Grundschuld-Kosten: Bestellen, Eintragen und Löschen

Grundschuld-Kosten berechnen

Wer eine Immobilie erwirbt, muss damit rechnen, dass neben dem Kaufpreis eine ganze Reihe zusätzlicher Kosten auf einen zukommen können. Mit dem Rechner für Notar- und Grundbuchkosten erhalten Sie einen Überblick über die Höhe Ihrer Nebenkosten und können somit Ihre Finanzen effektiv kalkulieren.

Grundschuld bestellen und eintragen

Eine Grundschuldbestellung ist immer nötig, sobald Käufer eine Immobilie oder ein Grundstück über eine Bank oder Sparkasse finanzieren lassen. Die Grundschuld ist eine notwendige Sicherheit für den Kreditgeber.

Die Bestellung einer Grundschuld kann nur durch den Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks erfolgen. Bestandteil der Bestellung ist auch der Antrag auf Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Für die Eintragung ist eine notarielle Beglaubigung der Bewilligung notwendig.

Kosten der Grundschuldbestellung und -eintragung

Die Kosten für eine Grundschuldbestellung betragen zwischen 0,8 % und 1 % des Kaufpreises. Je nach Kaufpreis können diese höher oder niedriger ausfallen. Folgende Kostenpunkte sollten Sie berücksichtigen:

• Notarkosten
• Gebühren für die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch

Diese gelten als Teil der Nebenkosten und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Grundschuld löschen

Der Schuldner hat darauf Anspruch, die Grundschuld zu löschen, wenn die Forderung gegenüber dem Gläubiger nicht mehr besteht. Im Gegensatz zur Hypothek kann die Grundschuld aber auch bestehen bleiben und für mögliche weitere Darlehen erneut als Sicherheit genutzt werden. Alternativ kann sich der Schuldner die Grundschuld auch auf seinen Namen als Eigentümergrundschuld eintragen lassen.

Ablauf der Grundschuldlöschung

Ein Notar fordert bei einer Bank eine Löschungsbewilligung an. Wird diese erteilt, reicht der Notar die Bewilligung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft den Antrag auf Richtigkeit und nimmt anschließend die Löschung vor.

Grundschuld löschen: Kosten

Für die Löschung der Grundschuld und Erstellung einer Löschungsbewilligung darf die Bank dem Kreditnehmer keine Kosten in Rechnung stellen. Anders verhält es sich jedoch mit Grundbuchamt und Notar. Diese berechnen für ihre Tätigkeit sehr wohl Gebühren, jedoch werden die Höhe der Kosten nicht willkürlich festgelegt.

Paragraf 34 des Gerichts- und Notarkostengesetzes regelt den Kostensatz. Dieser ist für den Notar auf 0,2 Prozent des Gegenwertes der Grundschuld begrenzt. Das Grundbuchamt kann noch einmal den gleichen Betrag in Rechnung stellen.

Die Kosten für die Löschung lassen sich mit dem Verivox Notar- und Grundbuchkostenrechner schnell ermitteln.

Ist es grundsätzlich sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?

Die Antwort auf diese Frage hängt von den individuellen Lebensumständen des Immobilienbesitzers ab. Empfindet er eine bestehende Grundschuld als Last und träumte er immer von einer "schuldenfreien Immobilie", wird er es als Erleichterung empfinden, die Grundschuld zu löschen.

Anders verhält es sich, wenn der Eigentümer sich noch nicht sicher ist, ob er vielleicht zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie erneut als Sicherheit stellen möchte. In diesem Fall bietet sich die Eigentümergrundschuld als Lösung an. Mit der Wandlung der Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld spart er die Kosten für die Löschung.

Bei einer Eigentümergrundschuld sind der Eigentümer der Immobilie und der Gläubiger aus der Grundschuld identische Personen. Die Eigentümergrundschuld spiegelt eine Art Warteposition bis zur erneuten Verwendung für einen Dritten wider.

Wenn mehrere Personen als Schuldner im Grundbuch eingetragen sind, kann die Löschung ebenfalls sinnvoll sein. Beinhaltet die Grundschuld die Klausel, dass jeder Miteigentümer mit seinem vollen Vermögen für die Verbindlichkeiten der Miteigentümer haftet, ist eine Löschung sogar angeraten. Damit wird vermieden, dass bei späteren Unregelmäßigkeiten eines Beteiligten die anderen in den Regress genommen werden.

Grundschuldlöschung beim Wechsel des Gläubigers

Baufinanzierungen begleiten den Immobilienerwerber in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Meist erfolgt eine Zinsfestschreibung in kürzeren Intervallen, als die Dauer der Finanzierung beträgt. Die Eigentümer haben das Recht, die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank zu tätigen als zu Beginn des Darlehens.

Theoretisch müsste in diesem Fall die Grundschuld jedes Mal gelöscht und für die neue Bank erneut eingetragen werden. Dieses Vorgehen verursacht jedoch unnötige Kosten. Sowohl für die Löschung als auch für den neuen Eintrag und die Grundschuldbestellung durch den Notar selbst fallen Kosten an.

Alternative: Grundschuldabtretung

Deutlich preisgünstiger fällt die Grundschuldabtretung aus. In diesem Fall tritt die bisher aus der Grundschuld begünstigte Bank ihre Rechte an das nachfolgende Institut ab. Die Abtretung muss jedoch immer notariell beglaubigt sein.

Auch bei der Umschuldung einer Baufinanzierung stellt die Grundschuldabtretung die günstige Alternative zur Löschung der Grundschuld dar. Dieses Vorgehen kann zudem auch zum Tragen kommen, wenn die Immobilie verkauft und durch eine andere Bank finanziert wird.

Grundschuld und Hypothek

Grundschulden gehören wie Hypotheken zu den Grundpfandrechten und werden analog zu Hypotheken gemäß § 1192 BGB behandelt. Gegenüber der Hypothek besteht jedoch ein Unterschied, da die Hypothek von der Forderung abhängig ist.

Im Unterschied zu einer Hypothek handelt es sich bei der Grundschuld um eine abstrakte Forderung. Während die Hypothek akzessorisch (an eine Forderung geknüpft) ist, kann eine Grundschuld, sofern sie nicht gelöscht wurde, auch für andere Dinge als Sicherheit herhalten. Gibt es keine Veränderung beim Gläubiger, muss noch nicht einmal eine Abtretung erfolgen.

Obwohl im Sprachgebrauch fast immer von Hypotheken die Rede ist und Immobilienkredite als Hypothek bezeichnet werden, machen Grundschulden den Großteil der Besicherung aus.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Grundschulden können in zwei Varianten eingeräumt werden. Für die klassische Buchgrundschuld erfolgt ein Eintrag in Abteilung III des Grundbuches. Für die Briefgrundschuld wird darüber hinaus ein gesondertes Formular durch die Bundesdruckerei, der Grundschuldbrief, ausgedruckt. Grundsätzlich handelt es sich bei einer Grundschuld um eine Briefgrundschuld. Im Falle einer reinen Buchgrundschuld muss im Grundbuch mit einem entsprechenden Vermerk auf den Briefausschluss hingewiesen werden. Bei einem Grundschuldbrief handelt es sich um ein Wertpapier.

Im Gegensatz zur Buchgrundschuld, für die bei Übertragung ein erneuter Grundbucheintrag notwendig wird, reicht bei einem Grundschuldbrief die Weitergabe des Dokumentes in Verbindung mit einer Abtretungsvereinbarung. Erfolgt die Abtretung auf privatrechtlicher Grundlage ohne notarielle Beglaubigung, kann sie später nicht im Grundbuch dokumentiert werden.