Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietung

Bestehende Verträge dürfen zum Zwecke der Mieterhöhung nicht gekündigt werden. Der Vermieter kann den Mietzins für bestehende Mietverhältnisse nur bis zur Höhe der ortsüblichen Miete anheben. Kündigen kann er nur, wenn er ein berechtigtes Interesse nachweist. Ist die Wohnung aber erst einmal frei, kann der Vermieter sie neu vermieten und bei dieser Gelegenheit den Mietzins erhöhen. Nur dann wird die Mietpreisbremse relevant.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Normalerweise bestimmt in solchen Fällen die Nachfrage das Angebot. Der Vermieter kann jede Miete verlangen, die der Mietinteressent bereit ist zu zahlen. Für bestimmte Regionen, in denen ein „angespannter Wohnungsmarkt“ besteht, können Bundesländer aber eine fünf Jahre lange Mietpreisbremse einführen. Damit sollen Mieter vor allem in Großstädten vor ungezügelten Mieterhöhungen geschützt werden. Berlin hat federführend zum 1. Juni 2015 als erstes Bundesland von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

Ausnahmen bei Neubauten und Sanierungen

Neben dem Fakt, dass sie auf laufende Mietverträge keinen Einfluss hat, gibt es eine weitere Einschränkung für die Wirkung der Mietpreisbremse: Um die Motivation potentieller Bauherren nicht zu beeinträchtigen, sind Neubauten und grundlegend sanierte Wohnungen von der Regelung ausgenommen. Eine Wohnung gilt dann als grundlegend saniert, wenn mindestens ein Drittel des Wohnungswertes in die Sanierungsmaßnahme investiert wurde. Die Ausnahme gilt jedoch nur für die Erstvermietung – der nächste Mieter kann sich bereits auf die Mietpreisbremse berufen.

Eine weitere Einschränkung besteht, wenn die Miete im vorausgehenden Mietverhältnis bereits die 10-Prozent-Grenze überstieg. In einem solchen Fall muss der Preis bei Wiedervermietung nicht gesenkt werden, um die 10-Prozent-Grenze zu erreichen. Er darf allerdings nicht weiter erhöht werden.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt?

Um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen, können sich Vermieter auf die Angaben in einem Mietspiegel beziehen. Ein Mietspiegel ist eine Auflistung, in der die ortsüblichen Mieten in einer Gemeinde statistisch erfasst werden. Er wird zum „qualifizierten“ Mietspiegel aufgewertet, wenn er nach „wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt wird (§ 558d BGB). Dies setzt voraus, dass die statistische Erfassung der Mieten repräsentativ ist und die dafür angewandten Methoden dokumentiert werden. Ist dies der Fall, wird vermutet, dass die benannten Mietpreise die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Probleme von Mietspiegeln

Qualifizierte Mietspiegel gibt es jedoch nicht überall. Sie können zudem schnell durch Amtsgerichte als unwirksam beurteilt werden, weil sie nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen und damit nicht nach den Vorgaben des Gesetzes erstellt worden seien. Teils berücksichtigen solche Mietspiegel auch nicht, dass eine Wohnung besonders komfortabel ausgestattet ist und eigentlich eine höhere Miete angemessen wäre. Gleiches gilt im umgekehrten Fall, wenn eine Wohnung besonders verwahrlost ist und eine geringere Miete sachgerecht wäre. Damit wird das Ermitteln einer Vergleichsmiete noch schwieriger.

Alternative: Verweis auf drei Vergleichswohnungen

Alternativ räumt das Gesetz die Möglichkeit ein, die ortsübliche Miete mit Verweis auf drei Vergleichswohnungen nachzuweisen oder ein privates Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben. Diese Angaben beinhalten für den Vermieter jedoch das Risiko, dass der Mieter sie erst recht bestreitet, während ein qualifizierter Mietspiegel zumindest in der Theorie die Gegebenheiten vor Ort richtig erfasst.

Nachteile der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse alleine kann die Wohnungsknappheit in Ballungsräumen natürlich nicht beseitigen. Da Mietinteressenten weiterhin in der Schlange stehen, können sie dem Vermieter anbieten, freiwillig eine höhere Miete zu zahlen, um sich einen Vorteil gegenüber den Mitkonkurrenten zu verschaffen. Auch bieten sich weitere Umgehungswege an. So könnte der Vermieter beispielsweise für die Einbauküche eine überhöhte Abstandszahlung verlangen und somit verschleiern, dass er damit eigentlich den Mietertrag subventioniert.