Besichtigungstermin: Infos & Tipps

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Vor dem Kauf einer Wohnung steht in der Regel ein Besichtigungstermin. Die Situation auf dem Mietwohnungsmarkt in vielen deutschen Städten hat dazu geführt, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ebenfalls überproportional gestiegen ist. Dennoch sind Zeitdruck und Oberflächlichkeit keine guten Begleiter, wenn es um Immobilienerwerb geht. Immerhin sind hier finanzielle Verpflichtungen in sechsstelliger Höhe an der Tagesordnung. Worauf kommt es also an, wenn ein Besichtigungstermin ansteht?

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Blick in das Exposé erleichtert die Vorauswahl und erspart unnötige Termine.
  • Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen gibt wichtige Erkenntnisse über das Gesamtbild der Wohnanlage.
  • Ein hoher Vermietungsgrad kann Nachteile mit sich bringen.
  • Besichtigungstermine sollten immer bei Tageslicht erfolgen.

Die Wohnungsbesichtigung

Der vereinbarten Wohnungsbesichtigung sollte natürlich eine genaue Finanzanalyse vorausgegangen sein. Es macht keinen Sinn, Wohnungen zu besichtigen, die am Ende von keiner Bank finanziert werden, weil die Belastung zu hoch ausfällt. Um im Vorfeld die Spreu vom Weizen zu trennen, empfiehlt es sich, ein Exposé anzufordern. Ist ein Makler involviert, wird er dies auf jeden Fall im ersten Gespräch übergeben. Neben der Bebilderung gibt das Exposé auch Auskunft über den Energieeffizienzstatus der Immobilie und der Heizungsanlage.

Wohnungsbesichtigung: Fragen, die immer wieder auftauchen

Nicht alle offenen Fragen werden schon im Exposé beantwortet. Eine der wichtigsten ist bei einer Wohnungsbesichtigung die Frage nach den letzten drei Protokollen zur Eigentümerversammlung. Aus diesen Protokollen geht hervor, ob die Eigentümergemeinschaft größere Investitionen geplant hat, und wie diese finanziert werden sollen. Reichen die Gelder aus der Instandhaltungsrücklage nicht aus, kann auf den neuen Eigentümer gleich zu Beginn eine Sonderumlage zukommen. Generell kommt der Frage nach der Höhe der Instandhaltungsrücklagen und der monatlichen Zahlung durchaus Gewicht zu.

Aus den Protokollen geht auch hervor, ob es zwischen anderen Parteien zu Unstimmigkeiten kam, die vor der Eigentümerversammlung diskutiert werden mussten. Die Frage nach der Hausordnung ist eher zweitrangig. Gleiches gilt für die Putzordnung. In der Regel werden Eigentümergemeinschaften von externen Dienstleistern betreut.

Was von vielen Erwerbern unterschätzt wird, ist die Frage, ob möglichst viele Eigennutzer in der Anlage wohnen. Die Erfahrung hat gezeigt, dass ein hoher Vermietungsgrad zu einem sorgloseren Umgang mit der Immobilie führt. Mieter haben nicht die gleiche wirtschaftliche Bindung an das Objekt, da sie Renovierungskosten, wenn überhaupt, nur indirekt durch spätere Mieterhöhungen tragen müssen.

Besichtigungstermin vereinbaren

Häufig ist es so, dass Makler zwar die Straße benennen, aber nicht das konkrete Objekt, in dem sich die Wohnung befindet. Sucht man ein neues Zuhause am selben Wohnort, ist die Straße vielleicht schon bekannt. Ist dem nicht der Fall, sollte man sich die Gegend schon einmal anschauen, bevor man den Besichtigungstermin vereinbaren möchte. Nach wie vor spielt die Lage, auch die subjektive Einschätzung davon, bei der Kaufentscheidung eine wichtige Rolle.

Eltern kleiner Kinder haben andere Anforderungen als Käufer, die gerade aus dem Erwerbsleben ausgeschieden sind. Während die einen darauf angewiesen sind, dass Schule und Kindergarten sich möglichst in der Nähe befinden, suchen andere gerade den Abstand zu solchen Einrichtungen.

Es ist wichtig, für den Besichtigungstermin einen Zeitpunkt tagsüber zu wählen. Kleine Details sind bei Kunstlicht oft nicht zu erkennen.

Der Besichtigungstermin in der Wohnung

Es ist durchaus legitim, zum eigentlichen Besichtigungstermin eine Taschenlampe mitzubringen. Es ist ebenfalls legitim, noch einen unbeteiligten Dritten zu der Begehung mitzubringen. Dieser sieht das Objekt deutlich neutraler und hat vielleicht auch einen Blick für mögliche Defizite.

Gerade bei der Begehung der Kellerräume oder der Garage lohnt es sich, mit der Taschenlampe einmal in die Ecken zu leuchten. Nur so lässt sich feststellen, ob sich feuchte Stellen im Mauerwerk befinden.

Gleiches gilt auch für die Wohnung selbst. Kältebrücken führen dazu, dass sich Schimmel an der Wand bildet. Ein Blick mit der Taschenlampe hinter den Schrank oder das Sofa gibt Aufschluss darüber, ob Kältebrücken bestehen oder nicht.

Sofern nicht bereits im Vorfeld abgeklärt, steht die Frage im Raum, ob der Verkäufer die Einbauküche mit verkauft oder mitnehmen möchte. Wird sie mitverkauft, sollte sie aus dem grunderwerbsteuerrelevanten Kaufpreis herausgerechnet werden, um die Steuer zu mindern. Dies gilt auch für alle anderen Einbauten, die nicht untrennbar mit dem Gebäude verbunden sind.

Üblicherweise kommt es nach der Erstbesichtigung noch zu einer weiteren Begehung, wenn die Wohnung das Interesse der potenziellen Erwerber geweckt hat. Preisverhandlungen sollten erst im Rahmen des zweiten Besuchs erfolgen.

Hausbesichtigung – die Kriterien sind anders gelagert

Im Gegensatz zu einer Wohnungsbesichtigung spielen bei einer Hausbesichtigung noch andere Kriterien hinein. So ist zum Beispiel die Frage nach der Größe des Gartens relevant. Ist dieser leicht zu pflegen oder durch extreme Hanglage eher mit Aufwand?

Die Energieeffizienz und das Alter der Heizung müssen ebenfalls geklärt werden. Der Käufer muss die Kosten für die Heizung alleine tragen. Handelt es sich um eine Ölheizung, bleibt bei dem anstehenden Verbot der Installation neuer Ölheizungen die Frage, wie bei einem Defekt der Anlage das Haus künftig geheizt werden kann.

Wohnungsbesichtigung – eine Checkliste

Am einfachsten ist es, die Wohnungsbesichtigung und die Vorbereitung darauf anhand einer Checkliste durchzuführen. Nachfolgend finden sich die wichtigsten Kriterien:

  • Entspricht die Lage des Objektes den persönlichen Vorstellungen?
  • Ist die gewünschte Infrastruktur, Geschäfte, Schulen etc. vorhanden?
  • Stehen größere Instandsetzungen an, und wie werden diese finanziert?
  • Wurde eine ausreichende Instandhaltungsrücklage gebildet?
  • Handelt es sich um eine homogene Eigentümergemeinschaft?
  • Wie hoch ist der Vermietungsanteil bei den Wohnungen?
  • Finden sich in der Wohnung selbst oder in anderen Teilen des Sondereigentums gravierende Mängel?
  • Erfolgt die Objektbetreuung durch externe Dienstleister in einem zufriedenstellenden Rahmen oder kommt es immer wieder zu Kritik?

Dies sind die objektiven Kriterien. Für die subjektiven Maßstäbe lässt sich leider keine Liste erstellen.