Erschließungskosten

Was ist die Erschließung?

Ein Grundstück durchläuft drei Phasen, bevor ein Gebäude darauf errichtet werden darf.

1. Zunächst einmal ist es nur ein Grundstück. Dabei kann es sich um Ackerland oder eine Wiese handeln.
2. Plant die Gemeinde, langfristig zu wachsen, wird aus dem Grundstück Bauerwartungsland. Damit darf immer noch nicht gebaut werden, aber es steht zu erwarten, dass früher oder später die letzte Phase eintritt.
3. Dann wird der Grund und Boden von der Gemeinde als Bauland ausgewiesen. Frühestens zu diesem Zeitpunkt kann der Hausanschluss für die Kanalisation, den Strom, Gas und andere technische Anbindungen hergestellt werden.

Wer sich den Traum vom individuell geplanten Haus erfüllen möchte, benötigt dafür ein Grundstück, um den Neubau errichten zu lassen. Beim Kauf des Grundstücks kommt es darauf an, ob das Grundstück bereits teilerschlossen ist, sprich alle Kabel und Rohre bis zur Grundstücksgrenze gelegt sind, oder ob dies vom Käufer noch angestoßen werden muss.

Der Umstand, ob die Erschließung bereits erfolgte oder nicht, spiegelt sich auch im Kaufpreis des Grundstücks wider. Wenn das Grundstück schon erschlossen ist, wurde der Verkäufer bereits von der Gemeinde zur Kasse gebeten und gibt diesen Aufwand folglich an den Käufer weiter. Ein bereits erschlossenes Grundstück ist bei den Bodenwerten an dem Kürzel „ebf“, erschließungsbeitragsfrei, zu erkennen. Muss das Grundstück noch erschlossen werden, kommt die Abkürzung „ebp“, erschließungsbeitragspflichtig, zum Tragen.

Welche Erschließungskosten gibt es?

Im Allgemeinen fallen Kosten für folgende Positionen an:

• Strom: Kein Haus kann ohne Strom auskommen. Selbst wenn er durch eine Photovoltaikanlage oder ein Windrad selbst erzeugt wird, benötigt es einen Stromanschluss.
• Kanalisation: Das Gebäude benötigt Wasser. Selbst wenn es einen Brunnen gibt, muss das Abwasser in die Kanalisation zurückgeleitet werden.
• Gas: Erfolgt das Heizen mit Gas, muss ein Anschluss an die Gasleitung des örtlichen Versorgers gelegt werden. Die Gasanschlusskosten entfallen, wenn der Eigentümer auf Öl oder regenerative Energien zurückgreift oder es sich um ein Passivhaus handelt.
• Sonstige technische Anbindungen: Dazu zählen beispielsweise Telefon, DSL-Anschluss und Kabelfernsehen. In einigen Regionen lassen sich diese Kosten ebenfalls ausklammern, wenn die Eigentümer den Fernsehempfang durch Satellit und Internet mit Telefon per Funk nutzen.
• Es kann allerdings auch sein, dass noch Erschließungskosten für Fußweg und Straßenbeleuchtung notwendig werden.
• Bei der Wandlung von Bauerwartungsland in Bauland, spätestens jedoch mit dem Bauantrag, muss das Grundstück vermessen werden. Die Vermessung umfasst die Positionen: amtlicher Lageplan mit drei Ausführungen, objektbezogener Lageplan, Lage- und Höhenüberprüfung, Gebäudeeinmessung, Feinabsteckung, Gebühr der Vermessungsunterlagen, Mehrwertsteuer. Für die Vermessung fallen in der Regel 2.000 Euro bis 3.000 Euro an.
• Besteht Bedarf an einem Bodengutachten, beispielsweise in Bezug auf den Grundwasserspiegel, wenn sich in der Nähe ein Gewässer befindet, berechnet der Gutachter zwischen 500 Euro und 800 Euro.

Wie hoch sind die Erschließungskosten?

Der klassische Erschließungsbeitrag ohne Gutachter- und Vermessungskosten variiert von Gemeinde zu Gemeinde. Die Erschließungskosten für die Anbindung des Hauses an das örtliche Stromnetz schlägt mit einem Betrag zwischen 2.000 Euro und 3.000 Euro zu Buche. Für den Anschluss an das Wassernetz muss der Erwerber respektive Bauherr mit Kosten zwischen 2.000 Euro und 5.000 Euro rechnen, abhängig davon, wie weit das Kanalnetz vom Grundstück entfernt liegt.

Im Gegensatz zu Wasser und Strom fallen die Anschlusskosten für Gas nicht zwingend an. Gerade in ländlichen Regionen existiert kein Gasnetz, so dass die Bauherren grundsätzlich auf andere Energieformen zurückgreifen müssen. Eigentümer, die an das Gasnetz angeschlossen werden möchten, müssen, sofern eines vorhanden ist, mit Kosten von rund 2.000 Euro rechnen.

Die Erschließungskosten für Telefon, Internet und Fernsehen fallen mit ca. 1.000 Euro am günstigsten aus. Wer auf Satellit und Funk zurückgreift, kann, abhängig von der Satellitenschüssel und der Qualität des Receivers mit noch weniger rechnen.

Die Gemeinden dürfen maximal 90 Prozent der Erschließungskosten an die Grundstückseigentümer weitergeben. Für die Verteilung der Erschließungskosten auf die einzelnen Eigentümer greifen die Gemeinden auf das Baugesetzbuch (BauGB) zurück. Grundstücksgröße und Breite des Grundstücks spielen ebenso eine Rolle wie der Verteilungsschlüssel der Gemeinde. Für gewerbliche Bauten gelten im Übrigen höhere Sätze als für Erschließungskosten, die im Zusammenhang mit Wohnraum anfallen.

Die Erschließungskosten berechnen

Eine Faustformel für die Berechnung der Erschließungskosten gibt es nicht, da die Gebührenstaffeln der Gemeinde die Grundlage bilden. Aber es gibt zwei Kennziffern, die für den Wasseranschluss eine wichtige Rolle spielen. Dabei handelt es sich zum einen um die Geschossflächenzahl (GFZ), zum anderen um die Grundflächenzahl (GRZ).

Für jedes bebaubare Grundstück in Deutschland sind diese Kennziffern vorgegeben. Angenommen, das Grundstück hat eine Größe von 600 Quadratmetern, die GRZ lautet 0,5, und weist eine GFZ von 1 auf. Übersetzt bedeutet dies, dass 300 Quadratmeter des Grundstücks mit einem Gebäude mit einem Obergeschoss bebaut werden dürfen. Bei einer Grundfläche des Hauses von 120 Quadratmeter und Anschlusskosten für Wasser in Höhe von 7,50 Euro ergibt sich folgende Rechnung:

• 2*120qm*7,50 Euro = 1.800 Euro Erschließungskosten für den Wasseranschluss.

Auch für Gas und Strom gilt, dass die Erschließungskosten wesentlich davon abhängen, wie weit das Grundstück von den Leitungen der Versorger entfernt ist.

Verjährung der Erschließungskosten

Theoretisch verjähren die Ansprüche der Gemeinde auf Zahlung der Erschließungskosten nach vier Jahren. Die Frist beginnt an dem Tag, an dem die letzte im Bebauungsplan vorgesehene Maßnahme abgeschlossen wurde. Angenommen, die technische Erschließung ist vollständig abgeschlossen. Der Bebauungsplan sah aber vor, dass auf den Gehwegen Bäume gepflanzt werden sollten. Die Pflanzung hat aber nie stattgefunden – es gibt keinen Stichtag, an dem die Verjährungsfrist beginnt, da der letzte Punkt des Bebauungsplans nicht erfüllt ist.

Zahlungspflichtig sind in diesem Fall immer die Personen, die zum Zeitpunkt des Gebührenbescheids Eigentümer sind, auch wenn das Gebäude zum Zeitpunkt der Maßnahme anderen Eigentümern gehörte. Erschließungskosten lassen sich nicht auf die Mieter umlegen, sondern müssen von den Eigentümern selbst getragen werden.