Nichtabnahmeentschädigung

Der Begriff Nichtabnahmeentschädigung steht im Zusammenhang mit Baufinanzierungen. Eine Nichtabnahmeentschädigung kann bei drei unterschiedlichen Szenarien anfallen. Um die Nichtabnahmeentschädigung nachvollziehen zu können, muss man wissen, in welchem Kontext sie anfällt.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung?
  3. Forwarddarlehen – Zinssicherung im Voraus
  4. Darlehensrahmen bei Neubau nicht ausgeschöpft
  5. Rücktritt vom Darlehensvertrag
  6. Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung
  7. Wie kann man die Nichtabnahmeentschädigung vermeiden?
  8. Verwandte Themen
  9. Weiterführende Links
  10. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Nichtabnahmeentschädigung greift, wenn ein Kreditnehmer die Nutzung für ein zugesagtes und bereitgestelltes Darlehen ganz oder teilweise ablehnt.
  • Eine Nichtabnahmeentschädigung kann bei Verweigerung der Annahme eines Forwarddarlehens, einer Darlehnstranche oder bei Rücktritt vom Kreditvertrag nach Ablauf der Widerrufsfrist anfallen.
  • Die Berechnung basiert auf dem Vergleich der entgangenen Zinsen mit anderen Darlehen oder Pfandbriefrenditen.
  • Es empfiehlt sich eine Kontrolle durch einen Fachmann, da Banken bei diesen Entschädigungszahlungen häufig recht undurchsichtig und zum Nachteil des Kunden kalkulieren.

Was ist eine Nichtabnahmeentschädigung?

Bei der Nichtabnahmeentschädigung handelt es sich, analog zur Vorfälligkeitsentschädigung, um eine Kompensation für die Bank für entgangene Zinsen. Die Ursachen unterscheiden sich jedoch von der Vorfälligkeitsentschädigung.

Forwarddarlehen – Zinssicherung im Voraus

Forward-Darlehen können ein Fall sein, in dessen Zusammenhang eine Nichtabnahmeentschädigung anfällt.

Baufinanzierungen basieren in der Regel auf einer sehr langfristigen Planung. Die vereinbarten Zinsfestschreibungsdauern fallen in der Regel kürzer aus als die Gesamtlaufzeit. Um ein mögliches Glücksspiel in Bezug auf steigende Zinsen zu vermeiden, setzen viele Kreditnehmer auf Forwarddarlehen.

Nähert sich der Zeitpunkt, zu dem die Zinsbindung ausläuft, kann sich der Kreditnehmer gegen einen marginalen Zinsaufschlag die aktuellen Zinsen auch für die Zukunft sichern. Damit vermeidet er eine mögliche Kostenfalle bei steigenden Zinsen. Ärgerlich ist es allerdings, wenn die Zinsen wider Erwarten sinken. Bei einer Vorlaufzeit für Forwarddarlehen von bis zu fünf Jahren ist dies nicht auszuschließen. In diesem Fall besteht dennoch eine Abnahmepflicht für das vereinbarte Forwarddarlehen. Die einzige Möglichkeit, die Annahme des Forwarddarlehens zu umgehen, ist die Zahlung der Nichtabnahmeentschädigung an die Bank. Für den Darlehensnehmer bedeutet dies, genau zu kalkulieren, welche Variante die günstigere ist: Nichtabnahmeentschädigung oder teureres Forwarddarlehen.

Darlehensrahmen bei Neubau nicht ausgeschöpft

Wer eine Immobilie neu bauen lässt und keine Festpreisgarantie mit dem Bauträger ausgehandelt hat, muss mit drei Szenarien rechnen.

  1. Im Idealfall stimmen Darlehensbetrag und Gestehungskosten tatsächlich überein.
  2. Übersteigen die Gestehungskosten das ursprüngliche Darlehen, muss er nachfinanzieren, ein Umstand, der möglicherweise aufgrund des Beleihungsrahmens kritisch wird.
  3. Im dritten Szenario unterschreiten die Gestehungskosten das vereinbarte Darlehen. Der Bauherr hat einen Überhang, den er an die Bank zurückgeben möchte. Auch in diesem Fall kann die Bank eine Nichtabnahmeentschädigung verlangen.

Rücktritt vom Darlehensvertrag

Möglicherweise entscheidet sich der Kreditnehmer nach Ablauf der Widerrufsfrist doch gegen das Darlehen. Da die Bank bereits mit den Zinseinnahmen kalkuliert hat und die Gelder bereitstellte, fordert sie in diesem Fall ebenfalls eine Zinsausfallentschädigung. Der Kreditnehmer muss auch in diesem Fall die Nichtabnahmeentschädigung bezahlen.

Die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung

Das Bürgerliche Gesetzbuch besagt in Paragraf 305c, dass eine Nichtabnahmeentschädigung keine „Überraschungsklausel“ darstellt, sofern der geforderte Betrag nicht mehr als drei Prozent der Kreditsumme pro Jahr ausmacht. „Überraschungsklausel“ bedeutet einen völlig absurden Sachverhalt in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

Für die Berechnung der Nichtabnahmeentschädigung können die Kreditinstitute auf zwei Varianten zurückgreifen:

  • Die Aktiv-Aktiv Methode
  • Die Aktiv-Passiv Methode

Im Rahmen der Aktiv-Aktiv Methode prüft die Bank, welchen Zinsertrag sie mit den bereitgestellten Geldern hätte erzielen können, wenn sie diese im betreffenden Zeitraum an einen anderen Kunden ausgeliehen hätte. Aus der Differenz ergibt sich die Höhe der Nichtabnahmeentschädigung. Für den betroffenen Kreditnehmer, der auf das Darlehen verzichtet, fällt die Berechnung allerdings nur schwer nachvollziehbar aus. Er kann mögliche in Ansatz gebrachte überhöhte Zinsen der Bank nicht widerlegen.

Bei der Aktiv-Passiv Methode spielen Pfandbriefrenditen die Schlüsselrolle. Die Bank vergleicht schlicht die Zinsdifferenz zwischen den Zinsen, die der Kunde für das Darlehen entrichtet und den Zinsen, die sie bei einer Investition in Pfandbriefe für die gleiche Laufzeit erzielt hätte. Je größer die Differenz ausfällt, umso teurer wird die Nichtabnahmeentschädigung. Die deutlich häufiger angewendete Aktiv-Passiv-Methode birgt den Vorteil der höheren Transparenz.

Die Nichtabnahmeentschädigung erhöht sich noch um ein bankseitig festgelegtes Bearbeitungsentgelt. Allerdings muss die Bank auch Abschläge einräumen. Zum einen entfallen die sogenannten Risikokosten im Zusammenhang mit einem möglichen Kreditausfall. Zum anderen darf sie keine weiteren Verwaltungskosten in Rechnung stellen, da keine Verwaltung des Kredites anfällt.

Wie kann man die Nichtabnahmeentschädigung vermeiden?

Die einzige Chance, die Nichtabnahmeentschädigung zu vermeiden, liegt in Formfehlern im Darlehensvertrag. Einer dieser Formfehler kann beispielsweise eine fehlerhafte oder fehlende Widerrufsbelehrung sein. Das gleiche gilt, wenn im Vertrag mögliche wichtige Fristen oder Sachverhalte unerwähnt bleiben.

Wer eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen muss, sollte diese auf jeden Fall von einem Fachanwalt oder einer Verbraucherberatungsstelle prüfen lassen. Da die gleichen Berechnungsgrundlagen gelten wie für die Vorfälligkeitsentschädigung, dürfte die Anzahl der mangelhaften, für den Kunden nachteiligen Kalkulationen ebenso hoch ausfallen.

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