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Hausbau: Kosten und Bauphasen von Bauvoranfrage bis zum Ausbau

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Inhalt dieser Seite
  1. Hausbau richtig planen
  2. Hausbau-Kosten berechnen
  3. So funktioniert der Rechner
  4. Kubatur
  5. Bauvoranfrage: Definition und Ablauf
  6. Bauvoranfrage und Bauantrag: Unterschiede
  7. Bauantrag
  8. Baubeschreibung
  9. Baugenehmigung
  10. Der Rohbau: Die erste Bauphase
  11. Der Ausbau: Die zweite Bauphase

Hausbau richtig planen

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Hausbau-Kosten berechnen

Wer einen Hausbau erwägt, sollte die Kosten stemmen können. Ist das Traumhaus jedoch einmal abbezahlt, brauchen sich Hausbesitzer keine Gedanken mehr um die Miete machen. Vielen dient ein Eigenheim daher auch als finanzielle Sicherheit im Alter. Aber was kostet ein Haus eigentlich?

Zukünftige Häuslebauer konzentrieren sich oft nur auf das Haus selbst. Tatsächlich macht es jedoch nur einen Teil der Hausbau-Kosten aus. Es gibt nämlich noch weitere Posten, die bei der Finanzplanung zu bedenken sind.

Das Grundstück

Das Grundstück, auf dem das Eigenheim stehen soll, ist in der Regel der erste Kostenpunkt, der auf die zukünftigen Hausbesitzer zukommt. Der Preis für das Baugrundstück kann je nach Lage, Region, Größe und vielen weiteren Faktoren stark variieren. Um eine ungefähre Vorstellung zu bekommen wie viel Sie für Ihr Grundstück zahlen müssten, multiplizieren Sie einfach den Quadratmeterpreis des jeweiligen Bundeslandes mit der gewünschten Grundfläche.

Liegt das Baugrundstück in einer neu errichteten Siedlung, kommen zum Kaufpreis mitunter noch Erschließungskosten für Strom- und Wasserleitungen hinzu. Wer sich für ein Grundstück mit einem alten Haus darauf entscheidet, dieses jedoch abreißen will, muss auch diese Kosten tragen. Und selbst wenn das Grundstück lediglich stark zugewachsen und verwildert ist, kostet die Beräumung zumindest Zeit, sofern die Bauherren selbst Hand anlegen. Sollen Bäume gefällt werden, erledigt das in der Regel ein Fachmann.

Das Haus

Das Grundstück ist gefunden, nun muss noch ein Haus drauf. Spätestens hier beginnt die Qual der Wahl. Die Möglichkeiten sind theoretisch unbegrenzt – sofern das Budget mitspielt. Die Art des Hauses beeinflusst massiv die Baukosten. Die günstige Variante ist ein Fertighaus beziehungsweise ein klassischer Grundriss "aus dem Katalog" ohne viele individuelle Details. Ein Massivhaus, bei dem sämtliche Wände gemauert werden, kosten wiederum etwas mehr als ein Bausatzhaus.

Wer für ausgefallene Wünsche einen Architekten engagiert, muss selbstverständlich tiefer in die Tasche greifen. Soll es möglichst günstig sein, ist vielleicht ein Ausbauhaus eine Überlegung wert.

Kostenverteilung beim Hausbau auf die einzelnen Phasen

Die Gesamtkosten für das Haus an sich verteilen sich in etwa wie folgt auf:

  • 40 bis 50 Prozent für den Rohbau sowie eventuell für den Keller
  • 40 Prozent für die Innenausstattung
  • 10 bis 20 Prozent für Sanitär, Elektro und Heizung

Ein pauschaler Preis für ein Einfamilienhaus ohne Berücksichtigung der Grundstückskosten lässt sich schwer beziffern. Normal ausgestattete Wohnhäuser kosten im Durchschnitt etwa 180.000 bis 300.000 Euro. Wer grob überschlagen möchte, kann mit etwa 1.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche rechnen. Die Zahlen beziehen sich auf einen schlüsselfertigen Neubau und sind lediglich Richtwerte.

Nutz- und Abstellräume zählen nicht zur Wohnfläche, Balkon sowie Terrasse nur zu 25 Prozent.

Die Baunebenkosten

Grundstück und Haus sind die größten Posten beim Hausbau – jedoch nicht alle. Eine nicht unerhebliche Summe kommt durch die Baunebenkosten zusammen. Hierfür sollten Hausbauer etwa 15 bis 20 Prozent der Gesamtkosten einplanen. Zu den Nebenkosten zählen unter anderem:

Weitere Kosten beim Hausbau

Zukünftige Hausbesitzer sollten auch die Gestaltung des Grundstücks im Budget berücksichtigen. Das beginnt bei der Auffahrt, den Wegen, einer Terrasse oder einem Carport und geht weiter mit Blumenbeeten, einem Geräteschuppen oder einem Teich.

Außerdem bietet ein Haus meist mehr Platz als die zuletzt bewohnte Wohnung: Mit der Anschaffung einiger neuer Möbel ist daher ebenfalls zu rechnen. Auch solche Kosten sollten zukünftige Bauherren in ihre Finanzplanung mit einbeziehen.

Checkliste: So ermitteln Sie die exakten Kosten für die Immobilie

  • Kaufpreis bzw. Baukosten

  • evtl. Architektenhonorar

  • Maklerkosten für den Käufer: 3,57 bis 7,14 Prozent der Kaufsumme

  • Grunderwerbsteuer: 3,5 bis6,5 Prozent der Kaufsumme

  • Notarkosten für Kaufabwicklung: 1 Prozent vom Kaufpreis

  • Grundbuchkosten für Eigentumseintragung: 0,5 Prozent vom Kaufpreis

  • Notarkosten und Grundschuldbestellung: 0,5 Prozent der Darlehenssumme

  • Erschließungskosten

  • Vermessungskosten

  • Gebühren für Baugenehmigung

  • Außenanlagen

  • Sonstige Kosten (Abriss, etc.)

  • Bereitstellungszinsen: ca. 0,25 Prozent der Darlehenssumme pro Monat

  • Bauzeitzinsen

  • Versicherungen

  • Umzug

  • Neuanschaffungen

Die Kosten für den Hausbau reduzieren – diese Möglichkeiten gibt es

Der Traum vom Eigenheim ist groß, aber das Budget eher klein? Sie sollten in jedem Fall realistisch planen und bereit sein, Kompromisse einzugehen. Es gibt einige Möglichkeiten, beim Bauen eines Hauses Kosten zu sparen:

  • Bei einem Selbstbauhaus übernehmen die Hausbesitzer einen Teil der Arbeit. Was und wie viel, entscheiden Baufirma und Bauherr gemeinsam: Möglich ist alles vom Rohbau bis zur Innenausstattung.
  • Jeder Quadratmeter zählt und kostet: Eventuell ist doch kein Gästezimmer notwendig, oder die Schlaf- und Kinderzimmer können etwas kleiner bemessen werden.
  • Einige Arbeiten können Sie auf später verschieben, etwa den Ausbau des Dachs für ein Kinderzimmer.
  • Wer auf Individualität und Extrawünsche verzichten kann, spart bares Geld. Erker, Sprossenfenster, große Fensterwände oder auch ein Keller treiben die Kosten beim Hausbau in die Höhe.
  • Eventuell kommen Sie für Förderprogramme infrage, beispielsweise wenn Sie ein Niedrigenergiehaus planen.

PDF: Kfw-Förderprogramme

Die Finanzierung der Hausbau-Kosten

Eine große Investition wie ein Haus zahlen die wenigsten auf einmal. Um einen passenden Kredit zu finden, ist es hilfreich, Angebote von verschiedenen Banken zu vergleichen. Mit je mehr Eigenkapital Sie in die Verhandlung mit der Bank gehen, desto besser sind Ihre Chancen auf günstige Konditionen.

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People Component Oliver Maier

"Bauherren und Eigenheimerwerber sollten möglichst rund 20 Prozent des Immobilienpreises sowie sämtliche Nebenkosten aus den eigenen Ersparnissen aufbringen können. Wer deutlich weniger Eigenkapital in die Finanzierung einbringt, muss oft Abstriche beim Zinssatz machen und ungünstigere Konditionen hinnehmen. Achten Sie außerdem auf eine ausreichend hohe Tilgungsrate. Da die meisten Menschen im Ruhestand nur noch über ein geringeres Einkommen verfügen, planen Sie die Gesamtlaufzeit Ihrer Immobilienfinanzierung am besten so, dass der Kredit bis dahin komplett abbezahlt ist."

Oliver Maier Geschäftsführer Verivox Finanzvergleich GmbH

Kubatur

Der Begriff "Kubatur" resultiert aus dem lateinischen Wort "cubus", auf Deutsch Würfel und ist den meisten noch aus dem Mathematikunterricht bekannt. Irgendwann traf es jeden, dass er in einer Klassenarbeit den Rauminhalt einer Kugel oder eines Würfels berechnen musste. Wer jedoch keine Vorstellung davon hat, was der Begriff bedeutet, sollte sich spätestens bei der Planung seines Eigenheims damit auseinandergesetzt haben. Denn die Berechnung der Kubatur ist heutzutage ein fester Bestandteil im Bauwesen und wird eingesetzt, um die Kostenplanung, die Baufinanzierung und die Dauer des Projektes genauer bestimmen zu können. Sie kann aber auch im Zusammenhang mit einer Wohngebäudeversicherung auftauchen.

Im Fall einer Immobilienbewertung, bei Architekten und im Bauwesen wird der Begriff "Kubatur" auch für die Form einer Immobilie verwendet.

Die Kubaturberechnung

Mit der Kubaturberechnung erfolgt die Ermittlung eines umbauten Raums. Dabei spielen die Form oder die Baumaterialien keinerlei Rolle. Mit der Berechnung der Kubatur lässt sich beispielsweise die Effizienz der möglichen Nutzung des Raums ermitteln. Das Ergebnis der Kubaturberechnung wird in Kubikmetern angegeben. Die Zahl spielt eine entscheidende Rolle bei

  • der Ermittlung des Kaufpreises
  • der Ermittlung von Bau- oder Sanierungskosten
  • der Berechnung der Immobilienfinanzierung über ein Darlehen
  • Hypotheken
  • die Versicherung des Gebäudes

Für Bauherren sind die Angaben der Kubikmeter umbauten Raumes eine wesentliche Größe beim Einreichen des Bauantrages. Diese Angabe ist zwingend. Geht es um die Errichtung eines mehrstöckigen Gebäudes, verlangt das Bauamt die Kubaturberechnung für jedes einzelne Stockwerk. Berechnungsgrundlage sind die Außenmaße der Grundfläche, der Wände und die Dachgrundfläche. Eine Ausnahme bildet die Berechnung für das Kellergeschoss. In diesem Fall wird ab Oberfläche Kellerboden gerechnet.

Wie ermittelt sich umbauter Raum?

Umbauter Raum wird nach der Formel Länge * Breite * Höhe berechnet. Verfügt das Gebäude über ein ausgebautes Dach, erfolgt die Berechnung für das oberste Stockwerk bis unter den Giebel. Erfolgt eine Kubaturberechnung für eine Bestandsimmobilie, muss das Ergebnis um zwei Prozent für den Außenputz bereinigt werden.

Immobilienerwerber schauen in erster Linie auf den Quadratmeterpreis. Alternativ dazu kann aber auch der Preis pro Kubikmeter umbauten Raums Anwendung finden.

Abweichende Begriffsverwendung bei Nachbauten

Der Begriff Kubatur wird architektonisch auch anders verwendet. Dies tritt ein, wenn ein historisches Gebäude eins zu eins nachgebaut werden soll. In diesem Fall beschreibt der Begriff den originalgetreuen Nachbau der Außenmaße.

Zusammenhang zwischen umbautem Raum und Heizung

Die Kubatur hat wesentlichen Einfluss auf die Heizkosten einer Wohnung. Ein klassischer Altbau mit Stuckdecken mag für viele Menschen ein echter Wohntraum sein. Allerdings darf man nicht vergessen, dass eine Raumhöhe von 2,80 Meter bei gleicher Grundfläche einen deutlich höheren Verbrauch hinsichtlich der Heizung bedeutet als eine Raumhöhe von 2,30 Meter. Bei einer Grundfläche eines Raums von 25 Quadratmetern machen 0,5 Meter Unterschied in der Raumhöhe immerhin 12,50 Kubikmeter aus. Da Wärme nach oben steigt, dauert es auch entsprechend länger, bis im Fußbereich eine entsprechend wohlige Atmosphäre im Winter herrscht.

Bauvoranfrage

Mit einer Bauvoranfrage können Bauherren prüfen lassen, ob sie ein Bauvorhaben nach ihren Vorstellungen umsetzen dürfen. Sinnvoll ist dies vor allem dann, wenn für das Grundstück kein Bebauungsplan vorliegt.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Die Bauvoranfrage ist die Vorstufe des Bauantrags. Sie ist nicht vorgeschrieben, kann aber sinnvoll sein, um vor der eigentlichen Antragstellung wichtige baurechtliche Fragen zu klären. So können Sie als Bauherr im Rahmen einer Bauvoranfrage unter anderem ermitteln,

  • ob Sie auf dem betreffenden Grundstück überhaupt ein Gebäude errichten dürfen,
  • ob die von Ihnen vorgesehenen Flächen- und Höhenmaße genehmigungsfähig sind,
  • welche Dachformen in Frage kommen oder
  • ob bei bestehenden Gebäuden bauliche Veränderungen wie Aufstockung, Anbau oder der Bau von Dachgauben möglich sind.

Wann ist eine Bauvoranfrage sinnvoll?

Liegt das Grundstück in einem Gebiet, für das ein Bebauungsplan gilt, können Sie darin die wichtigsten Rahmenbedingungen finden. Dann benötigen Sie im Regelfall keine Bauvoranfrage, denn solange Ihr Bauantrag die Vorschriften des Bebauungsplans einhält, können Sie von einer Genehmigung ausgehen.

Anders hingegen in Gebieten ohne Bebauungsplan: Hier hilft Ihnen die Bauvoranfrage, bei der Planung die Kostenrisiken zu senken. Weil Sie noch keine detaillierten Pläne einreichen müssen und im Regelfall keinen Architekten benötigen, können Sie mit geringem Kostenaufwand prüfen lassen, ob Ihr Vorhaben genehmigt werden kann. Erhalten Sie einen positiven Bauvorbescheid, können Sie auf dieser Basis den Architekten mit der kostenpflichtigen Planung und der Vorbereitung des Bauantrags beauftragen.

Überblick: Die Unterschiede zwischen Bauvoranfrage und Bauantrag

Bauvoranfrage
Bauantrag
Gebühren für ein Einfamilienhaus ca. 200 Euro ca. 1.000 – 1.500 Euro
Muss eine komplette Architektenplanung vorliegen? Nein Ja
Kosten für Planung ggf. Architektenhonorar für die Anfertigung erster Zeichnungen ca. 10 Prozent der Bausumme
Darf der Bauherr sofort mit dem Bau beginnen? Nein Ja

Einen Bauantrag stellen

Grundsätzlich sollte die Errichtung eines Gebäudes niemals starten, bevor eine Baugenehmigung vorliegt. Um diese zu erhalten, ist es notwendig, zuvor einen Bauantrag einzureichen. In der Regel ist dazu die Hilfe eines Ingenieurs beziehungsweise Architekten erforderlich, der als Bauvorlageberechtigter fungiert. Das bedeutet letztlich, dass die Fachkraft den Antrag bautechnisch verantwortet.

Welche Unterlagen sollten im Bauantrag vorgelegt werden?

Die für eine Baugenehmigung notwendigen Dokumente unterscheiden sich einerseits von Bundesland zu Bundesland und andererseits von Bauprojekt zu Bauprojekt. Zu den typischen Unterlagen, die der Bauantrag beinhalten muss und die mindestens in dreifacher Ausführung vorliegen sollten, gehören vor allem folgende:

  • Bauzeichnung mit Grundrissen, Schnitten sowie Ansichtszeichnungen (Maßstab 1:100)
  • Lageplan des Katasteramtes
  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche (Bauzahlenberechnung)
  • Nachweise über Statik und Standsicherheit
  • Angaben und Nachweise zum Brand-, Schall- und Wärmeschutz
  • Höhenplan
  • Wärmeschutznachweis
  • Entwässerungspläne
  • Baubeschreibung
  • Bauantrag mit Unterschrift
  • Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten

Welche Kosten verursacht ein Bauantrag?

Üblicherweise berechnen die Behörden sowohl für die Bearbeitung des Antrags als auch für die Entscheidung über die Genehmigung Gebühren. Allerdings gibt es auch hier länderspezifische Unterschiede. Da der Bearbeitungsaufwand der Behörde von der Größe des Bauvorhabens abhängig ist, unterteilen sich die Gesamtkosten in einen festen und einen variablen Teil. Mit welchem finanziellen Aufwand Bauherren rechnen müssen, hängt beispielsweise von den folgenden Faktoren ab:

  • Gebührenordnungen von Kreis, Stadt oder Gemeinde
  • Verwaltungsgebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes
  • Umbauter Raum in Kubikmetern
  • Vorhandensein weiterer genehmigungspflichtiger Bauten (beispielsweise Carport)
  • Gebäudewert
  • Eventuell anfallende Zusatzkosten

Allerdings gibt es eine Faustregel, mit der sich Bauherren einen ungefähren Überblick über die zu erwartenden Kosten verschaffen können. Sie sollten davon ausgehen, dass die Kosten für die Genehmigung bei etwa 0,5 Prozent der gesamten Bausumme liegen.

Baubeschreibung: Teil des Bauantrags

Die Baubeschreibung, auch bekannt als Leistungsbeschreibung oder Bauleistungsbeschreibung, ist ein schriftliches Dokument, das alle Leistungen und den gesamten Leistungsumfang für ein Bauprojekt definiert.

Gemäß § 249 Abs. 2 EGBGB ist die Baubeschreibung seit dem 1. Januar 2018 Pflicht und muss noch vor der Unterzeichnung des Bauvertrages in Textform und als Teil des Vertrages vorliegen – es sei denn, es wurde ausdrücklich etwas anderes zwischen dem Bauherrn und dem Bauunternehmen vereinbart. Ein Vertragsabschluss per Handschlag oder Telefon ist nicht (mehr) rechtskräftig. Sollte ein Bauunternehmen gegen die Baubeschreibungspflicht verstoßen, macht es sich gemäß §§ 311 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB strafbar.

Eine Baubeschreibung sollte die folgenden Informationen enthalten:

  • Arbeitsumfang
  • Funktion und Nutzung des Bauobjektes
  • Die zu verwendenden Baumaterialien
  • Deadlines und Termine
  • Sicherheitsmaßnahmen auf der Baustelle
  • Ablauf der Bauarbeiten
  • Besonderheiten des Bauvorhabens
  • Statische Berechnungen des Bauobjektes
  • Beschreibung des Innenausbaus
  • Haftungsausschlüsse
  • Änderungsbedingungen
  • Bau-, Lage- und Konstruktionspläne

Warum brauche ich eine Baubeschreibung?

Da die Baubranche einem zunehmenden Wettbewerb ausgesetzt ist und verbesserte Technologien für die Bauplanung eine vereinfachte Analyse der vor Baubeginn erforderlichen Maßnahmen ermöglichen, gewinnen Baubeschreibungen immer mehr an Bedeutung. Wer den Aufwand scheut, sollte sich stets das Endprodukt vor Augen führen: Schließlich sind Baubeschreibungen ein notwendiger Schritt für ein erfolgreiches Bauprojekt, von dem Bauherrn und Bauunternehmen nur profitieren können.

Baubeschreibungen erfordern jedoch ein hohes Maß an Detailgenauigkeit: Je klarer eine Baubeschreibung formuliert ist, desto wahrscheinlicher, dass sie in der Bauphase korrekt umgesetzt wird. Enthält die Baubeschreibung ungenügende oder keine Informationen, werden die Bauleistungen dementsprechend ungenügend oder letztendlich gar nicht erbracht.

Gute Baubeschreibungen schützen vor unangenehmen und in der Regel kostspieligen Überraschungen. Eine qualitativ hochwertige Baubeschreibung, die bei Unterzeichnung des Bauvertrages vorliegt, gibt dem Bauherrn von Anfang an mehr Sicherheit über das Endprodukt, während eine Baubeschreibung für das Bauunternehmen mehr Spielraum für Innovationen, kostengünstige Arbeitsmethoden und möglicherweise ein besseres Preis-Leistungs-Verhältnis gibt.

Außerdem bringt eine Baubeschreibung weitere Vorteile für den Bauherrn mit sich:

  • Sie gewährt dem Bauherrn eine detaillierte Überwachung des Bauprojektes von Anfang bis Ende.
  • Eine Baubeschreibung ermöglicht dem Bauherrn die Kontrolle darüber, ob alle in der Baubeschreibung aufgeführten Leistungen erfüllt werden.
  • Sie ermöglicht dem Bauherrn eine Durchsetzung von etwaigen Reklamationen nach Beendigung des Bauprojektes.

Zu welchem Zeitpunkt der Bauphase wird eine Baubeschreibung erstellt?

Baubeschreibungen werden in der Regel vor dem Beginn der Bauphase und als Teil der Planungsphase erstellt. Als erforderliche Dokumente während der Planungsphase sind Baubeschreibungen Teil eines formalen Prozesses. Durch eine frühzeitige Einbeziehung der Baubeschreibung in die Planungsphase werden von Anfang an Leistungsanforderungen und -erwartungen festgelegt und das Projektrisiko insgesamt reduziert.

Nach dem Bauantrag folgt die Baugenehmigung

Die Baugenehmigung bestätigt dem Bauherrn, dass das geplante Vorhaben den rechtlichen Bestimmungen entspricht. Aufgrund fehlender Erfahrungen wissen jedoch vor allem Privatleute oft nicht, was sie im Zuge des Genehmigungsverfahrens beachten müssen.

Die Baugenehmigung: Definition

Aus rechtlicher Sicht ist eine Baugenehmigung die formale Erlaubnis der zuständigen Behörde, eine bauliche Anlage zu errichten, Änderungen an ihr vorzunehmen oder sie zu beseitigen. Im Detail handelt es sich um eine baurechtliche Unbedenklichkeitserklärung, die offiziell feststellt, dass das Bauprojekt in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften steht. Um das erforderliche Dokument zu erhalten, muss der Auftraggeber einen Bauantrag stellen. Verantwortlich für die Erteilung dieser schriftlichen Genehmigung ist die untere Bauaufsichtsbehörde, also das kommunale Bauamt.

Wann ist eine Baugenehmigung notwendig?

Das Baurecht ist in Deutschland eine Sache der Länder. Wie das entsprechende Genehmigungsverfahren abläuft, regelt die jeweilige Landesbauverordnung. Die Vorgaben der einzelnen Bundesländer unterscheiden sich zum Teil erheblich hinsichtlich der Frage, wann ein potenzieller Bauherr ein Baugesuch stellen muss. Wer ein Bauprojekt plant, sollte daher im Vorhinein in Erfahrung bringen, ob er für das Vorhaben überhaupt eine Genehmigung benötigt. Es kann nämlich durchaus sein, dass das Vorhaben lediglich anzeigepflichtig ist. In vielen Fällen hilft bereits ein Anruf bei der zuständigen Stelle weiter.

Baugenehmigung: Dauer des Verfahrens

Wie lange es dauert, bis die zuständige Behörde eine Baugenehmigung erteilt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zum einen existieren keine einheitlichen Regeln, wie zügig Bauanträge bearbeitet werden müssen. Zum anderen spielen in diesem Zusammenhang verschiedenste Faktoren eine Rolle. Von Bedeutung ist beispielsweise die Lage: Wer ein gewöhnliches Wohnhaus in einem frisch ausgewiesenen Baugebiet errichten möchte, erhält die Genehmigung meist relativ schnell. Handelt es sich dagegen um eine Baulücke in einer denkmalgeschützten Gegend, benötigen die Verantwortlichen mehr Zeit für die Prüfung. Daher vergehen bis zum Erhalt der Baugenehmigung manchmal lediglich zwei Wochen und in anderen Fällen bis zu sechs Monate.

Der Rohbau: Die erste Bauphase

Die Rohbauarbeiten können grundsätzlich erst beginnen, wenn alle erforderlichen Baugenehmigungen vorliegen. Sind alle vorherigen Maßnahmen wie Planung und Genehmigung erfolgreich geregelt, kann die Errichtung des Hauses starten. Dabei fangen die Arbeiten immer am sogenannten Rohbau an. Dieser ist von zentraler Bedeutung. Schleichen sich hier Fehler ein, lassen diese sich später meist nur mit großem Aufwand beheben. Den Abschluss der Rohbauarbeiten feiern künftige Hausbesitzer hierzulande für gewöhnlich mit einem Richtfest.

Definition: Was ist ein Rohbau?

Ein Rohbau bezeichnet im Allgemeinen ein Bauwerk, bei dem lediglich die äußere Konstruktion inklusive des Dachstuhls bereits fertig ist. Das Haus hat in dieser Bauphase also beispielsweise noch keine Fenster und Türen. Auch der Innenausbau erfolgt erst im Anschluss. Folglich besteht im Regelfall nicht die Möglichkeit, einen Rohbau als funktionstüchtiges Bauwerk zweckbestimmt zu nutzen.

Es gibt allerdings auch Bauunternehmen, die für ihre Kunden auf Wunsch einen veredelten Rohbau errichten. In diesem Fall müssen die Hausherren sich lediglich um den Innenausbau kümmern. In beiden Fällen nimmt ein Prüfstatiker die Rohbauarbeiten nach dessen Fertigstellung als fehlerfrei ab.

Da Baurecht hierzulande Ländersache ist, gibt es keine bundeseinheitlichen Regeln zum baulichen Umfang, den ein Rohbau vorweisen muss. In mancher Landesbauordnung lassen sich jedoch Regelungen dazu finden, ab wann die Gebäudehülle als fertiggestellt gilt. Existieren keine verbindlichen Bestimmungen, sollten Hausbauer im Vertrag exakt festlegen, welche Schritte die Rohbauarbeiten umfassen.

Wie hoch fallen die Rohbaukosten aus?

Der Rohbau gehört zu den größten Kostenstellen bei der Errichtung eines Neubaus. Wie hoch die Rohbaukosten ausfallen, hängt sowohl von der Lage und Größe der Immobilie ab als auch von der Art des Gebäudes. Um einen groben Richtwert zu erhalten, können Hausbauer mit 500 bis 800 Euro je Quadratmeter kalkulieren. Bei einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern entspricht dies Kosten von 100.000 bis 160.000 Euro.

Das Material macht etwa 60 Prozent der Rohbaukosten aus. Mit dem entsprechenden handwerklichen Geschick ist es durchaus möglich, den Rohbau selbst zu errichten, um Geld zu sparen. Allerdings verlängert sich dadurch die Bauzeit meist deutlich.

Die einzelnen Etappen auf dem Weg zum fertigen Rohbau

Die Funktion des Fundaments besteht darin, die Lasten des Gebäudes gleichmäßig auf den Untergrund zu übertragen. Meist besteht das Fundament aus Stahlbeton. Bevor das beauftragte Unternehmen das Fundament legen kann, muss es die Baugrube ausheben. Welche Art von Fundament genau gelegt wird, hängt sowohl von der Tragfähigkeit des Bodens als auch von der durch das Bauobjekt verursachten Belastung ab. Am häufigsten sind sogenannte Streifenfundamente.

Der nächste Schritt besteht im Mauern der Wände. Bei einem herkömmlichen Massivhaus kommen Mauersteine und Mörtel zum Einsatz. Bei einem Fertigteilhaus lässt das Bauunternehmen komplette Wände beziehungsweise Mauern zur Baustelle transportieren, um diese dort nach dem Baukastenprinzip zusammenzufügen. Die ideale Mauerdicke hängt sowohl von den statischen Anforderungen als auch von den gesetzlichen Bestimmungen zur Schall- und Wärmedämmung ab.

Die Hausfassade schützt das Mauerwerk vor Wind, Wasser und Schnee. Bei der optischen Gestaltung lassen sich natürlich die persönlichen Präferenzen des Eigentümers berücksichtigen. Allerdings müssen diese im Einklang mit der möglicherweise vorhandenen Ortssatzung stehen, was die Auswahl oft deutlich einschränkt.

Bei den Zwischendecken können Bauherren aus verschiedenen Varianten wählen. Während eine Montagedecke für einen vergleichsweise schnellen Hausbau sorgt, lässt sich eine vor Ort gegossene Decke natürlich besser an den jeweiligen Grundriss anpassen. Darüber hinaus erfreuen sich auch Holzbalkendecken einer zunehmenden Beliebtheit.

Hat das Gebäude mehr als ein Stockwerk, benötigt es Treppen. Das muss man bereits in der Planungsphase berücksichtigen. Schließlich sind hier entsprechende Aussparungen in der Geschossdecke beziehungsweise den Geschossdecken notwendig. Die genaue Ausgestaltung der Treppe (zum Beispiel Treppenlaufbreite und Steigungsverhältnis) hängt von den baulichen Voraussetzungen ab. Hinsichtlich der Treppenart haben Bauherren eine große Auswahl, beispielsweise zwischen:

  • Wendeltreppen
  • Laufplattentreppen
  • Spindeltreppen
  • Tragholmtreppen

Zum Rohbau gehört im Regelfall auch die Dachkonstruktion, mit der die Arbeiten abschließen. Die Dachdecker werden erst im Anschluss aktiv. Auch beim Dach stehen einem unterschiedliche Formen zur Wahl – etwa ein Satteldach, ein Walmdach und ein Flachdach. Möglicherweise schränken jedoch durch einen Bebauungsplan geltende Vorschriften die Auswahl ein.

Der Ausbau: Die zweite Bauphase

Der Ausbau (Kurzform für Innenausbau) umfasst alle handwerklichen und bautechnischen Arbeiten, die erforderlich sind, um das Gebäude nach der Fertigstellung und Abnahme des Rohbaus in einen schlüsselfertigen Zustand zu versetzen. Bis die verschiedenen Gewerke mit ihren Arbeiten fertig sind, können für gewöhnlich circa drei, manchmal noch mehr Monate vergehen.

Von einem Ausbau ist auch die Rede, wenn bauliche Veränderungen zur Schaffung von Wohnraum führen, ohne dass die Konstruktion des Hauses wesentlich verändert wird – ein typisches Beispiel ist der Ausbau des Dachgeschosses. Auch andere Räume eines Gebäudes, die bisher nicht zu Wohnzwecken dienten, sind ausbaubar, sofern sie den entsprechenden gesetzlichen Anforderungen genügen. Je nach Ausbauplan ist unter Umständen eine Baugenehmigung erforderlich. Wer entsprechende Ausbauarbeiten plant, sollte sich diesbezüglich im Vorhinein informieren.

Damit es nicht zu Verzögerungen beim Ausbau kommt, ist es erforderlich, die einzelnen Arbeitsschritte in einer bestimmten Reihenfolge durchzuführen beziehungsweise durchführen zu lassen. Für gewöhnlich gestaltet sich der Ablauf wie folgt:

Welche Arbeiten beinhaltet die Bauphase des Ausbaus im Detail?

Wenn der fertige Rohbau mit dem Dach versehen ist, beginnt der Ausbau mit dem Einsetzen der Fenster und der Haustür. Positiver Nebeneffekt: Unbefugte Personen gelangen nun wesentlich schwerer ins Haus.

Bei vielen modernen Materialien beziehungsweise Bauweisen ist keine spezielle Wärmedämmung mehr notwendig. Die oft zum Einsatz kommenden Fertigbauwände weisen beispielsweise bereits eine ausreichende Dämmung auf. In anderen Fällen ist das Wärmeverbundsystem Teil des Baukonzepts.

Als nächstes steht die Grobinstallation der Elektrik und Heizung an. Diese Arbeiten dürfen lediglich ausgebildete Fachkräfte ausführen. Allerdings gestatten diese es Heimwerkern hin und wieder, die Kabel in Eigenregie zu ziehen beziehungsweise die Kabelschächte vorzubereiten. Damit der Hausbesitzer später nicht an Stellen Löcher in die Wand bohrt, hinter denen Kabel verlaufen, empfiehlt es sich, die Arbeiten mit Zeichnungen beziehungsweise Fotos zu dokumentieren.

Der Innenputz verschließt die Wand und ist die Grundlage für die Tapete beziehungsweise die Wandfarbe. Eine Innendämmung ist in der Regel nicht notwendig. Allerdings gibt es für unter Denkmalschutz stehende Häuser diesbezüglich gewöhnlich Auflagen.

Beim Trockenbau besteht die Möglichkeit, weitere Wände einzuziehen, um Räume nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Ein Dachausbau ermöglicht es dagegen, ungenutzte Raumkapazitäten zu erschließen. Grundsätzlich sind die baulichen Voraussetzungen zu beachten.

Ein effektiver Schallschutz lässt sich nur dann gewährleisten, wenn die Handwerker den Estrich in jedem Raum separat verlegen. Das ist auch der Grund, weshalb dieser Arbeitsschritt erst nach dem Trockenbau erfolgt.

Es empfiehlt sich für gewöhnlich, die Wände vor dem Verlegen des Bodenbelags zu streichen und/oder zu tapezieren. Ansonsten besteht das Risiko, dass es im Zuge der Arbeiten zu Schäden am Bodenbelag kommt. Finden die Malerarbeiten vorher statt, ist es zudem nicht notwendig, den Boden abzudecken, was Arbeit spart.

Beim Bodenbelag haben Hausbesitzer unter anderem die Wahl zwischen Teppich, Laminat, Parkett und Fliesen. Sollte beim Verlegen viel Dreck entstehen – beispielsweise im Zuge einer Kernsanierung – ist es ratsam, die Wände erst danach zu gestalten.

Die Feinarbeiten an der Elektrik und Heizung müssen wieder Fachleute übernehmen. Dazu gehören beispielsweise die Installation von Anschlüssen, Schaltern und Steckdosen. Lampen können Heimwerker gegebenenfalls in Eigenregie anbringen.

Während sich die Installation von Armaturen und Becken im Badezimmer meist relativ unkompliziert gestaltet, ist für die Küchenmöbel und -elektrogeräte größerer Aufwand notwendig. Schließlich benötigt ein Herd Starkstrom beziehungsweise Gas. Die dafür erforderlichen Anschlüsse dürfen nur Profis anbringen.

Nach dem Abschluss sämtlicher anderer Handwerksarbeiten folgt der Ausbau der Rohbautreppe und damit der Einbau der "richtigen" Treppe. Falls eine Rohbautreppe nicht existiert, etwa weil eine schwebende Treppe eingebaut werden soll, ist der Einbau gegebenenfalls schon vorher notwendig. Auch wenn es theoretisch möglich wäre, empfiehlt es sich nicht, die Türen schon früher einzusetzen. Ansonsten müssen die Handwerker ständig darauf achten, diese nicht zu beschädigen.

Der Begriff "Ausbau" in anderen Bedeutungen

Ein Ausbau muss sich nicht zwangsläufig auf die Errichtung eines Gebäudes beziehen. Der Begriff findet beispielsweise auch im Zusammenhang mit dem Straßennetz und dem Internet Verwendung. Im ersten Fall bezeichnet ein Ausbau die Erweiterung eines bestehenden Verkehrsweges. Im zweiten Fall geht es um den Breitbandausbau – also die Bereitstellung schneller Internetleitungen.

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