Grundschuldbestellung

Definition der Grundschuldbestellung

Bei der Grundschuldbestellung handelt es sich um einen Sicherungsvertrag, den Kreditnehmer meist mit einer Bank im Zuge einer Immobilienfinanzierung abschließen. In diesem Vertrag erklärt sich der Eigentümer einer Immobilie bereit, dass der Kreditgeber als Sicherheit für das gewährte Immobiliendarlehen eine Grundschuld eintragen lassen darf. Damit erhält der Kreditgeber das im Grundbuch der Immobilie eingetragene Recht, im Fall eines Zahlungsverzugs auf die Immobilie zugreifen zu dürfen. Eingetragen werden Grundschulden in Abteilung III des Grundbuchs.

Grundschulden gibt es in zwei Varianten:

• Die Buchgrundschuld wird nur im Grundbuch eingetragen und enthält den Vermerk "ohne Brief".
• Bei der Briefgrundschuld wird zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch noch ein Grundschuldbrief auf einem Vordruck der Bundesdruckerei ausgestellt. Diese Urkunde erhält der Kreditgeber, der die Grundschuld als Sicherheit beansprucht.

Die Buchgrundschuld kann nur durch einen Eintrag im Grundbuch auf einen anderen Gläubiger übertragen werden. Die Briefgrundschuld kann der Inhaber jedoch durch Übergabe des Briefs und einen privatschriftlichen Abtretungsvertrag an einen neuen Gläubiger weitergeben.

Bedeutung der Rangfolge

Auf eine Immobilie können mehrere Grundschulden eingetragen werden. Dies kommt beispielsweise dann vor, wenn der Kreditnehmer seine Finanzierung auf mehrere Finanzierungsgeber aufsplittet. Die einzelnen Grundschulden werden dabei je nach Zeitpunkt der Bestellung einem Rang zugeordnet. Die Rangfolge entscheidet im Fall einer Zwangsversteigerung, wer zuerst sein Geld bekommt. Aus dem Erlös erhält zunächst der Inhaber der Grundschuld mit Rang 1 seine offenen Forderungen, dann erst kommen nach und nach die nächsten Ränge zum Zuge. Das kann dazu führen, dass die Inhaber von "nachrangigen" Grundschulden auf einem Teil ihrer Forderungen sitzen bleiben, weil der Versteigerungserlös nicht für alle Gläubiger ausreicht.

Grundschuldbestellung: Kosten für Notar und Grundbuchamt

Für die Bestellung einer Grundschuld fallen Kosten an, deren Höhe sich an der Summe der einzutragenden Grundschuld orientiert. Sie splitten sich wie folgt auf:

• Für die Beurkundung des Rechtsgeschäfts und die Erstellung der Grundschuldbestellungsurkunde erhält der Notar ein Honorar und
• für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch stellt das Grundbuchamt Gebühren in Rechnung.

Insgesamt fallen für die Bestellung der Grundschuld etwa 0,8 bis 1,0 Prozent der Grundschuldsumme an. Davon entfallen rund zwei Drittel auf den Notar und etwa ein Drittel auf die Gebühr des Grundbuchamtes. Die Kosten trägt üblicherweise der Darlehensnehmer.

Rechtliche Konsequenzen der Grundschuldbestellung

Bei der Grundschuld handelt es sich um ein Pfandrecht an der Immobilie zu Gunsten des Darlehensgebers. Der Schuldner gewährt in der Regel mit der dinglichen Zwangsvollstreckungsunterwerfung der Bank einen umfassenden Zugriff auf die Immobilie.

Mit dieser Klausel erlaubt der Kreditnehmer der Bank, bei Zahlungsverzug sofort die Zwangsversteigerung einzuleiten, ohne dafür erst ein gerichtliches Zwangsvollstreckungsverfahren zu beantragen. Damit entspricht die Grundschuld juristisch gesehen einem sofort vollstreckbaren Titel.

Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek

Landläufig werden Grundschuld und Hypothek oft als Synonym verwendet. Allerdings gibt es wichtige Unterschiede zwischen beiden Formen der Kreditsicherung:

• Die Hypothek ist fest an den dazugehörigen Kredit gebunden und erlischt automatisch, wenn das Darlehen komplett zurückgezahlt ist.
• Die Grundschuld ist hingegen vom Kredit unabhängig und bleibt auch nach der Rückzahlung des Darlehens noch bestehen. Außerdem kann sie beim Wechsel der finanzierenden Bank an den neuen Kreditgeber übertragen werden. Die Löschung der Grundschuld ist nur möglich, wenn der Inhaber des Pfandrechts einverstanden ist.

Üblich ist die Sicherung eines Darlehens mit einer Grundschuld, während Hypotheken nur noch in sehr seltenen Fällen bestellt werden. Damit handelt es sich beim "Hypothekendarlehen" in aller Regel um ein Grundschulddarlehen.

Bedeutung der Zweckerklärung

Um die Grundschuld dem damit besicherten Darlehen zuzuordnen, schließen Bank und Kreditnehmer einen zusätzlichen Vertrag in Form der Zweckerklärung ab. Diese Erklärung hält fest, welche Forderungen mit der Grundschuld verknüpft werden sollen. In der so genannten "engen Zweckerklärung" besichert die Grundschuld nur ein darin benanntes Immobiliendarlehen, während die "weite Zweckerklärung" die Besicherung aller Verbindlichkeiten umfasst, die der Kreditnehmer im Rahmen seiner Geschäftsbeziehung mit der Bank eingeht.

Wie läuft eine Grundschuldbestellung ab?

Die Bestellung und Eintragung einer Grundschuld läuft in mehreren Schritten ab. Beteiligt sind dabei Bank, Kreditnehmer, Notar und Grundbuchamt.

Schritt 1: Erstellen des Grundschuldbestellungsformulars

Im Vorfeld von Kauf und Finanzierung erstellt die Bank ein Grundschuldbestellungsformular. Dieses enthält die wichtigen Daten zu Sicherungsgeber sowie Eigentümer und Höhe der Grundschuld. Das Formular schickt die Bank in der Regel direkt an den Notar. Erhält der Kreditnehmer das Formular, muss er es zum Notartermin mitbringen.

Schritt 2: Unterzeichnung der Grundschuldbestellung beim Notar

Auf Basis des Grundschuldbestellungsformulars verfasst der Notar die Grundschuldbestellungsurkunde und klärt den Schuldner über die rechtlichen Konsequenzen der Grundschuld auf. Im Anschluss daran unterschreibt der Schuldner die Urkunde.

Schritt 3: Einreichung beim Grundbuchamt

Nach der Unterzeichnung der Urkunde schickt der Notar die Grundschuldbestellung an das Grundbuchamt, das die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch vornimmt.

Schritt 4: Übermittlung der Urkunde an die Bank und Auszahlung des Darlehens

Nach der Bestellung der Grundschuld sendet der Notar eine Ausfertigung der Grundschuldbestellungsurkunde an die Bank. Handelt es sich um eine Briefgrundschuld, erhält die Bank dazu noch den Grundschuldbrief. Mit der Bestellung der Kreditsicherheit sind nun die Voraussetzungen geschaffen, dass die Bank das zuvor schon zugesagte Darlehen auszahlen kann.