Immobilien kaufen und vermieten: Lohnt sich das?

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Wer über entsprechendes Kapital verfügt, kann eine vermietete Wohnung oder ein Mietshaus kaufen und als Geldanlage nutzen. Bei der Auswahl der Immobilie ist jedoch Sorgfalt gefragt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Immobilien lohnen sich als Geldanlage, wenn sie eine ausreichende Mietrendite erzielen und im Lauf der Zeit an Wert gewinnen.
  • Bei der Auswahl der Immobilie sollten Investoren kritisch vorgehen. Zu den wichtigen Kriterien zählen Lage, Bauqualität und Zuschnitt.
  • Wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen, sollten Sie die Zuverlässigkeit und Kooperationsbereitschaft des Mieters sorgfältig prüfen.
  • Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen und vermieten will, benötigt entsprechend viel Kapital. Dafür kann die Mietrendite zuweilen höher sein als bei einer vermieteten Eigentumswohnung.

Immobilien als Geldanlage: Lohnt sich das?

Vermietete Immobilien gelten traditionell als inflationssichere und rentable Kapitalanlage. Der Schutz vor Inflation besteht darin, dass bei einem Anstieg der Inflationsrate häufig auch die Mieten und Immobilienpreise zulegen. Wie rentabel es ist, Immobilien zu kaufen und zu vermieten, hängt in erster Linie von zwei Faktoren ab:

  • Mietertrag. Je höher die Miete im Verhältnis zum Kaufpreis, umso besser fällt die Rendite der Wohnung aus.
  • Wertsteigerung. Wenn die allgemeinen Immobilienpreise steigen, kann auch die vermietete Wohnung langfristig an Wert gewinnen.

Aufwendungen berücksichtigen

Als Kapitalanleger sollten Sie bei Ihrer Renditerechnung auch die laufenden Aufwendungen nicht vergessen, wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung kaufen und vermieten. So können Sie bestimmte Kosten wie die Gebühren der Hausverwaltung, Reparaturkosten oder die Zuführung zu den Instandhaltungsrücklagen nicht an den Mieter weitergeben.

Auch die Nebenkosten beim Kauf schmälern die Rendite. Je nach Bundesland fallen 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises als Grunderwerbsteuer an. Dazu kommen noch die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt. Erst wenn durch Miete und Wertsteigerung diese Nebenkosten ausgeglichen sind, kommt die vermietete Immobilie in die Gewinnzone.

Auf welche Kriterien kommt es bei der Immobilienauswahl an?

Je begehrter die Immobilie bei potenziellen Mietern ist, umso besser sind die Renditechancen. Die Beliebtheit einer Wohnung bei Mietern resultiert aus einem Mix unterschiedlicher Faktoren. Die nachfolgende Liste zeigt die wichtigsten Kriterien.

Wohnung oder Mietshaus kaufen: Diese Erfolgsfaktoren sind wichtig

  • Regionales Umfeld. Die regionale Wirtschaftskraft sollte hoch sein, damit die Nachfrage nach Mietwohnungen durch zahlungskräftige Arbeitnehmer gewährleistet ist.
  • Lage. In gut erreichbarer Nähe sollten sich Geschäfte, Ärzte, Schulen und kulturelle Einrichtungen befinden. Außerdem sollte eine gut funktionierende Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr vorhanden sein. Die unmittelbare Nähe zu Lärm- oder Geruchsemissionen etwa durch vielbefahrene Straßen oder Industrie ist nachteilig.
  • Bauqualität. Die Immobilie sollte in einem guten Zustand sein und auf absehbare Zeit möglichst geringe Renovierungskosten verursachen.
  • Energieverbrauch. Gut gedämmte Wohnungen sind attraktiv für Mieter, da im Vergleich zu schlecht isolierten Altbauten die Heizkosten weitaus niedriger sind.
  • Zuschnitt. Die einzelnen Räume sollten einen praktischen Zuschnitt haben und über ausreichend Tageslicht verfügen.

Mietwohnung kaufen: Worauf sollte ich achten?

Beim Erwerb einer Eigentumswohnung hängt die langfristige Rendite maßgebend davon ab, dass Sie die Wohnung zu einem optimalen Mietpreis an einen solventen Mieter vermieten können.

Bereits vermietete Wohnung kaufen

Ist die Wohnung bereits vermietet, dann erwerben Sie den Mietvertrag sozusagen gleich mit. Für den Mieter hat der Verkauf zunächst keine Auswirkung, denn Sie müssen als Erwerber in den bestehenden Mietvertrag eintreten. Lebt der Mieter schon lange in der Wohnung, dann sind im Kündigungsfall entsprechend lange Fristen zu beachten.

Umso wichtiger ist es daher, dass der Mieter zahlungskräftig und kooperativ ist, wenn Sie eine bereits vermietete Wohnung kaufen. Ratsam ist es, vor dem Kauf das persönliche Gespräch mit dem Mieter zu suchen. Auch sollten Sie sich vom Vermieter die Eingänge der Miet- und Nebenkostenzahlungen in den vergangenen zwei bis drei Jahren zeigen lassen, um herauszufinden, ob es sich um einen pünktlichen Zahler handelt.

Eine leerstehende Wohnung kaufen und vermieten

Wenn Sie eine freie Wohnung kaufen und vermieten, können Sie sich den Mieter selbst aussuchen. Vor dem Kauf sollten Sie prüfen, welche Miete erzielbar ist. Einen Anhaltspunkt gibt der örtliche Mietspiegel. Nur wenn der Kaufpreis so gestaltet ist, dass Sie mit der marktüblichen Miete eine gute Rendite erzielen können, rechnet sich der Kauf langfristig für Sie.

Mietshaus kaufen: Höhere Investition und mehr Verwaltungsaufwand

Manche Investoren entscheiden sich, statt einer Eigentumswohnung ein vermietetes Haus zu kaufen, das mehrere Mietwohnungen enthält. Hierfür ist jedoch eine entsprechend hohe Investitionssumme erforderlich.

Wenn Sie ein Haus kaufen und vermieten, ist beim Erwerb der Quadratmeterpreis häufig günstiger als beim Kauf einer Eigentumswohnung, so dass eine etwas höhere Mietrendite erzielbar ist. Ein weiterer Vorteil im Vergleich zum Erwerb einer vermieteten Eigentumswohnung: Bei einem Mehrfamilienhaus hat der Leerstand einer einzelnen Wohnung weniger gravierende finanzielle Auswirkungen, da in dieser Phase nur ein Teil der gesamten Mieteinnahmen ausfällt.

Allerdings sollten Sie einen höheren Verwaltungsaufwand einplanen, wenn Sie ein vermietetes Haus kaufen, da Sie für jede einzelne Wohnung die Mietnebenkosten ordnungsgemäß ermitteln und abrechnen müssen. Diese Aufgabe können Sie auch an einen Hausverwalter übertragen. Die dafür anfallenden Kosten können Sie jedoch nicht auf die Mieter umlegen.