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Immobilien kaufen: Checkliste für Ihren Wohnungs- oder Hauskauf

Bildquelle: ©Adobe Stock / Text: Verivox

Das Wichtigste in Kürze

  • Schritt 1: Prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie für die Finanzierung aufbringen können und ermitteln Sie den ungefähren Kaufpreis, den Sie sich leisten können.
  • Schritt 2: Stadtzentrum oder Speckgürtel, Eigentumswohnung oder frei stehendes Haus? Klären Sie Ihre Wünsche und suchen Sie eine passende Immobilie.
  • Schritt 3: Vor dem Hauskauf steht die Besichtigung. Achten Sie auf typische Mängel und vollständige Unterlagen. Holen Sie sich bei Bedarf fachkundige Hilfe.
  • Schritt 4: Finden Sie eine günstige Bank und planen Sie Ihre Baufinanzierung nach Ihren Wünschen. Prüfen Sie, ob Sie Fördermittel für den Immobilienkauf erhalten können.
  • Schritt 5: Wenn Sie den Kaufvertrag abschließen, den Kaufpreis überweisen und die fälligen Steuern bezahlen, werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Erst dann gehört dei immobilie offiziell Ihnen.
  • Schritt 6: Wenn Sie die Immobilie kaufen und vermieten wollen, sollten Sie bei der Immobiliensuche eine Reihe zusätzlicher Kriterien beachten.

Hauskauf-Checkliste (PDF)

Der Hauskauf ist für die meisten Verbraucher die größte Investition ihres Lebens. Da gibt es eine Menge zu beachten. Um mit der Baufinanzierung später nicht Schiffbruch zu erleiden, müssen die Kosten des Hauskaufes realistisch kalkuliert und der Zustand der Wunschimmobilie fachkundig eingeschätzt werden. Unsere Checkliste für den Hauskauf hilft Ihnen dabei, in jeder Phase den Überblick zu behalten und Schritt für Schritt alle notwendigen Entscheidungen zu treffen.

Schritt 1: Finanziellen Rahmen für den Hauskauf abstecken

Punkt eins auf Ihrer Checkliste ist das Abstecken des finanziellen Rahmens, in dem sich alle übrigen Planungen bewegen müssen. So sollten Sie zumindest ungefähr wissen, wie viel Geld Sie für den Hauskauf aufbringen können. Wie groß sind die finanziellen Reserven, die Sie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können? Wie hoch darf die Monatsrate für den Baukredit sein? Und wie lange darf die Finanzierung insgesamt laufen? Diese Punkte beeinflussen die Höhe des finanzierbaren Kaufpreises.

Zum Budgetrechner

Was zählt zum Eigenkapital?

Machen Sie zuerst einen gründlichen Kassensturz, um herauszufinden, wie viel Geld Sie aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen können. Auf der Seite Eigenkapital: Wie wird es berechnet? Was zählt dazu?, erhalten Sie wichtige Zusatzinformationen für eine genauere Einschätzung Ihrer Finanziellen Mittel.

Wie viel Geld können Sie für den Baukredit aufbringen?

Kalkulieren Sie hier nicht zu großzügig. Sie müssen sich die Raten für Ihren Kredit dauerhaft leisten können. Stellen Sie alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber. So ermitteln Sie Ihren monatlichen Überschuss. Zusätzlich sparen Sie sich im neuen Haus die Miete, dafür sind die Instandhaltungs- und Nebenkosten im Eigenheim meist höher als in einer gemieteten Wohnung.

People Component Oliver Maier

Oliver Maier

Geschäftsführer Verivox Finanzvergleich GmbH

Wenn Sie in Rente gehen, sollte Ihre Immobilie komplett abbezahlt sein. Mit einer etwas höheren Tilgung erhalten Sie sich die Freiheit, einige Jahre früher aus dem Job auszuscheiden.

Wie schnell muss das Haus abbezahlt sein?

Spätestens, wenn Sie in Rente gehen, sollte Ihre Immobilienfinanzierung vollständig getilgt sein. Je mehr Zeit Ihnen bis dahin bleibt, desto höher kann Ihr Kredit ausfallen. Wer 35 Jahre Zeit für die Rückzahlung seines Immobiliendarlehens hat, kann sich bei einer Rate von 1.000 Euro einen rund 98.000 Euro höheren Baukredit leisten als ein Kreditnehmer, dessen Finanzierung schon in 25 Jahren voll getilgt sein muss.

Ausführlichere Erklärungen und Tipps, wie Sie Ihren finanziellen Spielraum für den Hausbau ausrechnen, finden Sie in diesem Ratgeber:

Budgetplanung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Schritt 2: Die Suche nach dem richtigen Haus

Wenn der finanzielle Rahmen klar ist, können Sie sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen – Punkt zwei auf Ihrer Checkliste. Zuerst sollten Sie Ihre Wünsche klären:

Genügt eine Eigentumswohnung oder soll es ein Haus sein? Wie groß muss die neu Immobile sein? Wünschen Sie sich einen Garten? Welche Anforderungen haben Sie an die Lage? Wenn Sie wissen, was Sie von Ihrer Wunschimmobilie erwarten, können Sie sich auf die Suche machen.

Was sollten Sie beim Hauskauf berücksichtigen?

Als Grundlage für die Hausbesichtigung im nächsten Schritt wäre es besonders wichtig, auf folgende Punkte beim Hauskauf zu achten:

  • Katasterplan. Gibt Auskunft über die Lage des Grundstücks. In gut erreichbarer Nähe sollten sich Geschäfte, Ärzte, Schulen und kulturelle Einrichtungen befinden. Außerdem sollte eine gut funktionierende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr vorhanden sein. Die unmittelbare Nähe zu Lärm- oder Geruchsemissionen etwa durch vielbefahrene Straßen oder Industrie ist nachteilig.
  • Bauqualität. Die Immobilie sollte in einem guten Zustand sein und auf absehbare Zeit möglichst geringe Renovierungskosten verursachen.
  • Gebäudegrundriss und Bauzeichnung. Damit lässt sich der eigene Wohnbedarf gut überprüfen.
  • Energieverbrauch. Die Immobilie sollte gut gedämmt sein, da im Vergleich zu schlecht isolierten Altbauten die Heizkosten weitaus niedriger sind.
  • Zuschnitt. Die einzelnen Räume sollten einen praktischen Zuschnitt haben und über ausreichend Tageslicht verfügen.
  • Grundbuchauszug. Der Grundbuchauszug listet alle Informationen rund um die Immobilie auf und welche Belastungen damit verbunden sind.

Der Verkäufer muss in der Lage sein, Grundschulden mit eigenem Geld oder mit dem Kaufpreis abzulösen. Nur so kann der Käufer lastenfreies Eigentum erwerben.

Bautechnische Laien sollten sich von einem Sachverständigen begleiten lassen. Nur so lassen sich morsche Dachbalken oder Schimmelpilze in den Kellerwänden sicher erkennen. Neuerdings verpflichtet die Energieeinsparverordnung jeden Hausverkäufer, dem Kaufinteressenten unaufgefordert einen Energieausweis vorzulegen. Daraus kann der Kaufinteressent erkennen, welcher Energieverbrauch mit dem Haus erfahrungsgemäß verbunden ist.

Was ist bei einem Grundstück zu beachten?

Wer ein unbebautes Grundstück kaufen möchte, sollte ebenso wie beim Hauskauf vorab den Katasterplan und möglichst einen Grundbuchauszug einsehen. Soll das Grundstück bebaut werden, sind die örtlichen Verhältnisse auf ihre Bebaubarkeit zu prüfen. Liegt das Grundstück in einer Talsohle, ist mit Feuchtigkeit im Untergrund zu rechnen. In Bergbaugebieten besteht das Risiko, dass Grundstücksteile nach der Bebauung einbrechen.

Wenn möglich, sollte sich der Kaufinteressent einige Zeit auf dem Grundstück aufhalten. So kann er erkennen, ob das Grundstück in einer Flugschneise liegt, die Autobahn überlaut zu vernehmen ist, eine Schweinezuchtanlage in der Nähe liegt oder nebenan chaotische Nachbarn wohnen. Im Idealfall liegt das Grundstück so, dass die Terrasse nach Süden ausgerichtet ist.

Wird neu gebaut, ist darauf zu achten, dass die Infrastruktur der Umgebung passt. Im Idealfall ist der Arbeitsplatz schnell erreichbar. Es sollten möglichst Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Kindergärten, Schulen und Freizeitmöglichkeiten vorhanden sein.

Darauf sollten Sie beim Kauf einer Wohnung achten

Beim Wohnungskauf geht es meist um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. Der Käufer wird Eigentümer der Wohnung und erwirbt Wohnungseigentum (Sondereigentum). Dazu gehört noch ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum.

Vor dem Kauf sollte man aufmerksam die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan prüfen. Darin wird beschrieben, wie das Sondereigentum zugeordnet wird und welche Gebäudeteile zum Gemeinschaftseigentum zählen. Wohnungseigentum kann auch mit Sondernutzungsrechten an Gebäudeteilen verbunden sein, die ansonsten im Gemeinschaftseigentum stehen. Dabei kann es sich um nutzbare Gartenflächen, eine Terrasse oder ein Kfz-Stellplatz handeln.

Der Erwerber wird Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Da die Eigentümer auf engem Raum dauerhaft zusammenleben, sollte vor dem Immobilienkauf geprüft werden, inwieweit ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis möglich ist.

Wo finden Sie passende Angebote?

Ein wichtiges Werkzeug für die Suche nach dem Traumhaus sind Immobilienbörsen im Internet. Hier können Sie kostenlos und ganz gezielt nach passenden Häusern und Wohnungen in Ihrer Nähe suchen. Viele Portale informieren Sie auf Wunsch per E-Mail, wenn eine neue Immobilie angeboten wird, die zu Ihren Suchkriterien passt.

Passende Immobilien finden

Allerdings werden gerade Häuser mit sehr guter Lage manchmal gar nicht oder nur für kurze Zeit inseriert. Binden Sie deshalb auch Ihr privates Netzwerk in die Suche ein. Sprechen Sie im Freundes- und Bekanntenkreis über Ihre Kaufabsichten. Manchmal erhalten Sie so den entscheidenden Tipp, dass eine passende Wohnimmobilie bald frei wird.

Provisionsfreie Angebote suchen oder Makler engagieren?

Die Banken finanzieren oft nur den Kaufpreis einer Immobilie. Sie erwarten, dass der Käufer die Kaufnebenkosten aus eigener Kraft bezahlen kann. Wer die Maklerprovision spart, schont also sein Eigenkapital.

Achten Sie also bei inserierten Immobilien darauf, ob ein Makler am Verkauf beteiligt ist oder nicht. Denn dadurch erhöhen sich Ihre Kaufnebenkosten. Maklerkosten sind gesetzlich nicht geregelt, sondern frei verhandelbar.

Nebenkosten für Hauskauf und Unterhaltung einer Immobilie richtig einschätzen

Übliche Maklerprovision und ihre früher übliche Verteilung

Bundesland
Maklerprovision (insgesamt)
Vom Käufer zu tragen
Vom Verkäufer zu tragen
Baden-Württemberg 7,14% 3,57% 3,57%
Bayern 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 7,14% ---
Brandenburg 7,14% 7,14% ---
Bremen 5,95% 5,95% ---
Hamburg 6,25% 6,25% ---
Hessen 5,95% 5,95% ---
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 3,57% 2,38%
Niedersachsen* 7,14% 3,57% 3,57%
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%
Rheinland-Pfalz 7,14% 3,57% 3,57%
Saarland 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Schleswig-Holstein 7,14% 3,57% 3,57%
Thüringen 7,14% 3,57% 3,57%

* In einigen Regionen Niedersachsens liegt die übliche Maklercourtage zwischen 4,76 % und 5,95 %. Dann wird sie in der Regel komplett vom Käufer gezahlt.

Schritt 3: Hausbesichtigung – Zustand des Gebäudes klären

Einer der wichtigsten Punkte auf Ihrer Checkliste ist die Besichtigung des Hauses oder der Wohnung, für die Sie sich interessieren. Seien Sie hier besonders sorgfältig, damit sich die vermeintliche Traum-Immobilie später nicht als Fass ohne Boden herausstellt. Drei Fragen sollten Sie im Rahmen der Besichtigung klären:

1. Erfüllt die Immobilie Ihre Ansprüche an Lage, Stauraum und Komfort?

Zur Klärung dieser Frage sollten Sie sich folgende Punkte selbst beantworten:

  • Ist die gewünschte Infrastruktur, Geschäfte, Schulen etc. vorhanden?
  • Stehen größere Instandsetzungen an? Wie werden diese finanziert?
  • Ist das Haus groß genug?
  • Gibt es genügend Zimmer?
  • Haben Sie ausreichend Stauraum im Keller oder auf dem Dachboden?
  • Gibt es störenden Verkehrslärm?
  • Wie hellhörig ist es im Haus selbst?
  • Entsprechen Garten, Terrasse und Balkon Ihren Vorstellungen?
  • Welchen Eindruck macht die Nachbarschaft?

Nach der Besichtigung sollten Sie sich möglichst klar darüber sein, ob das Objekt Ihren persönlichen Vorstellungen entspricht und Sie dauerhaft in der besichtigten Immobilie wohnen möchten.

2. Wie gut ist der energetische Zustand?

Verschaffen Sie sich einen Eindruck von der Heizung, Dämmung sowie den Fenstern und der Fassade des Gebäudes. So können Sie besser einschätzen, wie viel Energie Ihr potenzielles neues Heim verbraucht und mit welchen laufenden Kosten Sie rechnen müssten. Werfen Sie dafür auf jeden Fall auch einen Blick in den Energieausweis.

Besonders wichtig ist die Prüfung des energetischen Zustands bei älteren Häusern. In manchen Fällen verpflichtet die Energieeinsparverordnung (EnEV) den neuen Eigentümer nach einem Verkauf zu kostspieligen Modernisierungen – zum Beispiel, wenn die Heizung schon sehr alt oder das Dach noch nicht gedämmt ist. Dann müssen sie kurz nach dem Hauskauf gleich wieder viel Geld in die Modernisierung stecken. Wer damit nicht gerechnet hat, dem fehlen für solche Investitionen kurz nach dem Hauskauf meist die finanziellen Spielräume.

3. Welche Mängel hat das Haus?

Prüfen Sie bei Ihren Besichtigungen alle Räume vom Keller bis zum Dachboden. In welchem Zustand sind die Elektrik und die Rohrleitungen des Gebäudes? Dringt im Keller Feuchtigkeit ein? Findet sich Schimmel in den Räumen? Gibt es Risse im Mauerwerk? Kleine oder größere Mängel gibt es in fast jeder Bestandsimmobilie. Das ist ganz normal. Umso wichtiger ist es, dass Sie genau einschätzen können, welche Reparaturen und Sanierungen nach dem Hauskauf noch auf Sie kommen werden. Denn die Kosten dafür müssen Sie bei Ihrer Finanzplanung berücksichtigen.

Mit einem Gutachter gehen Sie auf Nummer sicher

Allerdings kann ein Laie viele Mängel selbst kaum einschätzen. Mit einem sachverständigen Gutachter, der Sie bei der Besichtigung begleitet, gehen Sie auf Nummer sicher. Ein Profi entdeckt auch die Mängel, die fürs ungeschulte Auge nicht gleich offensichtlich sind. Außerdem kann Ihnen der Profi auch gleich eine sachkundige Einschätzung geben, mit welchen Kosten für die Modernisierung Sie nach dem Hauskauf rechnen müssten und ob der aufgerufene Kaufpreis für das Objekt angemessen ist.

Besichtigungstermin vereinbaren

Ist die Wohngegend nicht bekannt, sollte man sich diese noch vor dem Besichtigungstermin vor Ort anschauen. Nach wie vor spielt die Lage, auch die subjektive Einschätzung davon, bei der Kaufentscheidung eine wichtige Rolle. In diesem Fall sind die oben erwähnten Fragen, die es bei einer Hausbesichtigung zu klären gilt, auch hier wichtig.

Ein Tipp am Rande: Wählen Sie für den Besichtigungstermin einen Zeitpunkt tagsüber aus. Kleine Details sind bei Kunstlicht oft nicht zu erkennen.

Wohnungsbesichtigung: Kriterien sind anders gelagert

Die Kriterien einer Wohnungsbesichtigung sind etwas anders gelagert als die einer Hausbesichtigung. Folgendes sollten Sie vorab in Erfahrung bringen.

Protokolle der Eigentümerversammlung

Nicht alle offenen Fragen werden im Vorfeld beantwortet. Fragen Sie daher nach den letzten drei Protokollen der Eigentümerversammlungen. Aus diesen Protokollen gehen hervor:

  • geplante Investitionen und wie sie finanziert werden. Reichen die Gelder aus der Instandhaltungsrücklage nicht aus, kann auf den neuen Eigentümer gleich zu Beginn eine Sonderumlage zukommen.
  • Höhe der Instandhaltungsrücklagen und der monatlichen Zahlungen.
  • Unstimmigkeiten zwischen anderen Mietparteien.
  • Putzordnung. In der Regel werden Eigentümergemeinschaften von externen Dienstleistern betreut.
  • Anzahl der Eigennutzer die in der Anlage wohnen. Die Erfahrung hat gezeigt, dass ein hoher Vermietungsgrad zu einem sorgloseren Umgang mit der Immobilie führt.

Wohnungsbesichtigung – Checkliste

Am einfachsten ist es, die Wohnungsbesichtigung und die Vorbereitung darauf anhand einer Checkliste durchzuführen. Nachfolgend finden sich die wichtigsten Kriterien:

  • Wurde eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet?
  • Handelt es sich um eine homogene Eigentümergemeinschaft?
  • Wie hoch ist der Vermietungsanteil bei den Wohnungen?
  • Finden sich in der Wohnung selbst oder in anderen Teilen des Sondereigentums gravierende Mängel?
  • Erfolgt die Objektbetreuung durch externe Dienstleister in einem zufriedenstellenden Rahmen oder kommt es immer wieder zu Kritik?

Schritt 4: Günstige Immobilienfinanzierung finden

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, ist deren Finanzierung der nächste Punkt auf Ihrer Checkliste. Beim Hauskauf geht es um sehr hohe Summen und eine Baufinanzierung hat in aller Regel eine lange Laufzeit. Deshalb haben selbst kleine Unterschiede bei den Hypothekenzinsen enorme Auswirkungen auf die Kosten.

Baufinanzierung konfigurieren

Eine gute Finanzierung ist individuell auf Sie zugeschnitten. Prüfen Sie zum Beispiel, ob der Kreditvertrag kostenlose Sondertilgungen vorsieht. Dann können Sie jährliche Bonuszahlungen, ein 13. Monatsgehalt oder das Baukindergeld ohne Extra-Kosten in die Tilgung Ihres Kredits stecken. So sparen Sie Zinsen und sind schneller schuldenfrei. Viele Baukredite erlauben solche kostenlosen Sondertilgungen einmal im Jahr – üblicherweise in Höhe von bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Noch weiterreichende Sondertilgungsrechte bezahlen Sie meist durch einen etwas höheren Zinssatz.

Gibt es für den Hauskauf staatliche Förderung?

Unbedingt prüfen sollten Sie auch, ob Sie für den Hauskauf staatliche Förderung in Anspruch nehmen können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Eigenheimerwerb zum Beispiel über ihr Wohneigentumsprogramm (KfW 124). Auch wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf energieeffizient sanieren (KfW 151/152 und KfW 430) oder altersgerecht umbauen wollen, können Sie dafür häufig KfW-Förderung in Anspruch nehmen – ebenso wenn Sie eine frisch zum KfW-Effizienzhaus ausgebaute Wohnimmobilie kaufen. Eine Übersicht über die KfW-Programme für Neubau, Kauf und Modernisierung können Sie hier kostenlos herunterladen:

KfW-Förderprogramme (PDF)

Wichtig: Bei fast allen KfW-Fördermitteln dürfen Sie den Kaufvertrag nicht unterschreiben, bevor Ihr Antrag bewilligt wurde. Sonst verlieren Sie Ihren Anspruch auf die Förderung. Dasselbe gilt in der Regel auch für andere Förderprogramme auf Landes- und kommunaler Ebene oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA).

Schritt 5: Kauf vorbereiten und Kaufvertrag unterschreiben

Der letzte Schritt auf Ihrer Checkliste macht Sie zum Hausbesitzer: Mit Ihrer Unterschrift unter den Kaufvertrag und der Eintragung ins Grundbuch wird der Hauskauf abgeschlossen.

Bau- und Grundbuchamt konsultieren

Zuvor sollten Sie noch einen Blick ins Grundbuch werfen und sich vergewissern, dass für Ihr neues Grundstück keine Vorlasten eingetragen sind, die mit dem Kauf auf Sie übergehen würden.
Beim Bauamt können Sie außerdem herausfinden, ob für das Haus irgendwelche Baulasten (z. B. Überwegungsrechte) bestehen, die den Wert der Immobilie mindern. Vor allem bei einem Altbau sollten Sie auch nach möglichen Denkmalschutzauflagen fragen. Darüber hinaus sollten Sie sich vergewissern, ob in der Nähe bereits Neubauvorhaben bekannt sind oder eine Straßensanierung ansteht. Außer in Baden-Württemberg dürfen Kommunen die Anwohner nämlich an den Kosten für den Straßenausbau beteiligen.

Kaufvertrag prüfen und unterschreiben

In Deutschland wird jeder Hauskauf von einem Notar beurkundet. Damit Sie den Kaufvertrag sorgfältig prüfen können, muss er Ihnen mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. Der Vertrag enthält natürlich den Kaufpreis, auf den Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt haben, aber auch alle bisherigen Verbindlichkeiten, die auf der Immobilie lasten – zum Beispiel eine bestehende Grundschuld. In den meisten Fällen wird diese dann beim Notartermin gelöscht.

Außerdem kann der Kaufvertrag sogenannte Nebenabreden enthalten. Übernehmen Sie im Zuge des Hauskaufs zum Beispiel auch Einbauten wie eine Küche, sollte dies im Vertrag dokumentiert sein. Denn auf den Preis der Küche müssen Sie dann keine Grunderwerbsteuer bezahlen.

Die Unterschrift unter den Kaufvertrag macht Sie übrigens noch nicht zum neuen Eigentümer des Hauses. Zuerst müssen Sie noch den vereinbarten Kaufpreis überweisen und die fälligen Steuern zahlen. Erst dann leitet der Notar die Löschung des alten Eigentümers aus dem Grundbuch in die Wege und lässt stattdessen Sie dort eintragen. Mit dem Eintrag ins Grundbuch sind Sie dann auch ganz offiziell der Eigentümer Ihres neuen Hauses.

Schritt 6: Gekaufte Immobilie vermieten

Wer die gekaufte Immobilie vermieten will, sollte bei der Immobiliensuche und der Finanzierung Einiges an zusätzlichen Fragen bedenken. Als Erstes stellt sich die Frage: Lohnt sich die Immobilie als Geldanlage überhaupt?

Vermietete Immobilien gelten traditionell als inflationssichere und rentable Kapitalanlage. Der Schutz vor Inflation besteht darin, dass bei einem Anstieg der Inflationsrate häufig auch die Mieten und Immobilienpreise zulegen. Wie rentabel es ist, Immobilien zu kaufen und zu vermieten, hängt in erster Linie von drei Faktoren ab:

  • Mietertrag. Je höher die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, umso besser fällt die Rendite der Wohnung aus. Vor dem Kauf sollten Sie prüfen, welche Miete erzielbar ist. Einen Anhaltspunkt gibt der örtliche Mietspiegel. Nur wenn der Kaufpreis so gestaltet ist, dass Sie mit der marktüblichen Miete eine gute Rendite erzielen können, rechnet sich der Kauf langfristig für Sie.
  • Stabile Mieteinnahmen. Die Immobilie sollte attraktiv sein, um Leerstand zu vermeiden. Neben all den Kriterien für selbst bewohnte Immobilien ist bei vermieteten Immobilien auch der Standort wichtig: Die regionale Wirtschaftskraft sollte hoch sein, damit die Nachfrage nach Mietwohnungen durch zahlungskräftige Arbeitnehmer gewährleistet ist.
  • Wertsteigerung. Wenn die allgemeinen Immobilienpreise steigen, kann auch die vermietete Wohnung langfristig an Wert gewinnen.

Aufwendungen berücksichtigen

Kapitalanleger sollten bei ihrer Renditerechnung auch die laufenden Aufwendungen nicht vergessen. Bestimmte Kosten können sie nicht an den Mieter weitergeben. Dazu gehören:

  • Gebühren der Hausverwaltung
  • Reparaturkosten
  • Zuführung zu den Instandhaltungsrücklagen

Erst wenn durch Miete und Wertsteigerung diese Nebenkosten ausgeglichen sind, kommt die vermietete Immobilie in die Gewinnzone.

Bereits vermietete Immobilie kaufen

Ist die Wohnung bereits vermietet, dann erwerben Sie den Mietvertrag sozusagen gleich mit. Für den Mieter hat der Verkauf zunächst keine Auswirkung, denn Sie müssen als Erwerber in den bestehenden Mietvertrag eintreten. Lebt der Mieter schon lange in der Wohnung, dann sind im Kündigungsfall entsprechend lange Fristen zu beachten.

Umso wichtiger ist es daher, dass der Mieter zahlungskräftig und kooperativ ist, wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen. Ratsam ist es, vor dem Kauf das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Auch sollten Sie sich vom Vermieter die Eingänge der Miet- und Nebenkostenzahlungen in den vergangenen zwei bis drei Jahren zeigen lassen, um herauszufinden, ob es sich um einen pünktlichen Zahler handelt.

Vorteile eines Mietshauses

Beim Erwerb eines Hauses mit mehreren Mietwohnungen ist der Quadratmeterpreis häufig günstiger als beim Wohnungskauf, so dass eine etwas höhere Mietrendite erzielbar ist. Ein weiterer Vorteil im Vergleich zum Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung: Bei einem Mehrfamilienhaus hat der Leerstand einer einzelnen Wohnung weniger gravierende finanzielle Auswirkungen, da in dieser Phase nur ein Teil der gesamten Mieteinnahmen ausfällt.

Vorteile einer Mietwohnung

Allerdings sollten Sie einen höheren Verwaltungsaufwand einplanen, wenn Sie ein vermietetes Haus kaufen, da Sie für jede einzelne Wohnung die Mietnebenkosten ordnungsgemäß ermitteln und abrechnen müssen. Diese Aufgabe können Sie auch an einen Hausverwalter übertragen. Die dafür anfallenden Kosten können Sie jedoch nicht auf die Mieter umlegen.