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Das Grundbuch ist so etwas wie der Personalausweis einer Immobilie oder eines Grundstückes. Es wird im Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichtes geführt. Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben. Damit hat alles, was im Grundbuch eingetragen ist, Bestand. Daraus resultiert beispielsweise die Auflassungsvormerkung bei Verkauf einer Immobilie. Diese blockiert das Objekt bei Übertrag für weitere Einträge, bis der neue Eigentümer eingetragen wurde.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Der Aufbau des Grundbuches
  3. Eigenheiten
  4. Fehler bei Grundbucheintragungen
  5. Einsichtnahme
  6. Baulastenverzeichnis
  7. Baulastenverzeichnis vs. Grundbuchauszug: der Unterschied
  8. Baulastenverzeichnis einsehen

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Grundbuch besteht aus mehreren Teilen und wird heutzutage elektronisch geführt.

  • Eine Einsichtnahme ist nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse möglich

  • Das Baulastenverzeichnis ist eine amtliche Ergänzung zum Grundbuch, das sämtliche Baulasten auflistet, die auf dem jeweiligen Grundstück "lasten".

  • Die Bauaufsichtsbehörden der Bundesländer sind für die Verwaltung der Baulastenverzeichnisse zuständig. Eine Ausnahme ist Bayern: Hier ist das Grundbuchamt verantwortlich.

  • Eine mündliche Auskunft über das Baulastenverzeichnis ist meistens kostenlos. Eine schriftliche Auskunft ist gebührenpflichtig und kostet in der Regel zwischen 20 und 150 Euro.

Der Aufbau des Grundbuches

Das Grundbuch besteht aus mehreren Teilen. Die Aufschrift gibt das zuständige Amtsgericht sowie Band und Blatt im Bestand wieder. Das Bestandsverzeichnis gibt Auskunft über Lage und Größe entsprechend dem Kataster. Dieses gibt die Gemarkung, Flur und Flurstück an. Anschließend folgen die drei Abteilungen. Im Bestandsverzeichnis sind auch die grundstücksgleichen Rechte wie Wohneigentum oder Erbbaurecht verzeichnet.

Abteilung I

In der Abteilung I des Grundbuches sind die Eigentumsverhältnisse niedergeschrieben. Neben den Eigentümern vermerkt die Abteilung I auch die Verteilung des Eigentums, bei Ehepaaren findet sich beispielsweise in den meisten Fällen der Zusatz "je zur Hälfte".

Abteilung II

Die Abteilung II führt die Lasten und Beschränkungen auf, die auf dem Objekt liegen. Dazu zählen unter anderem Wegerechte, Wohnrechte, Vorkaufsrechte und Ähnliches.

Abteilung III

In der Abteilung III sind die Grundpfandrechte, Hypotheken oder Grundschulden aufgeführt. Da eine Grundschuld nicht automatisch mit der letzten Rate des Darlehens gelöscht wird, kann diese eingetragen bleiben, obwohl keine Zahlungsverpflichtung des Eigentümers mehr besteht. Wechselt ein Darlehensnehmer im Rahmen einer Anschlussfinanzierung die Bank, muss die Grundschuld nicht gelöscht und eine neue Grundschuld eingetragen werden. Deutlich kostengünstiger ist eine Abtretung der Rechte aus der Grundschuld an die nachfolgende Bank.

Eigenheiten des Grundbuches

Wurde das Grundbuch früher in ausgedruckter Form geführt, so besteht es heute in Deutschland in elektronischer Form. Alle im Grundbuch jemals eingetragenen Daten müssen, auch wenn sie hinfällig geworden sind, immer lesbar bleiben. Aus diesem Grund wurde im papierhaften Grundbuch keine Seite entfernt oder der Text geschwärzt, sondern Löschungen wurden rot unterstrichen. Im elektronischen Grundbuch werden Dateiinhalte ebenfalls nicht gelöscht, sondern die Rötungen erscheinen schwarz.

Jede Veränderung oder Löschung im Grundbuch darf nur auf Antrag geschehen und setzt die Bewilligung des Eigentümers der Immobilie oder des Grundstücks voraus. Der Eigentumsübertrag, die Auflassung, kann nur geschehen, wenn seitens des Finanzamtes die Unbedenklichkeitsbescheinigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer vorliegt. Damit zwischen Kaufvertrag und Eintragung des neuen Eigentümers kein weiterer Verkauf oder Änderungen im Grundbuch erfolgen können, nimmt der Notar die Auflassungsvormerkung vor. Damit ist die Immobilie oder das Grundstück zunächst "gesperrt".

Fehler bei Grundbucheintragungen

Geschieht bei einem Grundbucheintrag ein Irrtum, so besteht dafür kein Rechtsbehelf. Mittels einer Beschwerde kann nur die Eintragung eines Amtswiderspruches oder einer Amtslöschung durchgesetzt werden, Letztere aber nur in Ausnahmefällen. Berichtigungen können nur mit dem Willen des Eingetragenen oder aufgrund einer Klage gegen ihn erreicht werden. Für den Anspruch auf Berichtigung besteht keine Verjährungsfrist.

Einsichtnahme

Im Gegensatz zum Handelsregister oder Vereinsregister besteht kein Zugang für die Einsichtnahme. Eine Einsichtnahme in das Grundbuch ist nur bei nachgewiesenem berechtigtem Interesse möglich. Eine eventuelle Kaufabsicht ist nicht ausreichend. Ohne ein berechtigtes Interesse dürfen nur folgende Personen Einsicht nehmen:

  • der Eigentümer selbst, Hypothekengläubiger oder sonstige mit dinglichem Interesse an dem Objekt Verbundene
  • vom Eigentümer Bevollmächtigte
  • Behörden und Notare
  • öffentlich bestellte Vermessungsingenieure

Baulastenverzeichnis

Das Baulastenverzeichnis ist eine amtliche Ergänzung zum Grundbuch. Es listet alle etwaigen Baulasten auf, die auf einem Grundstück "lasten". Eine Baulast ist eine sogenannte dingliche Last, also eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstücksbesitzers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Es gibt verschiedene Arten von Baulasten. Zum Beispiel:

  • Die Abstandsflächenbaulast: Der Abstand zum Nachbargrundstück muss eingehalten werden.
  • Die Anbaubaulast: Ein Gebäude, das an eine Straße grenzt, muss mit dem nächsten Gebäude in einer geschlossenen Front anschließen.
  • Die Stellplatzbaulast: Stellplätze von Dritten müssen auf dem Grundstück geduldet werden.

Wer ist für das Baulastenverzeichnis zuständig?

In der Regel sind die Bauaufsichtsbehörden der Gemeinden, Landkreise und Städte für das Baulastenverzeichnis zuständig. Das Bundesland Bayern ist eine Ausnahme: Hier ist das Grundbuchamt für die Verwaltung des Baulastenverzeichnisses verantwortlich. Dieses trägt die Baulasten einfach in das Grundbuch ein. Zwischen den Jahren 1994 und 2016 war dies auch im Bundesland Brandenburg der Fall.

Baulastenverzeichnis vs. Grundbuchauszug: der Unterschied

Das Grundbuch hält die privaten Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks und die Rechte Dritter am jeweiligen Grundstück fest. Diese Informationen können im Grundbucheintrag eingesehen werden. Das Baulastenverzeichnis informiert ausschließlich über etwaige Baulasten eines Grundstücks. Die darin enthaltenen Angaben sind grundsätzlich nicht im Grundbuchauszug zu finden.

Baulastenverzeichnis einsehen

In der Regel gewährt die Bauaufsichtsbehörde, beziehungsweise in Bayern das Grundbuchamt, nur ausgewählten Personen eine Einsicht ins Baulastenverzeichnis. Dazu zählt in erster Linie der Eigentümer des Grundstücks oder ein bevollmächtigter Grundstücksmakler. Auch Kaufinteressenten können das Baulastenverzeichnis ihres Wunsch-Grundstücks einsehen. Hierfür muss der Grundstücksbesitzer vorab eine Vollmacht ausstellen. Eine grundsätzliche Voraussetzung ist, dass ein berechtigtes Interesse für die Einsicht ins Baulastenverzeichnis vorliegen muss.

Kaufinteressenten sollten das Baulastenverzeichnis rechtzeitig einsehen

Für die Kaufinteressenten eines Grundstücks ist eine rechtzeitige Einsicht ins Baulastenverzeichnis sehr zu empfehlen. Im Idealfall werfen sie noch vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages einen Blick ins Baulastenverzeichnis ihres Wunsch-Grundstücks. Dies ist aus den folgenden Gründen wichtig:

  • Die Kaufinteressenten können feststellen, ob und welche Baulasten bestehen.
  • Die Kaufinteressenten können den geforderten Kaufpreis des Grundstücks besser einordnen.
  • Die Kaufinteressenten können prüfen, ob sich ihr Bauvorhaben tatsächlich realisieren lässt.

Was kostet es, das Baulastenverzeichnis einzusehen?

Für eine mündliche Auskunft über das Baulastenverzeichnis erhebt die Bauaufsichtsbehörde beziehungsweise das Grundbuchamt keine oder nur eine geringe Gebühr, die sich nach der Bearbeitungszeit richtet. Eine schriftliche Auskunft ist gemäß der Baugebührenordnung gebührenpflichtig. Die Kosten sind von Bundesland zu Bundesland und von Behörde zu Behörde unterschiedlich. Oftmals liegen sie zwischen 20 bis 150 Euro. Einheitliche Preise für eine schriftliche Auskunft über das Baulastenverzeichnis gibt es nicht. Das Baulastenverzeichnis lässt sich nicht im Internet einsehen.

So wird eine Einsicht ins Baulastenverzeichnis beantragt

Die schriftliche Auskunft über das Baulastenverzeichnis wird nur auf einen schriftlichen Antrag hin erteilt. Manche Gemeinden stellen ein Antragsformular für die Einsicht ins Baulastenverzeichnis online zur Verfügung. Bei der Anfrage sollten die Antragsteller auf Folgendes achten:

  • Die Antragsteller müssen das abzufragende Grundstück explizit bezeichnen.
  • Die Antragsteller müssen in jedem Fall Straße und Hausnummer des Grundstücks nennen. Gegebenenfalls ist auch der Flur oder das Flurstück relevant.
  • Die Antragsteller müssen eine Vollmacht des Eigentümers oder einen Eigentümernachweis in Form eines Grundbuchauszugs beziehungsweise Kaufvertrags als Kopie beifügen.

Im Anschluss senden die Antragsteller den ausgefüllten und unterschriebenen Antrag per E-Mail an die zuständige Bauaufsichtsbehörde in der jeweiligen Gemeinde, im Landkreis oder der Stadt.

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