Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Der Immobilienkauf ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens. Aktuell ist das Zinsniveau für die Baufinanzierung sehr günstig. Trotzdem sollte der Hauskauf wohlüberlegt sein. Wer ein Eigenheim erwerben will, muss sich zuvor die Frage stellen: Wie viel Haus kann ich mir überhaupt leisten? Der Verivox-Budgetrechner unterstützt Sie dabei, den maximalen Umfang der Immobilienfinanzierung zu berechnen.

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Ratgeber / Baufinanzierung

Bild: Familie plant Hausbau Bild: ©detailblick-foto / Adobe Stock / Text: Verivox

Wie hoch darf die monatliche Rate sein?

Um herauszufinden, wie teuer die Immobilie sein darf, die Sie finanzieren können, müssen Sie zunächst die maximale monatliche Rate berechnen. Stellen Sie dafür eine Haushaltsrechnung auf, indem Sie alle regelmäßigen Einnahmen (Einkommen, Kindergeld usw.) und Ausgaben (Miete, Lebenshaltungskosten usw.) gegenüberstellen. So ermitteln Sie den Überschuss, der für den Hauskauf zur Verfügung steht. Ihre aktuelle Miete addieren Sie hinzu.

Ziehen Sie nun eine Reserve von pauschal 200 Euro im Monat ab. Sie dient als Finanzpolster für besondere Ausgaben wie etwa eine Autoreparatur. Den Teil der Monatsreserve, den Sie nicht benötigen, können Sie sparen für eine jährliche Sondertilgung Ihrer Baufinanzierung einsetzen. Dann addieren Sie Ihre aktuelle Miete. Unser Tipp: Nutzen Sie für die Überschussrechnung den Verivox-Haushaltsrechner, damit Sie keine wichtigen Posten vergessen.

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Um zu berechnen, wie hoch die monatlichen Raten höchstens sein dürfen, müssen Sie von dem Ergebnis jetzt noch die laufenden Kosten abziehen, die in der neuen Immobilie auf Sie zukommen. Die sind umso größer, je größer das neue Haus sein soll. Wer eine Immobilie kauft, will sich meist auch vergrößern. Im Schnitt lebt eine vierköpfige Familie im Eigenheim auf knapp 140 Quadratmetern.

Für Nebenkosten wie Steuer, Versicherungen, Heizung, Wasser, Müllabfuhr und Co. setzen Sie 2,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche an. Achtung: Abhängig vom Standort und dem energetischen Zustand der neuen Immobilie können die tatsächlichen Kosten davon abweichen. Für die erste Kalkulation hat sich die Pauschale aber bewährt.

Die wichtigsten Nebenkosten beim Hauskauf und der Unterhaltung einer Immobilie

Instandhaltungsrücklage berücksichtigen

Zudem sollten Eigenheimbesitzer jeden Monat etwas Geld zurücklegen, um damit größere Reparaturen finanzieren zu können. Für diese sogenannte Instandhaltungsrücklage wird für Hausbesitzer monatlich etwa ein Euro pro Quadratmeter Wohnfläche fällig. Auch dies ist nur eine Pauschale für die Kalkulation. Grundsätzlich sollte die Rücklage im Altbau etwas höher ausfallen. Im Neubau reicht eine etwas niedrigere Summe.

Besitzer einer Eigentumswohnung können sich für die Instandhaltungsrücklage an folgenden Werten orientieren:

  • Wenn das Haus weniger als 22 Jahre alt ist: 7,10 Euro pro Quadratmeter im Jahr
  • Wenn das Haus zwischen 22 und 30 Jahre alt ist: 9 Euro pro Quadratmeter im Jahr
  • Wenn das Haus über 30 Jahre alt ist: 11,50 Euro pro Quadratmeter im Jahr

Wie lange darf die Hausfinanzierung laufen?

Nachdem die Höhe der monatlichen Raten ermittelt ist, müssen Sie sich überlegen, wie lange die Baufinanzierung insgesamt laufen soll. Spätestens wenn Sie in Rente gehen, sollte das Darlehen vollständig abbezahlt sein. Damit Sie sich die Freiheit erhalten, ein paar Jahre früher aus dem Berufsleben auszuscheiden, sollte die Tilgung bereits einige Jahre vor dem gesetzlichen Renteneintrittsalter abgeschlossen sein. Ein 35-jähriger Kreditnehmer sollte die Finanzierung also auf 25 Jahre Gesamtlaufzeit anlegen.

Lange Zinsbindung schafft Berechenbarkeit

Für Hauskäufer ist es am berechenbarsten, ein Darlehen mit Sollzinsbindung über die gesamte Laufzeit abzuschließen. Allerdings verlangen Banken dafür höhere Zinsen als für eine Baufinanzierung mit kürzerer Zinsbindung von beispielsweise nur 10 Jahren. Ob sich die höheren Zinsen rentieren, hängt von der Höhe der Bauzinsen zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ab, wenn Sie ein neues Darlehen zur Finanzierung der Restschuld benötigen. Sie lässt sich beim Abschluss der Immobilienfinanzierung noch nicht seriös prognostizieren.

Wie viel Darlehen kann ich mir leisten?

Mit der Kombination aus der Gesamtlaufzeit der Baufinanzierung und dem verfügbaren Zinssatz lässt sich der notwendige Tilgungssatz herleiten. Die Höhe der Tilgung ist wichtig, um Ihren maximalen Kreditbetrag zu berechnen. Dafür verwenden Sie die folgende Formel:

(Monatsrate x 12 Monate x 100) : (Zinssatz + Tilgung) = max. Kreditbetrag

Faustformel liefert nur Näherungswert

Als besonders einfache Faustformel zur Berechnung des maximalen Kreditbetrags wird häufig auch diese Rechnung empfohlen:

(Monatlicher Überschuss + Kaltmiete) x 12 x 20 = max. Kreditbetrag

Diese Faustformel liefert allerdings allenfalls einen ersten Näherungswert für den höchstmöglichen Kreditbetrag. Sie sollte die ausführliche Berechnung deshalb nicht ersetzen.

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Wie viel darf die Immobilie kosten?

Zur möglichen Kreditsumme müssen Sie jetzt noch Ihr angespartes Eigenkapital hinzuaddieren. Aus dem Eigenkapital sollten Sie die Kaufnebenkosten und rund 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie bestreiten können. Bringen Sie deutlich weniger Eigenkapital in die Baufinanzierung ein, verlangt die Bank höhere Zinsen. Die Addition aus Kreditbetrag und Eigenkapital ergibt Ihre finanzierbaren Gesamtkosten. Zum Eigenkapital können folgende Posten zählen:

  • Bargeldreserven
  • Spareinlagen
  • Wertpapiere
  • Bausparguthaben
  • Kapitallebens- und Rentenversicherung, die an die Bank abgetreten werden
  • Eigenleistung
  • Arbeitgeberdarlehen
  • Verwandtendarlehen

Zum Ratgeber: Hypothekenzinsen – diese Faktoren beeinflussen Ihren Zinssatz

Puffer und Kaufnebenkosten einplanen

Von den finanzierbaren Gesamtkosten des Hauskaufs abgezogen werden nun noch ein Sicherheitsabschlag von 5 Prozent des Kaufpreises, der als Finanzpuffer dient, sowie die Kaufnebenkosten – Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sowie die Grunderwerbsteuer. Letztere beträgt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Auch die Höhe der Maklerprovision kann schwanken.

Für Ihre Kalkulation können Sie mit einer Pauschale von 10 Prozent des Kaufpreises für alle Kaufnebenkosten rechnen. Als Ergebnis erhalten Sie nun den ungefähren Kaufpreis für Ihre neue Immobilie, den Sie sich leisten können.

Beispielrechnung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

1.) Maximale Monatsrate ermitteln (Wohnfläche: 140 m²)
Bisherige Miete für 100 m² 1100€
+ Monatlicher Überschuss 650€
- Reserve für besondere Ausgaben 200€
- Laufende Nebenkosten 350€
- Instandhaltungsrücklage 140€
Finanzierbare Monatsrate: 1060€

2.) Maximale Kreditsumme ermitteln
Gesamtlaufzeit der Immobilienfinanzierung 25 Jahre
Durchschnittlicher Effektivzins 1,38%
Erforderlicher Tilgungssatz 3,36%
Finanzierbarer Kredit: 268.354€

3.) Maximalen Kaufpreis ermitteln
Kreditsumme 268.354€
+ Eigenkapital 100.000€
- Sicherheitsabschlag (5%) 16.015€
- Kaufnebenkosten (10%) 32.031€
Finanzierbarer Kaufpreis: 320.308€

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