Grundschuld als Sicherheit für Privatdarlehen

Kann ich einen Privatkredit zur Baufinanzierung umschulden?

Grundsätzlich dienen Ratenkredite und Immobilienkredite unterschiedlichen Einsatzzwecken: Während der Ratenkredit vor allem für die Finanzierung von Anschaffungen in Frage kommt, wird mit dem Immobilienkredit die selbstgenutzte oder vermietete Immobilie finanziert.

Dennoch kann es Situationen geben, in denen sich Verbraucher überlegen, einen Ratenkredit in einen Immobilienkredit umzuwandeln. Anlass dafür sind häufig die Zinskosten: Weil das Haus als Sicherheit für den Kredit dient, sind Immobilienkredite aus Sicht der Bank deutlich risikoärmer und daher oftmals mit günstigeren Zinsen verbunden als Ratenkredite.

Grundschulddarlehen ohne Zweckbindung

Ein mit Grundschulden besichertes Darlehen muss nicht unbedingt mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sein, da sich aus der Besicherung keine vorgeschriebene Zweckbindung ergibt. Wer eine ganz oder zu weiten Teilen schuldenfreie Immobilie besitzt, kann jederzeit ein Grundschulddarlehen aufnehmen, sofern die Prüfung der Bonität und der finanziellen Leistungsfähigkeit durch die Bank positiv ausfällt.

Damit ist die Umschuldung eines Ratenkredites zu einer Baufinanzierung möglich, auch wenn sich der Verwendungszweck des Kredites nicht auf die als Sicherheit dienende Immobilie bezieht.

Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Wer einen Immobilienkredit beantragt, muss zwei grundlegende Voraussetzungen erfüllen:

• die persönliche Bonität muss die vertragsgemäße Zahlung der monatlichen Zins- und Tilgungsraten gewährleisten und
• die als Sicherheit dienende Immobilie darf nicht so hoch belastet sein, dass inklusive eines Sicherheitsabschlags deren Wert niedriger ist als die Summe der mit ihr besicherten Kredite.

Hinzu kommt, dass Banken aufgrund des hohen Verwaltungsaufwands Immobilienkredite oft nur bei Erreichen einer Mindestsumme vergeben oder bei niedrigen Finanzierungsbeträgen einen Zinsaufschlag verlangen. Bei vielen Anbietern beträgt der Mindestbetrag für ein Immobiliendarlehen 50.000 Euro.

In welchen Situationen ist eine Umschuldung sinnvoll?

Wann es sinnvoll ist, eine Baufinanzierung und einen Privatkredit zusammenzulegen, hängt in erster Linie davon ab, ob der Kreditnehmer damit Zinskosten einsparen kann und ob die Bank mit einer entsprechenden Umschuldung einverstanden ist. Geeignet können beispielsweise die nachfolgend beschriebenen Situationen sein.

Abbezahlte Immobilie beleihen

Ist die Immobilie bereits abbezahlt und steht ein größeres Finanzierungsvorhaben an, ist es überlegenswert, ein Privatdarlehen gegen ein mit Grundschuld besichertes Immobiliendarlehen abzuwägen. Vor allem größere Investitionen ins Eigenheim wie etwa umfassende Modernisierungmaßnahmen können auf diese Weise zinsgünstig finanziert werden.

Wer seine Immobilie beleihen will sollte allerdings beim Vergleich berücksichtigen, dass für den Eintrag einer Grundschuld zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren anfallen, die den Kredit verteuern.

Zusammenlegung bei der Anschlussfinanzierung

Wenn die Sollzinsbindung eines Immobiliendarlehens endet und noch Restschulden vorhanden sind, steht eine Anschlussfinanzierung an. Läuft zu diesem Zeitpunkt auch ein Ratenkredit, kann es unter Umständen günstiger sein, diesen abzulösen und in die Anschlussfinanzierung zu integrieren. Spielraum zwischen dem Immobilienwert und dem Kreditbetrag ist zu diesem Zeitpunkt oftmals ausreichend vorhanden, weil ein Teil des ursprünglichen Darlehensbetrags bereits getilgt ist.

Grundschuld- oder Privatdarlehen? Vor- und Nachteile im Überblick

Ob ein herkömmlicher Ratenkredit oder die Umschuldung auf ein Immobiliendarlehen günstiger ist, gilt es im Einzelfall durchzurechnen. Die Umschuldung bringt sowohl Vorteile als auch Nachteile mit sich.

Vorteile einer Umschuldung

Das Umschulden eines Ratenkredites oder der Abschluss eines grundschuldbesicherten Kredites statt eines Ratenkredites kann die folgenden Vorteile mit sich bringen:

• Zinsersparnis. Aufgrund der Besicherung durch die Grundschuld erhöht sich für die Bank die Sicherheit des Darlehens, so dass sie oftmals günstigere Zinsen als für einen Ratenkredit berechnet.
• Besserer Überblick. Nach der Zusammenlegung von Baufinanzierung und Privatkredit werden nicht mehr zwei separate Monatsraten fällig. Die Konzentration auf eine einzige Monatsrate verbessert den Überblick bei der persönlichen Einnahmen- und Ausgabenrechnung.

Nachteile einer Umschuldung

Verbraucher sollten auch mögliche Nachteile mit in Betracht ziehen, die eine Umschuldung vom Ratenkredit auf die Baufinanzierung mit sich bringen kann:

• Weniger Flexibilität. Ratenkredit lassen sich gegen geringe Gebühren oder sogar gebührenfrei vorzeitig ganz oder teilweise zurückzahlen. Bei Baufinanzierungen sind außerplanmäßige Sondertilgungen jedoch nur möglich, wenn dies zuvor vertraglich vereinbart worden ist.
• Zusätzliche Nebenkosten. Der Zinsersparnis können zusätzliche Kosten durch die Eintragung einer Grundschuld gegenüberstehen. Eine Umschuldung lohnt sich finanziell nur dann, wenn diese Kosten niedriger sind als die eingesparten Zinskosten.