Anschlussfinanzierung: Aktuelle Zinsen vergleichen

Günstige Zinsen für die zweite Finanzierungsphase

Wenn bei einer Baufinanzierung die Sollzinsbindung ausläuft, brauchen Kreditnehmer, um die Restschuld zu tilgen, einen neuen Kredit – die Anschlussfinanzierung. Um sich für diese zweite Finanzierungsphase oder die Umschuldung günstige Zinsen zu sichern, sollten sich Eigenheimbesitzer ausreichend Zeit nehmen und verschiedene Angebote vergleichen. So können sie schnell Tausende Euro sparen. Mit dem kostenlosen Verivox-Anschlussfinanzierungsrechner finden sie das günstigste Angebot von über 400 Finanzpartnern.

Anschlussfinanzierung online vergleichen

Der Anschlussfinanzierungsrechner berechnet in Sekundenschnelle die möglichen Zinsen für Ihre Anschlussfinanzierung. Passen Sie einfach die Eckdaten an Ihr Finanzierungsvorhaben an, um die Zinsen für Ihren gewünschten Auszahlungszeitpunkt zu berechnen. Ändern Sie den Auszahlungstermin, um zu sehen, wie sich die Zinshöhe verändert. Anschließend können Sie unverbindliche Angebote für Ihre Anschlussfinanzierung bei einem oder mehreren Anbietern anfordern.

Was ist die Anschlussfinanzierung?

In der Regel dauert die komplette Tilgung einer Baufinanzierung länger als die erste Zinsfestschreibung des Immobilienkredits. Ist der Kredit am Ende der Zinsbindung noch nicht komplett abbezahlt, muss eine Anschlussfinanzierung her. Mit dieser wird die Restschuld innerhalb einer weiteren festgelegten Zinsbindung getilgt – mitunter auch vollständig. Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: Der Kreditnehmer bleibt bei der geldgebenden Bank – die sogenannte Prolongation – oder er sucht sich einen anderen Finanzpartner – die Umschuldung. In beiden Fällen müssen die Konditionen neu verhandelt werden. Grundbuch- und Notargebühren fallen nur bei einem Bankwechsel an.

Prolongation und Umschuldung

Bei der Prolongation unterzeichnen Sie in der Regel nur eine neue Zinsvereinbarung bei der finanzierenden Bank, sodass das Darlehen für die Hausfinanzierung mit den neuen Konditionen weiterläuft. Mitunter können Sie auch hier einige Änderungen vornehmen. Das ist bequem und meist unkompliziert, aber nicht immer die günstigste Variante.

Für die Umschuldung schließen Sie eine Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank ab. Dafür nehmen Sie einen neuen Kredit über die Restschuld auf, mit dem das bestehende Darlehen zurückgezahlt wird. Die Grundschuld wird bei der Umschuldung an den neuen Kreditgeber als Sicherheit abgetreten. In der Regel werden diese Prozesse von den Banken untereinander geregelt. Sie tilgen anschließend den neuen Kredit wie üblich in Raten innerhalb der Zinsbindung. Wer die finanziellen Möglichkeiten hat, kann das Darlehen auch erhöhen und das Geld für die Instandhaltung oder Modernisierung der Immobilie nutzen.

Lohnt sich ein Bankenwechsel?

Bei einem Wechsel können Sie den neuen Kredit an Ihre aktuelle finanzielle Situation anpassen und zum Beispiel niedrigere Zinsen wählen, neue Raten vereinbaren, Sonderzahlungen aufnehmen oder die Tilgung erhöhen oder senken. So können Sie mit einem Wechsel die Laufzeit verkürzen und die Gesamtkosten für den Kredit senken.

Dennoch ist der Wechsel mit etwas Aufwand verbunden: Denn für die Beantragung der Anschlussfinanzierung müssen Kreditnehmer wieder Unterlagen bei der Bank vorlegen. Einige davon dürften von der ersten Finanzierung noch vorhanden sein. Die Bank prüft erneut die Bonität und erstellt ein neues Immobilien-Gutachten.

Zwar fallen beim Wechsel des Kreditgebers Kosten für die Grundbuchumschreibung und den Notar in Höhe von einigen Hundert Euro an, jedoch sind diese im Vergleich zu den Einsparungen gering. Denn schon eine um 0,5 Prozentpunkte günstigere Immobilienfinanzierung kann eine Zinsersparnis von einigen Tausend Euro bringen. Gebühren werden für den Wechsel nicht erhoben.

Tipps für eine Anschlussfinanzierung mit attraktiven Zinsen

Um bei der Anschlussfinanzierung ein gutes Angebot und eine möglichst große Zinsersparnis zu erzielen, sollte man diese vier Tipps der Verivox-Experten beachten:

Tipp 1: Zinsvergleich lohnt sich

Eine Umschuldung bei einer neuen Bank ist in den meisten Fällen günstiger als eine Prolongation. Denn die Preisgestaltung einzelner Banken verändert sich über die Jahre hinweg deutlich. Ein Anbieter, der vor zehn Jahren noch die besten Baufinanzierungszinsen bot, kann heute zu den teuren im Markt zählen – und andersherum. Um möglichst günstige Angebote zu finden, ist ein aktueller Vergleich der Anbieter zu empfehlen.

Gerade für Anschlussfinanzierungen bieten Banken gute Konditionen. Denn Eigenheimbesitzer haben seit Abschluss ihrer ersten Finanzierung durch die regelmäßige Tilgung der Raten ihre Kreditwürdigkeit unter Beweis gestellt. Zudem haben sie vielleicht ein höheres Einkommen und einen größeren finanziellen Spielraum als in den Jahren zuvor, in denen der Kredit aufgenommen wurde. Dementsprechend können die Banken den Kreditnehmern mitunter günstigere Zinsen anbieten. Vor allem bei einer hohen Restschuld lohnt sich ein Zinsvergleich, da schon kleine Unterschiede bei den Prozentpunkten in den Nachkommastellen des Zinssatzes – auf die Laufzeit gerechnet – hohe Kostenersparnisse mit sich bringen.

Tipp 2: Wertsteigerung der Immobilie geltend machen

Immobilien haben stark an Wert gewonnen. Laut Statistischem Bundesamt sind die Preise für Wohneigentum in den letzten zehn Jahren um rund 60 Prozent gestiegen. Berücksichtig man auch die Alterung mit 20 Prozent Wertverlust, ist ein vor zehn Jahren finanziertes Haus heute im Schnitt etwa 40 Prozent mehr wert als damals. Diese Wertsteigerung kann sich positiv auf die Anschlussfinanzierung auswirken – vorausgesetzt, die Bank bewertet die Immobilie neu. Bei einer Prolongation mit der bisherigen Bank wird oft auf diesen Schritt verzichtet.

Beträgt die zu finanzierende Restschuld dadurch weniger als 60 Prozent des neuen Immobilienwerts, können Banken besonders attraktive Zinsen vergeben. Grund ist der sogenannte Beleihungsauslauf als Verhältnis zwischen Kredithöhe und Immobilienwert, der Banken bei der Gewährung von Krediten beschränkt. Für viele Institute sind 60 Prozent Beleihungsauslauf eine wichtige Grenze. Je niedriger der Beleihungsauslauf ausfällt, desto günstigere Zinsen können Banken anbieten.

Tipp 3: Mit Sondertilgungen schneller abzahlen

Außerplanmäßige Rückzahlungen sind bei Baufinanzierungen nicht standardmäßig vorgesehen. Dabei lassen viele Banken kostenlose Sondertilgungen von jährlich bis zu 5 Prozent der Kreditsumme zu, ohne dass sich diese zusätzliche Flexibilität negativ auf den Zinssatz auswirkt. Kreditnehmer sollten bei Abschluss einer Anschlussfinanzierung nicht nur auf kostenlose Sondertilgungen achten, sondern auch prüfen, welche finanziellen Mittel sie dazu aufbringen könnten. Vor allem mögliche Bonuszahlungen des Arbeitgebers oder Urlaubs- und Weihnachtsgelder bieten sich für zusätzliche Tilgungen an. Im Ergebnis sinken die verbleibende Restschuld und der Zinsanteil der Monatsrate und der Kredit ist schneller abbezahlt.

Tipp 4: Eine hohe Tilgung ist empfehlenswert

Gerade bei der Anschlussfinanzierung ist eine hohe Tilgung wichtig. Damit können Darlehensnehmer die Weichen für ihre Schuldenfreiheit stellen. Bei vielen Darlehensnehmern hat sich seit der Aufnahme ihres ursprünglichen Baukredits das Gehalt und damit auch ihr finanzieller Spielraum für die Ratenzahlungen erhöht. Dadurch ist oft auch eine höhere Rate mit größerem Tilgungsanteil bei der Anschlussfinanzierung für viele Kreditnehmer eine Option. So kann der Kredit in der zweiten Sollzinsbindung entweder stärker oder sogar vollständig getilgt werden. Wer letzteres anstrebt, kann mit dem Volltilgungsrechner die notwendige Rate bzw. den notwendigen Tilgungssatz ermitteln.

Fristen bei der Anschlussfinanzierung

Wenn die Zinsbindung für ein bestehendes Darlehen ausläuft, schickt die Hausbank spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Prolongationsangebot zu, das der Kreditnehmer innerhalb von wenigen Wochen annehmen muss. Dann ist die Zeit oft zu knapp, um nach preiswerteren Angeboten zu suchen und sie in Ruhe zu vergleichen. Darlehensnehmer sollten deshalb rechtzeitig nach Anschlussfinanzierungen suchen, um ein passendes Darlehen mit günstigen Konditionen zu finden.

Sinnvoll ist es, sich mindestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Sollzinsbindung zu informieren. Denn viele Banken bieten aktuell günstige Zinsen schon früh an, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in sechs Monaten oder einem Jahr abgerufen wird. Mit sogenannten Forward-Darlehen lassen sich die günstigen Zinsen auch über eine längere Vorlaufzeit von drei bis fünf Jahren sichern.

Forward-Darlehen: Günstige Zinsen für die Zukunft

Bei einem Forward-Darlehen wird eine Anschlussfinanzierung vor Ablauf der Zinsbindungsfrist vereinbart – das ist je nach Bank bis zu fünfeinhalb Jahre im Voraus möglich. Die Kreditnehmer vereinbaren dabei mit der Bank, dass sie das Darlehen erst zu einem bestimmten künftigen Zeitpunkt in Anspruch nehmen werden. Der Zinssatz wird ausgehend vom aktuellen Zinsniveau berechnet; auf diesen erheben die Banken in der Regel einen Zinsaufschlag pro Monat Vorlaufzeit. Viele verzichten jedoch bei einer Vorlaufzeit unter einem Jahr auf den Zinsaufschlag. Wichtig für den Kreditnehmer: Vor der Auszahlung fallen weder Bereitstellungszinsen noch Kreditzinsen an.

Umschuldung vor Ende der Zinsbindung

Ein Haus- oder Wohnungskredit kann nur bei berechtigtem Interesse vor Ende der Sollzinsbindung – vertraglich gesehen vor der ersten ordentlichen Kündigungsmöglichkeit – mit einer vorzeitigen Tilgung abgelöst werden. Dazu zählt zum Beispiel der Verkauf des Hauses. Manche Banken erlauben aus Kulanz eine vorzeitige Tilgung, auch wenn kein berechtigtes Interesse vorliegt. In beiden Fällen wird eine Vorfälligkeitsentschädigung für die verlustigen Zinseinnahmen erhoben.

In zwei Fällen kann der Darlehensnehmer den Kredit ablösen, ohne die Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen:

• nach Ende der Zinsbindung
• nach zehn Jahren Kreditlaufzeit mit einer Sonderkündigungsfrist von 6 Monaten (auch wenn eine längere Zeit vereinbart wurde)