Egal, ob Wolkenkratzer, Fabrikhalle, Eigenheim oder Fertighaus: Bevor die Errichtung eines Gebäudes starten kann, ist eine Baugenehmigung vonnöten. Diese bestätigt dem Bauherrn, dass das geplante Vorhaben den rechtlichen Bestimmungen entspricht. Aufgrund fehlender Erfahrungen wissen jedoch vor allem Privatleute oft nicht, was sie im Zuge des Genehmigungsverfahrens beachten müssen.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Was ist eine Baugenehmigung?
  3. Wann ist eine Baugenehmigung notwendig?
  4. Einen Bauantrag stellen
  5. Verwandte Themen
  6. Weiterführende Links
  7. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Eine Baugenehmigung ist notwendig, um eine bauliche Anlage errichten, verändern oder beseitigen zu dürfen.
  • Zuständig für die Bearbeitung von Bauanträgen und der Erteilung einer entsprechenden Genehmigung sind die kommunalen Bauämter.
  • Einen Bauantrag zu stellen ist aufgrund der für die Genehmigung erforderlichen umfangreichen Nachweise für gewöhnlich nur mithilfe einer Fachkraft möglich.
  • Die Dauer des Genehmigungsverfahrens hängt unter anderem vom Standort und von der Größe der geplanten Immobilie ab. Eine Bearbeitungszeit von bis zu sechs Monaten ist nicht ungewöhnlich.

Was ist eine Baugenehmigung?

Aus rechtlicher Sicht ist eine Baugenehmigung die formale Erlaubnis der zuständigen Behörde, eine bauliche Anlage zu errichten, Änderungen an ihr vorzunehmen oder sie zu beseitigen. Im Detail handelt es sich um eine baurechtliche Unbedenklichkeitserklärung, die offiziell feststellt, dass das Bauprojekt in Einklang mit den gesetzlichen Vorschriften steht. Um das erforderliche Dokument zu erhalten, muss der Auftraggeber einen Bauantrag stellen. Verantwortlich für die Erteilung dieser schriftlichen Genehmigung ist die untere Bauaufsichtsbehörde, also das kommunale Bauamt.

Wann ist eine Baugenehmigung notwendig?

Das Baurecht ist in Deutschland eine Sache der Länder. Wie das entsprechende Genehmigungsverfahren abläuft, regelt die jeweilige Landesbauverordnung. Die Vorgaben der einzelnen Bundesländer unterscheiden sich zum Teil erheblich hinsichtlich der Frage, wann ein potenzieller Bauherr ein Baugesuch stellen muss. Wer ein Bauprojekt plant, sollte daher im Vorhinein in Erfahrung bringen, ob er für das Vorhaben überhaupt eine Genehmigung benötigt. Es kann nämlich durchaus sein, dass das Vorhaben lediglich anzeigepflichtig ist. In vielen Fällen hilft bereits ein Anruf bei der zuständigen Stelle weiter.

Für gewöhnlich ist eine Baugenehmigung nicht notwendig, wenn das zu errichtende Gebäude keine Aufenthaltsräume für Personen beinhaltet und die Fläche nicht größer als 30 Quadratmeter ausfällt. Dies trifft beispielsweise auf die im Fachhandel angebotenen Fertigbausätze für Gartenschuppen zu. Für eine Dachterrasse oder eine unterkellerte Terrasse benötigen Hausbesitzer dagegen im Regelfall eine formale Erlaubnis. Selbiges gilt für den Bau eines gewöhnlichen Carports. Lediglich bei sehr kompakten Ausführungen ist unter Umständen keine Genehmigung erforderlich.

Einen Bauantrag stellen

Grundsätzlich sollte die Errichtung eines Gebäudes niemals starten, bevor eine Baugenehmigung vorliegt. Um diese zu erhalten, ist es notwendig, zuvor einen Bauantrag einzureichen. In der Regel ist dazu die Hilfe eines Ingenieurs beziehungsweise Architekten erforderlich, der als Bauvorlageberechtigter fungiert. Das bedeutet letztlich, dass die Fachkraft den Antrag bautechnisch verantwortet.

Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt es sich, vor dem Einreichen des eigentlichen Antrags eine sogenannte Bauvoranfrage zu stellen. Diese klärt die Frage, ob eine Bebauung des Grundstücks prinzipiell möglich ist und welche Einschränkungen dabei unter Umständen gelten.

Welche Unterlagen sind für eine Baugenehmigung erforderlich?

Die für eine Baugenehmigung notwendigen Dokumente unterscheiden sich einerseits von Bundesland zu Bundesland und andererseits von Bauprojekt zu Bauprojekt. Zu den typischen Unterlagen, die der Antrag beinhalten muss und die mindestens in dreifacher Ausführung vorliegen sollten, gehören vor allem folgende:

  • Bauzeichnung mit Grundrissen, Schnitten sowie Ansichtszeichnungen (Maßstab 1:100)
  • Lageplan des Katasteramtes
  • Berechnung der Wohn- und Nutzfläche (Bauzahlenberechnung)
  • Nachweise über Statik und Standsicherheit
  • Angaben und Nachweise zum Brand-, Schall- und Wärmeschutz
  • Höhenplan
  • Wärmeschutznachweis
  • Entwässerungspläne
  • Baubeschreibung
  • Bauantrag mit Unterschrift
  • Berechnung der Rohbau- und Gesamtkosten

Baugenehmigung: Dauer des Verfahrens

Wie lange es dauert, bis die zuständige Behörde eine Baugenehmigung erteilt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Zum einen existieren keine einheitlichen Regeln, wie zügig Bauanträge bearbeitet werden müssen. Zum anderen spielen in diesem Zusammenhang verschiedenste Faktoren eine Rolle. Von Bedeutung ist beispielsweise die Lage: Wer ein gewöhnliches Wohnhaus in einem frisch ausgewiesenen Baugebiet errichten möchte, erhält die Genehmigung meist relativ schnell. Handelt es sich dagegen um eine Baulücke in einer denkmalgeschützten Gegend, benötigen die Verantwortlichen mehr Zeit für die Prüfung. Daher vergehen bis zum Erhalt der Baugenehmigung manchmal lediglich zwei Wochen und in anderen Fällen bis zu sechs Monate.

Welche Kosten verursacht ein Bauantrag?

Wer ein Haus bauen will, der muss die Ausgaben im Blick haben. Viele fragen sich daher hinsichtlich der Baugenehmigung, mit welchen Kosten sie rechnen müssen. Üblicherweise berechnen die Behörden sowohl für die Bearbeitung des Antrags als auch für die Entscheidung über die Genehmigung Gebühren. Allerdings gibt es auch hier länderspezifische Unterschiede. Da der Bearbeitungsaufwand der Behörde von der Größe des Bauvorhabens abhängig ist, unterteilen sich die Gesamtkosten in einen festen und einen variablen Teil. Mit welchem finanziellen Aufwand Bauherren rechnen müssen, hängt beispielsweise von den folgenden Faktoren ab:

  • Gebührenordnungen von Kreis, Stadt oder Gemeinde
  • Verwaltungsgebührenordnung des jeweiligen Bundeslandes
  • Umbauter Raum in Kubikmetern
  • Vorhandensein weiterer genehmigungspflichtiger Bauten (beispielsweise Carport)
  • Gebäudewert
  • Eventuell anfallende Zusatzkosten

Allerdings gibt es eine Faustregel, mit der sich Bauherren einen ungefähren Überblick über die zu erwartenden Kosten verschaffen können. Sie sollten davon ausgehen, dass die Kosten für die Genehmigung bei etwa 0,5 Prozent der gesamten Bausumme liegen.

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