Vermieter werden: Das müssen Sie beachten

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Viele Menschen kaufen eine Immobilie und werden Vermieter, um eine zusätzliche Einnahmequelle zu erhalten oder fürs Alter vorzusorgen. Allerdings bietet eine solche Kapitalanlage nicht nur Chancen, sondern birgt auch Risiken. Wer eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus vermieten möchte, muss einige Dinge beachten, damit er Rendite erzielt. Worauf es dabei ankommt, erläutert der nachfolgende Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze

  • Möchten Sie Vermieter werden und eine Immobilie kaufen, sollten Sie in einem Ihnen bekannten Gebiet suchen oder einen Fachmann beauftragen.
  • Um das Risiko verspäteter oder ausbleibender Mietzahlungen zu minimieren, sollten Sie vom Mietinteressenten Auskünfte zu seiner Bonität anfordern.
  • Wer sich für einen Formularmietvertrag entscheidet, muss darauf achten, dass dieser der aktuellen Rechtsprechung entspricht.

Vermieter werden: Lohnt sich das?

Aufgrund der stark gestiegenen Immobilienpreise sollten Sie genau abwägen, ob sich der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses für Sie lohnt. In der Praxis erwirtschaften die meisten Vermieter eine Rendite von drei Prozent pro Jahr, ein Viertel aller Immobilienbesitzer schreibt aber Verluste.

Anders sieht die Situation aus, wenn Sie bereits eine Immobilie besitzen, die Sie beispielsweise geerbt haben, und nicht selber in dem Objekt wohnen können oder wollen. In diesem Fall lohnt es sich für gewöhnlich, Vermieter zu werden und zwar vor allem aus zwei Gründen: Einerseits verliert ein leerstehendes Gebäude beziehungsweise eine leerstehende Wohnung jährlich etwa fünf Prozent an Wert, zum Beispiel aufgrund unbemerkter Schäden. Andererseits lassen sich mit der Immobilie natürlich Einnahmen erwirtschaften.

Die passende Immobilie finden

Wer Vermieter werden möchte und noch keine Immobilie besitzt, muss zunächst ein geeignetes Objekt ausfindig machen. Es empfiehlt sich, in einer Gegend zu suchen, deren ortsspezifische Gegebenheiten Sie kennen. Andernfalls sollten Sie sich von einem Experten unterstützen lassen, der den regionalen Immobilienmarkt kennt. Wenn Sie eine geeignete Wohnung oder ein infrage kommendes Haus gefunden haben, sollten Sie einen Gutachter beauftragen, der den tatsächlichen Wert des Objektes errechnet. Bei der Vorauswahl interessanter Immobilien sollten Sie vor allem folgende Faktoren berücksichtigen:

  • Lage der Immobilie
  • den örtlichen Mietspiegel
  • Zustand des Objekts (insbesondere Dach, Fassade und mögliche Baumängel)
  • notwendige Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten
  • Ausstattung des Objekts (Sanitäranlagen, Leitungen und Anschlüsse)
  • Wärmedämmung (Energieausweis)
  • Zustand der Heizungsanlage

Was muss man als Vermieter beachten?

Angehende Vermieter müssen auf zahlreiche Dinge achten. Es ist beispielsweise notwendig, die passende Miete festzulegen, den richtigen Mieter zu finden, einen Mietvertrag aufzusetzen und Einnahmen gesetzeskonform zu versteuern. Ungültige Klauseln im Mietvertrag können beträchtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Daher sollten Vermieter zumindest ein Grundwissen haben.

Die Miete festlegen

Es gibt zahlreiche Faktoren, die darüber entscheiden, welchen Betrag Sie für die Miete ansetzen können. Einen Einfluss haben sowohl die Größe der Immobilie als auch deren Zustand und Ausstattung. Im Vergleich zu einem unsanierten Altbau in einem Randbezirk können Sie beispielsweise für eine frisch renovierte Wohnung in zentraler Lage eine wesentlich höhere Miete verlangen. Falls in Ihrer Stadt oder Kommune eine Mietpreisbremse gilt, darf die zulässige Miete maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Niveau liegen. Daher ist es prinzipiell ratsam, sich im Vorhinein über den Mietspiegel der Stadt beziehungsweise des Viertels zu informieren.

Die Mieterauswahl

Um Interessenten für die Immobilie zu finden, müssen Sie zunächst ein Inserat erstellen, wofür sich vor allem Onlineportale anbieten. Ebenso besteht die Möglichkeit, auf die Mundpropaganda von Familienmitgliedern, Freunden und Bekannten zu setzen. Für gewöhnlich haben Immobilienportale jedoch eine größere Reichweite.

Die Auswahl des Mieters ist für jeden Vermieter von zentraler Bedeutung. Lassen Sie sich nach Möglichkeit eine Mieterselbstauskunft sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, eine SCHUFA-Auskunft und Gehaltsnachweise der letzten drei Monate vorlegen. Um sich einen guten Eindruck vom potenziellen Mieter zu verschaffen, empfehlen sich in jedem Fall Einzel- statt Massenbesichtigungen. Wer sich die aufwendige Suche nach einem passenden Mieter ersparen möchte, kann einen Makler beauftragen.

Den Mietvertrag aufsetzen

Greifen Sie auf eine Vorlage zurück, sollten Sie unbedingt aktuelle Formularmietverträge verwenden. Andernfalls besteht die Gefahr, dass der Vertrag Klauseln enthält, die unwirksam sind. Der Mietvertrag sollte die Namen aller zukünftigen Bewohner sowie deren Geburtsdatum und vorherige Meldeadresse enthalten. Auch Angaben zum Vermieter müssen sich im Vertragsdokument finden lassen. Darüber hinaus ist es notwendig, den im Vertrag genannten Mietbetrag nach Kaltmiete und Nebenkosten aufzuschlüsseln. Relevant sind ebenso der Vertragsbeginn und die Vertragsdauer, die Mietkaution und mögliche Mieterhöhungen.

Als Vermieter die Kündigungsfrist beachten

Die Möglichkeiten, einem Mieter zu kündigen, fallen relativ beschränkt aus. Ein Immobilienbesitzer kann das Mietverhältnis für gewöhnlich lediglich bei Eigenbedarf und bei Vertragsverletzungen beenden. Am häufigsten kommt es vor, dass der Vermieter den Wohnraum für Angehörige nutzen möchte. Allerdings muss in diesem Fall der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist einhalten. Diese liegt bei mindestens drei Monaten.

Checkliste für Vermieter

Vermieter zu werden stellt für viele Immobilienbesitzer eine neue Erfahrung dar. Da kann es schnell passieren, dass sich ein Fehler einschleicht. Worauf Sie insbesondere achten sollten, fasst die nachfolgende Checkliste für Vermieter noch einmal zusammen:

  • Ist die Miete in Anbetracht der Lage und Größe der Wohnung oder des Gebäudes angemessen?
  • Gilt in der Stadt oder Kommune eine Mietpreisbremse? Wurde diese berücksichtigt?
  • Beinhalten die Unterlagen des Interessenten eine Mieterselbstauskunft und eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?
  • Liegen Nachweise der letzten drei Gehälter und eine SCHUFA-Auskunft vor?
  • Entspricht der aufgesetzte Mietvertrag der aktuellen Rechtsprechung?