Der Begriff Erhaltungsaufwand entstammt dem Steuerrecht. Er bezeichnet die Kosten, die dem Eigentümer einer Immobilie oder einer Maschine entstehen, um diese betriebsfähig zu halten. Vermieter können die Kosten für Erhaltungsaufwendungen nur bedingt über Mieterhöhungen auf die Mieter umlegen. Der Gesetzgeber räumt die Möglichkeit ein, die Erhaltungsaufwendungen bei Vermietungen generell über die Steuer geltend zu machen.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Was fällt unter Erhaltungsaufwendungen?
  3. Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen
  4. Erhaltungsaufwand bei der selbstgenutzten Immobilie
  5. Verwandte Themen
  6. Weiterführende Links
  7. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Immobilienbesitzer können Erhaltungsaufwendungen bei Vermietung steuerlich geltend machen.
  • Bei selbstgenutztem Wohneigentum beschränkt sich die Abzugsfähigkeit auf haushaltsnahe Dienstleistungen.
  • In den ersten drei Jahren nach Erwerb einer Immobilie können maximal 15 Prozent des Kaufpreises als Erhaltungsaufwand angerechnet werden.
  • Immobilieneigentümer haben das Recht, die Kosten für Erhaltungsaufwand über einen Zeitraum von zwei bis fünf Jahren zu verteilen.

Was fällt unter Erhaltungsaufwendungen?

Die nachfolgende Liste gibt Beispiele dafür, welche Kosten unter den Begriff Erhaltungsaufwendungen fallen:

  • Austausch von alten Holzfenstern gegen Alufenster
  • Ersatz von Kohleöfen durch Gasetagenheizungen im Altbau
  • Anschluss der Heizungsanlage an das Fernwärmenetz
  • Austausch von defekten Fliesen im Badezimmer
  • Reparatur eines defekten Aufzugs

Alle diese Maßnahmen dienen dazu, die Erhaltung des Gebäudes sicherzustellen.

Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen

Ausgaben für den Erhaltungsaufwand werden in der Anlage V der Steuererklärung geltend gemacht. Einfach formuliert, werden sie von den Mieteinnahmen abgezogen und vermindern damit die steuerpflichtigen Mieteinnahmen und die daraus resultierende Einkommenssteuer.

Der steuerliche Vorteil bei Erhaltungsaufwendungen liegt darin, dass die Kosten nicht in dem Jahr, in dem sie anfallen, in voller Höhe geltend gemacht werden müssen. Der Eigentümer kann, muss sie aber nicht im Jahr der Rechnungsbegleichung anführen. Er hat die Option, die Erhaltungsaufwendungen zu verteilen. Dies ist über eine Dauer von zwei bis fünf Jahren möglich.

Das macht gerade dann Sinn, wenn der Erhaltungsaufwand die Mieteinnahmen übersteigen würde. In diesem Fall verfiele ein Teil der Steuerersparnis. Belaufen sich die Mieteinnahmen auf 20.000 Euro, die Kosten für die Erhaltungsaufwendungen auf 30.000 Euro, ist es wichtig, die optimale Aufteilung von einem Steuerberater ermitteln zu lassen.

Die 15-Prozent Klausel bei Erhaltungsaufwendungen

Sanierungsfähige Immobilien können ein echtes Schnäppchen sein. Das gilt auch für Objekte, bei denen Erhaltungsaufwand notwendig ist, um die Mieteinnahmen zu optimieren. Allerdings kann der Erwerber nach dem Kauf nicht unbegrenzt Kosten für den Erhaltungsaufwand geltend machen. Die steuerliche Abzugsfähigkeit ist auf 15 Prozent der eigentlichen Erwerbskosten in den ersten drei Jahren beschränkt.

Angenommen, ein Objekt kostet 1,5 Millionen Euro. In diesem Fall kann der Erwerber in den ersten drei Jahren in der Summe 225.000 Euro als Erhaltungsaufwand steuerlich in Anrechnung bringen.

Erhaltungsaufwand bei der selbstgenutzten Immobilie

Der Gesetzgeber sieht bei selbst genutzten Immobilien kaum noch steuerliche Aspekte vor. Lediglich bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, kann der Eigentümer für einen bestimmten Zeitraum eine Abschreibung auf die Kosten geltend machen, die mit dem Denkmalschutz in Zusammenhang stehen.

Kosten für Erhaltungsaufwand sind bei Selbstnutzung nicht abzugsfähig. Allerdings besteht die Möglichkeit, die Handwerkerkosten im Rahmen der haushaltsnahen Dienstleistungen steuerlich geltend zu machen. Diese sind allerdings auf 20 Prozent von maximal 6.000 Euro, folglich 1.200 Euro, im Jahr begrenzt.

Nicht abzugsfähig sind Materialkosten, sondern nur die reine Tätigkeit des Handwerkers. Berücksichtigt werden aber auch Kosten für die Leihe von Werkzeug.

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