Eigentümerversammlung

Bei der Eigentümerversammlung handelt es sich um das beschlussfassende Organ der Eigentümergemeinschaft einer Eigentumswohnanlage. Der Verwalter agiert nur als Erfüllungsgehilfe. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) schreibt in Paragraf 24, Abs. 1 vor, dass einmal jährlich eine ordentliche Eigentümerversammlung stattfinden muss.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Wohnungseigentümerversammlung – Grundlage ist das WEG
  3. Der Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung
  4. Die außerordentliche Eigentümerversammlung
  5. Verwandte Themen
  6. Weiterführende Links
  7. Bausparvertrag-Vergleich starten

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Eigentümerversammlung muss einmal jährlich stattfinden.
  • Die Beschlüsse können mit einigen Ausnahmen mit einfacher Mehrheit erfolgen.
  • Neben neuen Beschlüssen muss die Eigentümerversammlung auch die Arbeit des Verwalters im abgelaufenen Jahr entlasten.
  • Eine außerordentliche Eigentümerversammlung kann nur eingerufen werden, wenn sich mehr als 25 Prozent der Eigentümer dafür aussprechen.

Wohnungseigentümerversammlung – Grundlage ist das WEG

Die Wohnungseigentümerversammlung ist bereits ab zwei Eigentümern Pflicht. Das WEG regelt sowohl die Rechte als auch die Pflichten der Eigentümer. Die Ausübung einiger dieser Rechte und Pflichten bedürfen der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Dies geschieht im Rahmen der Eigentümerversammlung.

Es ist Aufgabe des Hausverwalters, die Einladung zur WEG Versammlung schriftlich an die Mitglieder der Gemeinschaft zu versenden. Die Vorlaufzeit muss mindestens zwei Wochen betragen. Damit ist sichergestellt, dass die einzelnen Eigentümer noch Zeit haben, eigene Tagesordnungspunkte einzureichen. Der Verwalter übernimmt auch die Leitung der Eigentümerversammlung.

Für die Gewichtung der Stimmanteile bei Abstimmungen gibt es drei Schlüssel:

  • Nach Größe des Miteigentumsanteils (Wertprinzip)
  • Eine Stimme je Wohneinheit (Objektprinzip)
  • Eine Stimme je Eigentümer (Kopfprinzip)

Das Wertprinzip findet am wenigsten Anwendung, da es einen unnötigen Aufwand bei der Auszählung der Stimmen bedeutet. Es müssten jedes Mal die Miteigentumsanteile addiert werden, die einfache Abstimmung per Handzeichen wäre nicht möglich.

Der Ablauf der Wohnungseigentümerversammlung

Zunächst stellt der Verwalter die Beschlussfähigkeit fest. Die Beschlussfähigkeit ist gegeben, wenn die Anzahl der Erschienenen in der Summe die Mehrheit der Miteigentumsanteile repräsentiert. Ist dies nicht gegeben, hat der Verwalter die Möglichkeit, eine neue Eigentümerversammlung mit gleicher Tagesordnung einzuberufen. Er kann in der Einladung bereits darauf hinweisen, dass die dann gefassten Beschlüsse auch bindend sind, wenn nicht die Mehrheit der Miteigentumsanteile vertreten ist.

Nach Feststellung der Beschlussfähigkeit wird der Schriftführer für die Protokollierung der Versammlung bestellt. Die Protokolle der Eigentümerversammlung sollten die Eigentümer für den Fall eines Verkaufs aufheben, da diese für mögliche Erweber extrem wichtig sind. Es folgt die Entlastung des Verwalters, die Bestätigung des Protokolls der vergangenen Eigentümerversammlung und die Annahme der Hausgeldabrechnung des zurückliegenden Kalenderjahres. Im Rahmen des Rechenschaftsberichtes informiert der Verwalter Eigentümer über die Mittelverwendung des Hausgeldes und die Kontostände der Konten der Eigentümer. Üblicherweise genügt für die Annahme von Beschlüssen die einfache Mehrheit. Abweichungen gibt es nur, wenn diese im Gesetz oder in der Teilungserklärung vorgesehen sind. Es muss allerdings Einstimmigkeit bei der Abstimmung geben, wenn

  • Änderungen der Teilungserklärung
  • Bauliche Veränderungen
  • Verbot der Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung
  • Umlaufbeschlüsse

anstehen. Unter einem Umlaufbeschluss versteht man eine Abstimmung ohne Eigentümerversammlung, in rein schriftlicher Form.

Der Verwalter stellt dann den Wirtschaftsplan für das nächste Jahr vor und lässt darüber abstimmen. Üblicherweise gibt es einige Diskussionen mit anschließender Annahme des Vorschlags. Der Wirtschaftsplan sieht unter anderem die Höhe des Hausgeldes vor, aus dem der Verwalter bezahlt und die Instandhaltungsrücklagen gebildet werden.

Alle Beschlüsse müssen klar formuliert sein und dürfen keinen Spielraum für Interpretationen lassen. Ist dies der Fall, ist der Beschluss anfechtbar.

Die hier aufgezählten Tagesordnungspunkte sind bei allen Eigentümerversammlungen identisch. Erst nachdem diese Punkte abgehandelt wurden, kommt es zu den Abstimmungen über die für die Wohnanlage individuellen Punkte.

Läuft der Verwaltervertrag aus, kann der Verwalter entweder erneut bestätigt werden oder er tritt in einer Abstimmung gegen andere Bewerber an. Alle zwei Jahre wird üblicherweise der Verwaltungsbeirat, ein Gremium aus Eigentümern gewählt. Dieses unterstützt den Verwalter und nimmt auch die Prüfung der Abrechnungen vor.

Wer an der Teilnahme verhindert ist, kann eine andere Person für die Eigentümerversammlung per Vollmacht entsenden.

Die außerordentliche Eigentümerversammlung

Neben der gesetzlich vorgeschriebenen ordentlichen, einmal jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung ist auch eine außerordentliche Eigentümerversammlung möglich. Diese greift in der Regel, wenn es ein Thema in Bezug auf die Wohnanlage gibt, welches den Rahmen der ordentlichen WEG Versammlung sprengen würde.

Dazu könnte beispielsweise die beantragte Vertragskündigung des Verwalters aufgrund von entstandenem Misstrauen sein oder eine Objektsanierung, die mit größeren Kosten für die Eigentümer verbunden ist.

Voraussetzung für die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung ist die schriftliche Aufforderung an den Verwalter mit der Angabe des Grundes und dem Zweck dafür. Der Antrag muss von mehr als einem Viertel der Eigentümer gestellt werden (Paragraf 24, Abs. 2, Wohnungseigentumsgesetz).

Für die außerordentliche Eigentümerversammlung gilt die gleiche Einladungsfrist wie für die reguläre Zusammenkunft.

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