbuch eingetragen werden. Im Rahmen der Grundschuldbestellung unterwirft sich der Darlehensnehmer bei einem Zahlungsausfall der sofortigen Vollstreckung. Damit muss die Bank nicht den Umweg über ein Gericht gehen. Die Eintragung der Grundschuld erfolgt über den Notar, der den Kaufvertrag protokolliert.
Diese sogenannten Kaufnebenkosten sollten Kreditnehmer möglichst aus eigenem Kapital bezahlen können. Sie machen etwa 10 bis 15 Prozent der Darlehenssumme aus. Die genauen Kosten berechnet der Grundbuch- und Notarkostenrechner für Sie. Liegen alle Unterlagen vor, wird das Darlehen entweder direkt an den Verkäufer oder auf ein Notaranderkonto ausbezahlt. Nun kann der Kreditnehmer seine Wunschimmobilie kaufen oder mit dem Bau beginnen.
Bereitstellungszinsen beim Hausbau
Wer sein Eigenheim selbst baut oder bauen lässt, benötigt nur selten das gesamte Darlehen auf einen Schlag. Denn die einzelnen Firmen werden nach und nach bezahlt. Verzögert sich das Bauvorhaben und damit die Auszahlung berechnen viele Banken sogenannte Bereitstellungszinsen. Bei einem Bauvorhaben lohnt es sich deshalb, eine lange bereitstellungszinsfreie Zeit zu vereinbaren.
Mehr rund um Baufinanzierung
Das ist Verivox
Seit 1998 haben unsere Experten über 8 Millionen Verbrauchern beim Vergleichen und Sparen geholfen.
Mehr erfahrenSie können bei Verivox stets auf aktuelle Tarifangebote und einen mehrfach ausgezeichneten Kundenservice vertrauen.
Mehr erfahrenWir finanzieren uns durch Provisionen und sind dennoch unabhängig - dank unserer größtmöglichen Marktabbildung.
Mehr erfahren