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Baufinanzierung ohne Eigenkapital: So klappt Ihre Vollfinanzierung

Bildquelle: ©Adobe Stock / Text: Verivox

Manche Banken bieten die Finanzierung des Haus- oder Wohnungskaufs ohne Eigenkapital an. Wer mit einer Vollfinanzierung liebäugelt, sollte jedoch die Risiken kennen und sein Finanzierungsmodell entsprechend ausrichten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Vollfinanzierung bezieht sich im Regelfall auf den Kaufpreis der Immobilie. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühr sollten Erwerber aus eigenen Mitteln bezahlen können.
  • Weil Banken bei einer 100-Prozent-Finanzierung einen Risikoaufschlag auf den Zins erheben, sind solche Finanzierungsangebote meist deutlich teurer als klassische Baufinanzierungen mit Eigenkapital.
  • Mit einer möglichst hohen Anfangstilgung und einer langen Sollzinsbindung können Kreditnehmer bei einer Vollfinanzierung die Risiken reduzieren.

Wohnung oder Haus kaufen ohne Eigenkapital: Geht das?

Viele Bundesbürger wollen möglichst früh ihren Traum von den eigenen vier Wänden realisieren und eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Ohne Eigenkapital ist dies jedoch angesichts des hohen Darlehensbetrags eine große finanzielle Herausforderung. Auf der anderen Seite dauert es hingegen oft viele Jahre, bis einige Zehntausend Euro an Eigenmitteln angespart sind.

Grundsätzlich ist auch eine Vollfinanzierung des Immobilienkaufs möglich, wenn aus Sicht der Bank die persönlichen Einkommensverhältnisse die Rückzahlung des Darlehens gewährleisten. Dennoch sollten Immobilieninteressenten die damit verbundenen Risiken kennen und ihre Entscheidung sorgfältig abwägen.

Höhere Kosten bei Vollfinanzierung

Kreditinstitute erheben meist einen Zinsaufschlag, wenn der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Kaufpreis sehr hoch ist. Das bedeutet konkret: Wer bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro nur 300.000 Euro Kredit benötigt, erhält in der Regel einen günstigeren Zins als ein Käufer, der die vollen 400.000 Euro über ein Immobiliendarlehen finanzieren muss.

100%-Finanzierung und 110%-Finanzierung

Die Kosten, die bei einem Haus- oder Wohnungskauf anfallen, sind jedoch nicht auf den Kaufpreis beschränkt. Hinzu kommen die Nebenkosten – die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und Grundbuchgebühren sowie gegebenenfalls die Maklercourtage. Je nach Bundesland können sich diese Ausgaben auf mehr als 10 Prozent des Kaufpreises summieren. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können also über 40.000 Euro an Nebenkosten anfallen.

Wenn der Bauherr ein Darlehen in Höhe des vollen Kaufpreises aufnimmt, spricht man von einer 100%-Finanzierung. Bei einer 110%-Prozent-Finanzierung müssen auch die Nebenkosten finanziert werden und das Darlehen ist höher als der Kaufpreis.

Nebenkosten aus Eigenmitteln finanzieren

Häufig verlangen Banken, dass der Käufer zumindest die Nebenkosten des Immobilienerwerbs aus eigenen Mitteln bezahlen kann. Denn die Immobilie dient bei einer Baufinanzierung als Sicherheit: Sollte die Finanzierung nicht ordentlich bedient werden, kann die Bank das Haus verkaufen, um das geliehene Geld zurückzuholen. Wenn das Darlehen höher ist als der Preis der Immobilie, ist das unmöglich. Wegen der geringeren Sicherheit bieten weniger Banken 110%-Finanzierungen an und verlangen dafür höhere Zinsaufschläge als für eine 100%-Finanzierung.

Risiken für den Kreditnehmer

Neben Risiken für die Bank birgt eine Wohnungs- oder Hausfinanzierung ohne Eigenkapital auch Risiken für den Kreditnehmer.

Höhere Zinsen und Raten

Die folgende Tabelle zeigt anhand eines fiktiven Beispiels, wie sich der Zinsaufschlag für die Vollfinanzierung auf den Zins und die Rate auswirkt.

Finanzierung mit 10 % Eigenkapital
Finanzierung ohne Eigenkapital
Höhe des Darlehens 400.000 Euro 400.000 Euro
Kaufpreis der Immobilie 444.000 Euro 400.000 Euro
Anfängliche Tilgung 3% 3%
Zinsbindung 10 Jahre 10 Jahre
Eff. Jahreszins 3,85% 4,14%
Monatliche Rate 2.283,33 Euro 2.380 Euro

Im Berechnungsbeispiel erhält der Bauherr, der zusätzlich zu der Darlehenssumme von 400.000 Euro noch 10 Prozent Eigenkapital einbringt und damit eine um 10 Prozent teurere Imobilie finanziert, einen um 0,29 Prozentpunkte günstigeren Zinssatz und zahlt monatlich eine um fast 100 Euro günstigere Rate. Abgesehen davon, dass er damit über die 10 Jahre der Zinsfestschreibung rund 11.600 Euro spart, ist die geringere monatliche Belastung auch einfacher zu tragen.

Restschuld-Risiko bei Notverkauf

Wenn es zu einem Notverkauf der Immobilie kommt, weil der Finanzierungsnehmer die finanzielle Belastung auf Dauer nicht tragen kann, ist bei einer Vollfinanzierung – und insbesondere bei einer 110%-Finanzierung – die noch ausstehende Restschuld zuweilen höher als der erzielte Verkaufspreis. Je nach Marktsituation und Dringlichkeit müssen Eigentümer nämlich damit rechnen, dass sich bei einem schnell abzuwickelnden Verkauf nicht der Preis erzielen lässt, den sie ursprünglich für das Objekt bezahlt haben.

In solchen Fällen reicht dann der Verkaufspreis nicht aus, um die Finanzierung vollständig abzulösen – mit der Folge, dass der Verkäufer die verbleibenden Restschulden abstottern muss.

Hauskredit ohne Eigenkapital: das richtige Finanzierungskonzept

Jede Baufinanzierung sollte sorgfältig geplant sein. Das gilt in besonderem Maße, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen, ohne Eigenkapital mit einbringen zu können. Mit den folgenden Maßnahmen lassen sich die Risiken bei einer Vollfinanzierung reduzieren:

  • Keine Kreditfinanzierung der Nebenkosten. Wenn die Eigenmittel nicht ausreichen, um die Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notargebühr und Maklercourtage) abzudecken, sollten Kaufinteressenten ihr Vorhaben aufschieben und zuerst einmal weiteres Eigenkapital bilden.
  • Hoher Tilgungsanteil. Bei einem Wohnungs- oder Hauskauf ohne Eigenkapital sollte der anfängliche Tilgungsanteil so hoch wie möglich sein, um über eine schnellere Entschuldung nachträglich Eigenkapital zu bilden. Wer beispielsweise mit 4 Prozent zu tilgen beginnt, hat schon nach fünf Jahren seinen Kreditsaldo um knapp 21 Prozent reduziert.
  • Lange Zinssicherheit. Mit einer Bindung des Sollzinssatzes über 15 oder gar 20 Jahre erhalten Bauherren Kalkulationssicherheit. Darüber hinaus ist dann beim Auslaufen der Sollzinsbindung schon ein großer Teil des Darlehens zurückgezahlt, so dass bis dahin ein möglicher Zinsanstieg nur noch geringe Auswirkungen auf die Monatsrate hat.
  • Sondertilgungen. Wer sich im Darlehensvertrag ein jährliches Kontingent für zusätzliche Sondertilgungen einräumen lässt, kann noch schneller die Schulden reduzieren und damit auch Zinskosten sparen.

Tipp: Zwar erhöht ein höherer Tilgungsanteil und eine lange Sollzinsbindung die monatliche Kreditrate. Wer sich diese dann nicht mehr leisten kann, sollte jedoch lieber seine Immobilienwünsche reduzieren als auf eine knapp kalkulierte Finanzierung mit hohen Risiken zu setzen. Unter Wie viel Haus kann ich mir leisten? erklärt Verivox, wie Sie Ihren maximal tragbaren Immobilienpreis ermitteln.

Wie viele Banken bieten eine Vollfinanzierung an?

Laut einer Umfrage, die Vergleich.de im April 2023 unter 69 Banken, Bausparkassen und Versicherungen durchgeführt hat, bieten

  • 22% keine Vollfinanzierung an
  • 49% eine 100%-Finanzierung an
  • 29% sogar eine 110%-Finanzierung an.

Gegenenenfalls müssen aber zusätzliche Voraussetzungen erfüllt werden, damit die Bank eine Vollfinanzierung gewährt, zum Beispiel eine sehr gute Bonität und ein hohes und sicheres Einkommen.