Tilgungssatz berechnen und anpassen

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Viele Verbraucher hören zum ersten Mal von dem Begriff Tilgungssatz, wenn sie eine Immobilie kaufen und dafür einen Kredit bei einer Bank aufnehmen. Der Tilgungssatz ist bei einem Darlehen eine der wichtigsten Größen, denn er bedingt zusammen mit der Laufzeit und dem Zinssatz, wie hoch die monatliche Rate des Kreditnehmers ausfällt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Tilgungssatz gibt an, welchen prozentualen Anteil vom Gesamtkreditbetrag der Kreditnehmer regelmäßig zurückzahlt.
  • Da die Monatsrate zumindest für die Dauer der Zinsbindung gleich bleibt und die Restschuld kontinuierlich sinkt, nimmt der Tilgungsanteil im Laufe der Zeit immer mehr zu.
  • Bei der Festlegung von Laufzeit und Höhe des Tilgungssatzes sollten Kreditnehmer unbedingt ihre persönliche Lebenssituation berücksichtigen.
  • Die meisten Immobilienfinanzierungen ermöglichen es, den Tilgungssatz während der Laufzeit anzupassen.

Worum handelt es sich beim Tilgungssatz?

Der Tilgungssatz bezeichnet den auf den Nennbetrag eines Darlehens bezogenen Prozentsatz, den der Kreditnehmer im Zeitraum von einem Jahr an den Kreditgeber zurückzahlt. Üblicherweise beträgt er mindestens ein bis zwei Prozent. Generell gilt: Je höher der Tilgungssatz ist, desto schneller ist der Kredit beglichen.

Tilgungssatz legt anfängliche Tilgung fest

Die anfängliche Tilgung stellt die Summe dar, die der Kreditnehmer zusätzlich zu den Zinsen im ersten Jahr nach der Darlehensaufnahme zurückzahlt. Über die Laufzeit hinweg steigt der Tilgungsanteil kontinuierlich. Der Grund dafür ist, dass die meisten Menschen eine Immobilie mit einem Annuitätendarlehen finanzieren. Es zeichnet sich dadurch aus, dass sich die monatliche Rate im vertraglich festgelegten Zeitraum der Zinsbindung (oftmals 10 oder 20 Jahre) nicht ändert. Da die Restschuld und damit die zu zahlenden Zinsen kontinuierlich sinken, die Monatsrate jedoch gleich bleibt, nimmt der Zinsanteil stetig ab.

Praxisbeispiel für den Anstieg des Tilgungsanteils

Der Anstieg des Tilgungsanteils lässt sich am besten an einem Beispiel veranschaulichen: Max Mustermann nimmt einen Kredit über 100.000 Euro zu einem Zinssatz von 4,0 Prozent auf. Er vereinbart mit der Bank einen Tilgungssatz von 2,0 Prozent. Um den anfänglichen Tilgungsanteil zu berechnen, ist es notwendig, die Darlehenssumme mit dem Tilgungssatz zu multiplizieren. Demzufolge tilgt Max Mustermann im ersten Jahr 2.000 Euro (100.000 Euro x 0,02); die Zinsen belaufen sich auf 4.000 Euro. Die jährliche Gesamtsumme liegt damit bei 6.000 Euro, was einer monatlichen Rate von 500 Euro entspricht.

Im zweiten Jahr rechnet die Bank mit der Restschuld von 98.000 Euro, weswegen nur noch 3.920 Euro (98.000 Euro x 0,04) an Zinsen anfallen. Da die Rate sich nicht ändert, tilgt Herr Mustermann im zweiten Jahr nicht mehr 2.000 Euro, sondern 2.080 Euro.

Den Tilgungssatz berechnen

Wenn Sie den Tilgungssatz für die Finanzierung Ihrer Immobilie berechnen möchten, legen Sie zunächst fest, welchen Betrag Sie monatlich zur Rückzahlung des Darlehens aufbringen können. Jeder Kreditnehmer darf in gewissem Rahmen darüber entscheiden, wie hoch die monatliche Belastung und die Laufzeit ausfallen. Dabei sollten Sie Ihre finanzielle Situation berücksichtigen. Im Zweifelsfall ist es ratsam, auf einen sehr hohen Tilgungssatz zu verzichten.

Auf Basis der Darlehenssumme und der gewünschten Laufzeit lässt sich der Tilgungssatz ganz einfach ermitteln. Eine komplizierte Tilgungssatz-Formel benötigen Sie dafür nicht. Stattdessen bietet sich die Nutzung eines Tilgungsrechners an – beispielsweise bei Verivox –, der aus der gewünschten Rate den entsprechenden Tilgungssatz ableitet.

Vorteile eines hohen Tilgungssatzes

Sofern die finanziellen Möglichkeiten vorhanden sind, ist es sinnvoll, eine hohe anfängliche Tilgung zu wählen. Davon profitieren Kreditnehmer nämlich gleich mehrfach. Da der Zinsanteil vergleichsweise schnell sinkt, fällt die Laufzeit kürzer aus als bei einem niedrigen Tilgungssatz. Zusätzlich bieten Kreditinstitute ihren Kunden häufig einen niedrigeren Zinssatz an, wenn diese das Darlehen schnell zurückzahlen. Außerdem ist die Restschuld geringer, wenn nach Auslaufen der Zinsbindung gegebenenfalls eine Anschlussfinanzierung notwendig wird.

Anpassung des Tilgungssatzes oftmals möglich

Bei vielen Immobilienfinanzierungen besteht die Möglichkeit, den Tilgungssatz während der Darlehenslaufzeit zu ändern. Viele Kreditnehmer beginnen mit einem hohen Tilgungssatz, um einen Großteil ihrer Verbindlichkeiten möglichst schnell abzuzahlen. Wird die monatliche Rate zu einem späteren Zeitpunkt reduziert, können sie den eingesparten Betrag beispielweise für Sondertilgungen oder Instandsetzungsarbeiten verwenden.

Sonderformen der Tilgung

Bei der variablen Tilgung und der Sondertilgung handelt es sich um zwei spezielle Tilgungsarten. Wer eine variable Tilgung vereinbart, kann den Tilgungssatz während der Laufzeit mehrfach an seine persönliche Lebenssituation anpassen. Diese Variante empfiehlt sich beispielsweise dann, wenn lediglich einer von zwei Partnern über ein regelmäßiges Einkommen verfügt. Eine Sondertilgung bietet Ihnen dagegen die Option, einen über die monatliche Rate hinausgehenden Betrag zurückzuzahlen. Pro Jahr können in der Regel bis zu fünf Prozent der Kreditsumme mit einer Sondertilgung beglichen werden.