Hypothek

Hypothek: Definition

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Die Hypothek wird auf ein Grundstück oder eine Immobilie aufgenommen, um einen Kredit oder ein Darlehen abzusichern. Kann die Kreditnehmerin oder der Kreditnehmer den Kredit nicht abbezahlen, hat der Gläubiger (Kreditgeber) das Recht, die Schuld mit der Immobilie oder dem Grundstück zu begleichen - sprich er kann die Immobilie zwangsversteigern. Eine Hypothek wird ins Grundbuch eingetragen.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 1113 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB): „Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek).“

Besonderheit der Grundschuld

Hypotheken dienen der Besicherung von Darlehen und werden durch spezielle Hypothekenbanken ausgereicht. Während die Hypothek mit einem konkreten Darlehen verbunden ist, stellt die Grundschuld eine abstrakte Absicherung dar, die auch ohne eine entsprechende Verbindlichkeit im Grundbuch eingetragen sein kann. Nur noch die wenigsten aller Grundpfandrechte entfallen auf Hypotheken, alles andere wird über eine Grundschuld abgedeckt.

Die Hypothekenvergabe

Die Hypothekenvergabe ist abhängig vom Wert des zu besichernden Gegenstandes. Der Einfachheit halber soll hier nur auf Immobilien eingegangen werden. Um die Höhe der möglichen Hypothek zu ermitteln, muss für das zu beleihende Objekt der Beleihungsrahmen ermittelt werden. Dieser muss nicht zwangsläufig identisch mit dem Kaufpreis sein. Hypothekenbanken vergeben Baufinanzierungen bis zu einer Höhe von 60 Prozent des Beleihungswertes. Der darüber hinausgehende Finanzierungsbedarf wird in der Regel durch die assoziierte Hausbank übernommen. Mit dem Eintrag der Hypothek hat der Kreditgeber die Möglichkeit, das Objekt zu verwerten, wenn der Darlehensnehmer seinen Verpflichtungen aus dem Kredit nicht mehr nachkommt.

Unterschied Hypothek und Grundschuld

Wie bereits dargestellt, basiert der Eintrag einer Hypothek auf einer konkreten Verpflichtung. Dies kann ein Hypothekendarlehen, aber auch beispielsweise eine Rentenleistung sein. Aufgrund dieser engen Verzahnung müsste bei einer Hypothek theoretisch jede Tilgungsleistung berücksichtigt und die Höhe des Grundpfandrechtes korrigiert werden. Die Grundschuld ist demgegenüber abstrakt und kann auch losgelöst von einer Verpflichtung im Grundbuch eingetragen bleiben. Dies bedeutet nicht, dass die Bank nach Zahlung der letzten Rate weiter Zugriff auf das Objekt hätte, da vertraglich festgehalten ist, dass mit Tilgung des Darlehns alle Ansprüche verfallen. Während die Hypothek nach Wegfall der Verbindlichkeit mit einer Löschungsbewilligung in eine Eigentümergrundschuld gewandelt werden kann, macht es durchaus Sinn, eine Grundschuld bestehen zu lassen. Die Löschung und der erneute Eintrag bei einem weiteren Finanzierungsbedarf kosten Geld. Ist die ursprüngliche Schuld getilgt, kann aber bei erneutem Bedarf jederzeit wieder ein Darlehen über die bestehende Grundschuld besichert werden.

Refinanzierung der Hypothekenbanken

Im Gegensatz zu Geschäftsbanken und Sparkassen betreiben Hypothekenbanken kein Einlagengeschäft. Das heißt, sie nehmen keine Sparguthaben entgegen. Um Kredite ausgeben zu können, benötigen sie jedoch entsprechende Mittel. Zu diesem Zweck geben sie Pfandbriefe aus. Bei Pfandbriefen handelt es sich um festverzinsliche Wertpapiere höchster Qualität. Das Kreditausfallrisiko bei den Kunden, und damit die mögliche Zahlungsunfähigkeit auf die Anleihen den Anleihekäufern gegenüber ist extrem minimiert. Sollten alle Kreditnehmer auf einmal zahlungsunfähig werden, stünden den mit maximal 60 Prozent beliehenen Objekten die deutlich höheren Marktpreise gegenüber. Die Finanzierung der Zinsen an die Pfandbriefbesitzer wäre also sichergestellt. Seit Gründung der ersten Pfandbriefanstalt in Deutschland kam es noch niemals zu einem Zahlungsausfall.