Haus verkaufen trotz Kredit

Haus verkaufen trotz Kredit: Ist das möglich?

Wenn sich die Lebensumstände beispielsweise durch einen Jobwechsel ändern, kann damit auch ein Umzug in eine andere Gegend erforderlich werden. Im ungünstigsten Fall kann dies bedeuten, ein gerade gekauftes Haus wieder verkaufen zu müssen. Aber auch bei einem Verkauf einige Jahre nach dem Erwerb läuft häufig immer noch die Finanzierung – und dann stellt sich die Frage, ob die Veräußerung einer kreditbelasteten Immobilie überhaupt möglich ist.

Grundsätzlich gilt: Der Eigentümer darf sein Haus verkaufen, auch wenn der Kredit noch nicht abbezahlt ist und Grundschulden zu Gunsten der Bank im Grundbuch eingetragen sind. Allerdings wird die Bank darauf bestehen, dass im Zuge des Verkaufs ihr Kredit mit dem Verkaufserlös vollständig zurückgezahlt wird.

Finanziertes Haus verkaufen: Außerplanmäßige Darlehenskündigung

Wer eine Immobilienfinanzierung abschließt, entscheidet sich meist für einen Festzins, der häufig 5 bis 20 Jahre lang festgeschrieben ist. Während dieser Zinsbindungsfrist ist eine vorzeitige Kündigung des Darlehens durch den Kreditnehmer nur aus wichtigem Grund möglich. Zu den wichtigen Gründen, die eine vorzeitige Kreditauflösung erlauben, zählt auch der Verkauf der mit dem Darlehen finanzierten Immobilie.

Vorfälligkeitsentschädigung

Bei einem Hausverkauf während der Zinsbindungsfrist muss die Bank zwar einer vorzeitigen Auflösung des Darlehens zustimmen. Als Ausgleich für die entgangenen Zinseinnahmen darf sie jedoch dem Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen. Hierbei muss sich das Geldinstitut an Berechnungsmodelle halten, die höchstrichterlich in Präzedenzurteilen des Bundesgerichtshofs definiert worden sind. Die Höhe der Entschädigung ist abhängig vom Darlehenssaldo zum Zeitpunkt der Kündigung, der verbleibenden Zinsbindungsfrist, dem Darlehenszins sowie dem aktuellen Marktzins. Je nach individueller Konstellation können auf Kreditnehmer Kosten in vier- bis fünfstelliger Höhe zukommen.

Hausverkauf trotz Kredit: Darlehensübernahme durch den Käufer

Unter Umständen ist ein Käufer bereit, beim Erwerb eines Hauses auch die darauf laufende Finanzierung zu übernehmen. Ob dies möglich ist oder nicht, liegt im Ermessen der Bank – denn die Übertragung eines Darlehens auf einen neuen Kreditnehmer erfolgt auf freiwilliger Basis. Eine gesetzliche Verpflichtung für Banken, auf Antrag einen Kredit an Dritte zu übertragen, gibt es nicht.

Voraussetzungen

Wichtigste Voraussetzung für eine Darlehensübernahme durch den Immobilienkäufer ist aus Sicht der Bank, dass dessen Bonität eine störungsfreie Zahlung der Zins- und Tilgungsraten erwarten lässt.

Aus Sicht des Käufers ist eine Darlehensübernahme sinnvoll, wenn zwischen dem Abschluss der ursprünglichen Finanzierung und dem Zeitpunkt des Kaufs die Marktzinsen gestiegen sind. Dann kann er sich mit dem Einstieg in den bestehenden Vertrag günstige Zinsen sichern.

Anfallende Kosten

Für die Entlassung des bisherigen Kreditnehmers aus dem Darlehensvertrag und die Übertragung des Darlehens an einen neuen Kreditnehmer stellen Banken in aller Regel Bearbeitungsgebühren in Rechnung. Diese betragen häufig mehrere Hundert Euro, manchmal sogar mehr als 1.000 Euro.

Haus verkaufen und neues kaufen: gleichen Kredit weiterführen

Wer beispielsweise im Zuge eines Wohnortwechsels sein Haus verkauft und direkt im Anschluss ein neues Eigenheim erwirbt, kann mit der Bank vereinbaren, dass die Finanzierung weiterläuft und nach dem Eigentümerwechsel die neue Immobilie als Sicherheit dient. Vorteilhaft für den Kreditnehmer ist in diesem Fall, dass keine Vorfälligkeitsentschädigung für eine vorzeitige Darlehenskündigung anfällt. Allerdings ist die Bank nicht verpflichtet, einen Kredit mit geänderten Sicherheiten weiterzuführen, so dass der Erfolg dieses Vorhabens von der Kooperationsbereitschaft der finanzierenden Bank abhängt.

Voraussetzungen

Eine wichtige Voraussetzung für den Ersatz der bisherigen durch eine neue Immobilie als Kreditsicherheit ist, dass der Verkehrswert der neuen Immobilie mindestens so hoch ist wie der des bisherigen Eigenheims. Würde künftig als Sicherheit eine Immobilie mit geringerem Wert dienen, hätte dies eine Erhöhung des Ausfallrisikos für die Bank zur Folge.

Darüber hinaus prüft die Bank, ob die neue Finanzierungskonstellation keine größeren Risiken als die bisherige Finanzierung mit sich bringt. Vor allem dann, wenn aufgrund eines hohen Kaufpreises ein zusätzlicher Kredit erforderlich ist, können sich Änderungen in der persönlichen Liquiditätsrechnung negativ auf die Bereitschaft der Bank zu einer Finanzierungsmitnahme auswirken. Wichtig ist auch für die Bank ein nahtloser Übergang zwischen Verkauf und Neukauf, so dass keine Sicherheitslücken entstehen.

Anfallende Kosten

Beim Kostenvergleich sollten Kreditnehmer auch anfallende Gebühren für den Austausch der Kreditsicherheiten berücksichtigen. Welche Kosten konkret anfallen, können Verbraucher entweder durch Anfrage bei ihrer Bank oder im Preis-Leistungs-Verzeichnis unter dem Stichwort "Objekttausch" oder "Pfandtausch" erfahren. Zu den Bearbeitungsgebühren der Bank kommen noch Notar- und Grundbuchgebühren hinzu, weil die alte Grundschuld gelöscht und die neue Grundschuld eingetragen werden muss.