Checkliste Hauskauf: In 5 Schritten zur neuen Immobilie

Bildquelle: ©Adobe Stock / Text: Verivox

Das Wichtigste in Kürze

  • Schritt 1: Prüfen Sie, wie viel Eigenkapital Sie für die Finanzierung aufbringen können und ermitteln Sie den ungefähren Kaufpreis, den Sie sich leisten können.
  • Schritt 2: Stadtzentrum oder Speckgürtel, Eigentumswohnung oder frei stehendes Haus? Klären Sie Ihre Wünsche und suchen Sie eine passende Immobilie.
  • Schritt 3: Vor dem Hauskauf steht die Besichtigung. Achten Sie auf typische Mängel und vollständige Unterlagen. Holen Sie sich bei Bedarf fachkundige Hilfe.
  • Schritt 4: Finden Sie eine günstige Bank und planen Sie Ihre Baufinanzierung nach Ihren Wünschen. Prüfen Sie, ob Sie Fördermittel für den Immobilienkauf erhalten können.
  • Schritt 5: Schließen Sie den Kaufvertrag ab.

Günstige Baufinanzierung finden

+++ Dieser Ratgeber wird regelmäßig aktualisiert. Die folgenden Informationen entsprechen dem aktuellen Stand im Februar 2019. +++

Der Hauskauf ist für die meisten Verbraucher die größte Investition ihres Lebens. Da gibt es eine Menge zu beachten. Um mit der Baufinanzierung später nicht Schiffbruch zu erleiden, müssen die Kosten des Hauskaufes realistisch kalkuliert und der Zustand der Wunschimmobilie fachkundig eingeschätzt werden. Unsere Checkliste für den Hauskauf hilft Ihnen dabei, in jeder Phase den Überblick zu behalten und Schritt für Schritt alle notwendigen Entscheidungen zu treffen. Hier können Sie die kostenlose Checkliste herunterladen:

Hauskauf-Checkliste (PDF)

Schritt 1: Finanziellen Rahmen für den Hauskauf abstecken

Punkt eins auf Ihrer Checkliste ist das Abstecken des finanziellen Rahmens, in dem sich alle übrigen Planungen bewegen müssen. So sollten Sie zumindest ungefähr wissen, wie viel Geld Sie für den Hauskauf aufbringen können. Wie groß sind die finanziellen Reserven, die Sie als Eigenkapital in die Baufinanzierung einbringen können? Wie hoch darf die Monatsrate für den Baukredit sein? Und wie lange darf die Finanzierung insgesamt laufen? Diese Punkte beeinflussen die Höhe des finanzierbaren Kaufpreises.

Zum Budgetrechner

Was zählt zum Eigenkapital?

Machen Sie zuerst einen gründlichen Kassensturz, um herauszufinden, wie viel Geld Sie aus eigenen Mitteln in die Finanzierung einbringen können. Zum Eigenkapital können folgende Posten zählen:

  • Bargeldreserven
  • Spareinlagen
  • Wertpapiere
  • Bausparguthaben
  • Riester-Verträge
  • Kapitallebens- und Rentenversicherungen

Wie viel Geld können Sie für den Baukredit aufbringen?

Kalkulieren Sie hier nicht zu großzügig. Sie müssen sich die Raten für Ihren Kredit dauerhaft leisten können. Stellen Sie alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber. So ermitteln Sie Ihren monatlichen Überschuss. Zusätzlich sparen Sie sich im neuen Haus die Miete, dafür sind die Instandhaltungs- und Nebenkosten im Eigenheim meist höher als in einer gemieteten Wohnung.

People Component Oliver Maier

Oliver Maier

Geschäftsführer Verivox Finanzvergleich GmbH

Wenn Sie in Rente gehen, sollte Ihre Immobilie komplett abbezahlt sein. Mit einer etwas höheren Tilgung erhalten Sie sich die Freiheit, einige Jahre früher aus dem Job auszuscheiden.

Wie schnell muss das Haus abbezahlt sein?

Spätestens, wenn Sie in Rente gehen, sollte Ihre Immobilienfinanzierung vollständig getilgt sein. Je mehr Zeit Ihnen bis dahin bleibt, desto höher kann Ihr Kredit ausfallen. Wer 35 Jahre Zeit für die Rückzahlung seines Immobiliendarlehens hat, kann sich bei einer Rate von 1.000 Euro einen rund 70.000 Euro höheren Baukredit leisten als ein Kreditnehmer, dessen Finanzierung schon in 25 Jahren voll getilgt sein muss.

Ausführlichere Erklärungen und Tipps, wie Sie Ihren finanziellen Spielraum für den Hausbau ausrechnen, finden Sie in diesem Ratgeber:

Budgetplanung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Schritt 2: Die Suche nach dem richtigen Haus

Wenn der finanzielle Rahmen klar ist, können Sie sich auf die Suche nach einer passenden Immobilie machen – Punkt zwei auf Ihrer Checkliste. Zuerst sollten Sie Ihre Wünsche klären: Genügt eine Eigentumswohnung oder soll es ein Haus sein? Wie groß muss die neu Immobile sein? Wünschen Sie sich einen Garten? Welche Anforderungen haben Sie an die Lage? Wenn Sie wissen, was Sie von Ihrer Wunschimmobilie erwarten, können Sie sich auf die Suche machen.

Eine gute Lage ist nicht für jeden dasselbe

Welche Anforderungen Käufer an die Lage ihrer neuen Immobilie haben, ist sehr unterschiedlich. Familien wünschen sich häufig Schulen und Kindergärten in der Nähe, Pendler schätzen eine gute Verkehrsanbindung. Wer Einkaufsmöglichkeiten in fußläufiger Entfernung hat, kann womöglich auf ein Auto verzichten, wenn das Haus auch darüber hinaus mit öffentlichen Verkehrsmitteln gut erreichbar ist.

Vor allem in Ballungsgebieten sind Immobilien allerdings oft so stark nachgefragt, dass Sie in Bezug auf die Lage unter Umständen kompromissbereit sein müssen. Frei stehende Häuser mit Garten in bester Lage sind hier oft kaum zu finanzieren. Womöglich müssen Sie von der Stadt in die ländliche Umgebung ausweichen oder an anderer Stelle Abstriche machen, um ein Haus zu finden, dass Sie sich leisten können.

Wo finden Sie passende Angebote?

Ein wichtiges Werkzeug für die Suche nach dem Traumhaus sind Immobilienbörsen im Internet. Hier können Sie kostenlos und ganz gezielt nach passenden Häusern und Wohnungen in Ihrer Nähe suchen. Viele Portale informieren Sie auf Wunsch per E-Mail, wenn eine neue Immobilie angeboten wird, die zu Ihren Suchkriterien passt.

Passende Immobilien finden

Allerdings werden gerade Häuser mit sehr guter Lage manchmal gar nicht oder nur für kurze Zeit inseriert. Binden Sie deshalb auch Ihr privates Netzwerk in die Suche ein. Sprechen Sie im Freundes- und Bekanntenkreis über Ihre Kaufabsichten. Manchmal erhalten Sie so den entscheidenden Tipp, dass eine passende Wohnimmobilie bald frei wird.

Makler erhöht die Kaufnebenkosten

Achten Sie bei inserierten Immobilien darauf, ob ein Makler am Verkauf beteiligt ist. Denn dadurch erhöhen sich Ihre Kaufnebenkosten. Maklerkosten sind gesetzlich nicht geregelt, sondern frei verhandelbar. Die übliche Maklerprovision schwankt je nach Region zwischen 4,76 und 7,14 Prozent vom Kaufpreis. In vielen Bundesländern teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision üblicherweise. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen und einigen Regionen in Niedersachsen hingegen zahlt den Makler meist der Käufer allein.

Nebenkosten für Hauskauf und Unterhaltung einer Immobilie richtig einschätzen

Schritt 3: Hausbesichtigung – Zustand des Gebäudes klären

Einer der wichtigsten Punkte auf Ihrer Checkliste ist die Besichtigung der Häuser, für die Sie sich interessieren. Seien Sie hier besonders sorgfältig, damit sich das vermeintliche Traumhaus später nicht als Fass ohne Boden herausstellt. Drei Fragen sollten Sie im Rahmen der Hausbesichtigungen klären:

1.) Erfüllt das Haus Ihre Ansprüche an Lage, Stauraum und Komfort?

Im Falle des Hauskaufes werden Sie für einen langen Zeitraum in Ihrer neuen Immobilie wohnen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie und Ihre Familie sich darin wohlfühlen können. Ist das Haus groß genug? Gibt es genügend Zimmer? Haben Sie ausreichend Stauraum im Keller oder auf dem Dachboden? Gibt es störenden Verkehrslärm? Wie hellhörig ist es im Haus selbst? Entsprechen Garten, Terrasse und Balkon Ihren Vorstellungen? Welchen Eindruck macht die Nachbarschaft? Nach der Besichtigung sollten Sie sich möglichst klar darüber sein, ob Sie sich vorstellen können, dauerhaft in der besichtigten Immobilie zu wohnen.

2.) Wie gut ist der energetische Zustand des Hauses?

Verschaffen Sie sich einen Eindruck von der Heizung, Dämmung sowie den Fenstern und der Fassade des Gebäudes. So können Sie besser einschätzen, wie viel Energie Ihr potenzielles neues Heim verbraucht und mit welchen laufenden Kosten Sie rechnen müssten. Werfen Sie dafür auf jeden Fall auch einen Blick in den Energieausweis.

Besonders wichtig ist die Prüfung des energetischen Zustands bei älteren Häusern. In manchen Fällen verpflichtet die Energieeinsparverordnung (EnEV) den neuen Eigentümer nach einem Verkauf zu kostspieligen Modernisierungen – zum Beispiel, wenn die Heizung schon sehr alt oder das Dach noch nicht gedämmt ist. Dann müssen sie kurz nach dem Hauskauf gleich wieder viel Geld in die Modernisierung stecken. Wer damit nicht gerechnet hat, dem fehlen für solche Investitionen kurz nach dem Hauskauf meist die finanziellen Spielräume.

3.) Welche Mängel hat das Haus?

Prüfen Sie bei Ihren Besichtigungen alle Räume vom Keller bis zum Dachboden. In welchem Zustand sind die Elektrik und die Rohrleitungen des Gebäudes? Dringt im Keller Feuchtigkeit ein? Findet sich Schimmel in den Räumen? Gibt es Risse im Mauerwerk? Kleine oder größere Mängel gibt es in fast jeder Bestandsimmobilie. Das ist ganz normal. Umso wichtiger ist es, dass Sie genau einschätzen können, welche Reparaturen und Sanierungen nach dem Hauskauf noch auf Sie kommen werden. Denn die Kosten dafür müssen Sie bei Ihrer Finanzplanung berücksichtigen.

Mit einem Gutachter gehen Sie auf Nummer sicher

Allerdings kann ein Laie viele Mängel selbst kaum einschätzen. Mit einem sachverständigen Gutachter, der Sie bei der Besichtigung begleitet, gehen Sie auf Nummer sicher. Ein Profi entdeckt auch die Mängel, die fürs ungeschulte Auge nicht gleich offensichtlich sind. Außerdem kann Ihnen der Profi auch gleich eine sachkundige Einschätzung geben, mit welchen Kosten für die Modernisierung Sie nach dem Hauskauf rechnen müssten und ob der aufgerufene Kaufpreis für das Objekt angemessen ist.

Schritt 4: Günstige Immobilienfinanzierung finden

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, ist deren Finanzierung der nächste Punkt auf Ihrer Checkliste. Beim Hauskauf geht es um sehr hohe Summen und eine Baufinanzierung hat in aller Regel eine lange Laufzeit. Deshalb haben selbst kleine Unterschiede bei den Hypothekenzinsen enorme Auswirkungen auf die Kosten.

Bei günstigen Banken erhalten zwei Drittel aller Kunden einen Baukredit von 250.000 Euro mit 15-jähriger Zinsbindung derzeit zu einem Effektivzins von 1,5 Prozent oder einem noch günstigeren Zinssatz. Verglichen mit einer Baufinanzierung zum deutschen Durchschnittszins sparen Sie mit einem solchen Darlehen rund 14.500 Euro Zinsen – allein während der ersten 15-jährigen Zinsbindungsfrist. Das Geld fließt stattdessen in die Tilgung Ihres Baukredits und mindert Ihre Restschuld.

Zum Baukredit-Vergleich

Baufinanzierung konfigurieren

Eine gute Finanzierung ist individuell auf Sie zugeschnitten. Prüfen Sie zum Beispiel, ob der Kreditvertrag kostenlose Sondertilgungen vorsieht. Dann können Sie jährliche Bonuszahlungen, ein 13. Monatsgehalt oder das Baukindergeld ohne Extra-Kosten in die Tilgung Ihres Kredits stecken. So sparen Sie Zinsen und sind schneller schuldenfrei. Viele Baukredite erlauben solche kostenlosen Sondertilgungen einmal im Jahr – üblicherweise in Höhe von bis zu fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Noch weiterreichende Sondertilgungsrechte bezahlen Sie meist durch einen etwas höheren Zinssatz.

Gibt es für den Hauskauf staatliche Förderung?

Unbedingt prüfen sollten Sie auch, ob Sie für den Hauskauf staatliche Förderung in Anspruch nehmen können. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert den Eigenheimerwerb zum Beispiel über ihr Wohneigentumsprogramm (KfW 124). Auch wenn Sie die Immobilie nach dem Kauf energieeffizient sanieren (KfW 151/152 und KfW 430) oder altersgerecht umbauen wollen, können Sie dafür häufig KfW-Förderung in Anspruch nehmen – ebenso wenn Sie eine frisch zum KfW-Effizienzhaus ausgebaute Wohnimmobilie kaufen. Eine Übersicht über die KfW-Programme für Neubau, Kauf und Modernisierung können Sie hier kostenlos herunterladen:

KfW-Förderprogramme (PDF)

Wichtig: Bei fast allen KfW-Fördermitteln dürfen Sie den Kaufvertrag nicht unterschreiben, bevor Ihr Antrag bewilligt wurde. Sonst verlieren Sie Ihren Anspruch auf die Förderung. Dasselbe gilt in der Regel auch für andere Förderprogramme auf Landes- und kommunaler Ebene oder vom Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Lediglich das Baukindergeld (KfW 424) wird erst nach dem Hauskauf beantragt. Dafür haben Sie nach dem Einzug in Ihre neue Immobilie drei Monate Zeit.

Schritt 5: Kauf vorbereiten und Kaufvertrag unterschreiben

Der letzte Schritt auf Ihrer Checkliste macht Sie zum Hausbesitzer: Mit Ihrer Unterschrift unter den Kaufvertrag und der Eintragung ins Grundbuch wird der Hauskauf abgeschlossen.

Bau- und Grundbuchamt konsultieren

Zuvor sollten Sie noch einen Blick ins Grundbuch werfen und sich vergewissern, dass für Ihr neues Grundstück keine Vorlasten eingetragen sind, die mit dem Kauf auf Sie übergehen würden.
Beim Bauamt können Sie außerdem herausfinden, ob für das Haus irgendwelche Baulasten (z. B. Überwegungsrechte) bestehen, die den Wert der Immobilie mindern. Vor allem bei einem Altbau sollten Sie auch nach möglichen Denkmalschutzauflagen fragen. Darüber hinaus sollten Sie sich vergewissern, ob in der Nähe bereits Neubauvorhaben bekannt sind oder eine Straßensanierung ansteht. Außer in Baden-Württemberg dürfen Kommunen die Anwohner nämlich an den Kosten für den Straßenausbau beteiligen.

Kaufvertrag prüfen und unterschreiben

In Deutschland wird jeder Hauskauf von einem Notar beurkundet. Damit Sie den Kaufvertrag sorgfältig prüfen können, muss er Ihnen mindestens zwei Wochen vor dem Notartermin vorliegen. Der Vertrag enthält natürlich den Kaufpreis, auf den Sie sich mit dem Verkäufer geeinigt haben, aber auch alle bisherigen Verbindlichkeiten, die auf der Immobilie lasten – zum Beispiel eine bestehende Grundschuld. In den meisten Fällen wird diese dann beim Notartermin gelöscht.

Außerdem kann der Kaufvertrag sogenannte Nebenabreden enthalten. Übernehmen Sie im Zuge des Hauskaufs zum Beispiel auch Einbauten wie eine Küche, sollte dies im Vertrag dokumentiert sein. Denn auf den Preis der Küche müssen Sie dann keine Grunderwerbsteuer bezahlen.

Die Unterschrift unter den Kaufvertrag macht Sie übrigens noch nicht zum neuen Eigentümer des Hauses. Zuerst müssen Sie noch den vereinbarten Kaufpreis überweisen und die fälligen Steuern zahlen. Erst dann leitet der Notar die Löschung des alten Eigentümers aus dem Grundbuch in die Wege und lässt stattdessen Sie dort eintragen. Mit dem Eintrag ins Grundbuch sind Sie dann auch ganz offiziell der Eigentümer Ihres neuen Hauses.