Grunddienstbarkeiten wie Wege- oder Leitungsrechte sind häufig anzutreffen, wenn beispielsweise ein Eigentümer das benachbarte Grundstück nutzen muss, um auf seinen eigenen Grund und Boden zu gelangen. Beide Parteien müssen sich darüber einig sein, welche Handlungen oder Ansprüche dem Berechtigten zustehen.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Was ist eine Grunddienstbarkeit?
  3. Typische Beispiele
  4. Welche Pflichten haben die beteiligten Parteien?
  5. Was passiert bei einem Verkauf des Grundstücks?
  6. Wer darf eine Grunddienstbarkeit löschen?
  7. Verwandte Themen
  8. Weiterführende Links
  9. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Grunddienstbarkeiten werden ins Grundbuch eingetragen und sichern dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks bestimmte Nutzungsrechte zu.
  • In der Praxis sind vor allem Wege- und Leitungsrechte sowie nachbarschaftlich vereinbarte baurechtliche Beschränkungen vorzufinden.
  • Das Rechtsverhältnis entsteht zwischen dem belasteten und dem begünstigten Grundstück und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen.
  • Die Löschung der Dienstbarkeit kann nur der Eigentümer des begünstigten Grundstücks veranlassen.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Eine Grunddienstbarkeit ist die Berechtigung zu bestimmten Handlungen, die der Eigentümer eines Grundstücks dem Eigentümer eines anderen – häufig benachbarten – Grundstücks zugesteht. Das Grundstück, das durch die Grunddienstbarkeit belastet wird, erhält einen entsprechenden Eintrag in der Abteilung II des Grundbuchs. Ein Eintrag im Grundbuch des begünstigten Grundstücks ist zwar möglich, aber nicht vorgeschrieben.

Abgrenzung zu Wohn- und Nießbrauchrecht

Wohn- und Nießbrauchrechte zählen nicht zu den Grunddienstbarkeiten, da die Nutznießer Personen sind. Eine Grunddienstbarkeit bezieht sich hingegen immer auf ein bestimmtes Grundstück, und zwar unabhängig von dem jeweils aktuellen Eigentümer.

Abgrenzung zur Grundschuld

Grundschulden gewähren dem Inhaber den Zugriff auf die Immobilie, wenn deren Eigentümer seinen finanziellen Verpflichtungen als Schuldner nicht nachkommt. Damit handelt es sich um ein Pfandrecht und nicht um eine Dienstbarkeit. Der Eintrag von Grundschulden erfolgt in Abteilung III des Grundbuchs.

Typische Beispiele für Grunddienstbarkeiten

Welche Rechte dem Eigentümer des begünstigten Grundstücks zustehen, können beide Parteien individuell vereinbaren. Dennoch gibt es einige typische Anwendungen.

  • Leitungsrecht. Das Leitungsrecht gewährt dem Eigentümer des Nachbargrundstücks, das dienstbare Grundstück für das Verlegen von Strom-, Wasser-, Abwasser- oder Telekommunikationsleitungen zu nutzen. Gegebenenfalls ist damit auch das Recht verbunden, einen Revisionsschacht zu installieren und zu diesem einen freien Zugang zu haben.
  • Wegerecht. Mit dem Wegerecht sichert sich der Eigentümer des begünstigten Grundstücks den Zugang oder die Zufahrt über das Nachbargrundstück.
  • Baurechtliche Einschränkungen. Eine Grunddienstbarkeit kann auch mit der Duldung von Einschränkungen verbunden sein – etwa wenn der Eigentümer des betreffenden Grundstücks bestimmte Bereiche nicht bebauen darf oder eine vom landwirtschaftlichen Nachbargrundstück ausgehende Geruchsbelastung dulden muss.

Welche Pflichten haben die beteiligten Parteien?

Der Eigentümer des mit einer Grunddienstbarkeit belasteten Grundstücks muss dafür sorgen, dass der Nutzer die ihm zustehenden Rechte ausüben kann. So darf er beispielsweise den zum Nachbargrundstück führenden Fahrweg nicht mit einem parkenden Auto versperren.

Auf der anderen Seite muss der Begünstigte seine Rechte gemäß § 1020 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auf „schonende“ Weise ausüben und den betroffenen Grundstücksteil in ordnungsgemäßem Zustand halten. Das bedeutet beispielsweise, dass er bei einem Rohrbruch so schnell wie möglich die Reparatur veranlasst, um weitere Schäden auf dem Nachbargrundstück zu vermeiden.

Darf der Grundstückseigentümer eine Gebühr verlangen?

Beim Eintragen der Grunddienstbarkeit können beide Parteien vereinbaren, dass der Begünstigte dem Eigentümer des belasteten Grundstücks eine einmalige, jährliche oder monatliche Gebühr bezahlt. Nachträgliche Änderungen sind nur in gegenseitigem Einvernehmen möglich.

Muss sich der Begünstigte an Reparaturkosten beteiligen?

Die Frage nach der Aufteilung von Reparatur- und Sanierungskosten stellt sich vor allem bei Wegerechten, wenn es um den Austausch beschädigter oder abgenutzter Beläge geht.

Auch hier gilt, dass die Beteiligten die Kostenaufteilung beim Eintrag der Grunddienstbarkeit festlegen können. Im Regelfall orientiert sich die Aufteilung an der Häufigkeit der Nutzung. Wenn nichts vereinbart ist, richtet sich die Kostenaufteilung nach dem Nutzungsverhältnis. Lässt sich dieses nicht ermitteln, teilen beide Parteien die Unterhaltskosten hälftig auf.

Was passiert bei einem Verkauf des Grundstücks?

Da sich die Grunddienstbarkeit stets auf das Grundstück und nicht auf den Eigentümer bezieht, bleibt sie auch bei einer Veräußerung des Grundstücks bestehen. Dies gilt sowohl beim Verkauf des belasteten Grundstücks als auch beim Verkauf der begünstigten Immobilie.

Wer also auf die Nutzung des über das Nachbargrundstück führenden Weges angewiesen ist, um auf sein Grundstück zu gelangen, muss nicht befürchten, dass bei einem Eigentümerwechsel die Grunddienstbarkeit in Frage gestellt wird.

Wer darf eine Grunddienstbarkeit löschen?

Die Grunddienstbarkeit soll sicherstellen, dass der Eigentümer des begünstigten Grundstücks dieses dauerhaft ohne Einschränkungen nutzen kann. Daher kann der Eigentümer des belasteten Grundstücks die Dienstbarkeit nicht löschen – dies ist alleine deren Nutzer vorbehalten.

Möglich sind lediglich bauliche Änderungen, die dem Begünstigten eine gleichwertige Nutzung wie zuvor ermöglichen. Dies wäre beispielsweise die Änderung des Wegverlaufs, wenn der Eigentümer auf dem bisherigen Weg eine Garage errichten will. Dabei muss er jedoch sicherstellen, dass die Nutzungsmöglichkeiten des Begünstigten nicht eingeschränkt werden. Und: Die dafür anfallenden Kosten muss der Eigentümer des belasteten Grundstücks selbst tragen.

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