Bild: Geld aus Euroscheinen ©FeSeven /fotolia.com

Grundschuld

Die Grundschuld verbrieft das dingliche Recht, aus einer Immobilie oder einem Grundstück eine Zahlung zu fordern. Bei der Grundschuld handelt es sich um ein abstraktes Recht, welches zunächst losgelöst für sich steht. Erst mit der Zweckvereinbarung wird der Gläubiger in Bezug auf die Verwertung eingeschränkt. Grundschulden dienen grundsätzlich bei Baufinanzierungen als Sicherheit. Grundschulden gehören wie Hypotheken zu den Grundpfandrechten und werden analog zu Hypotheken gemäß § 1192 BGB behandelt. Gegenüber der Hypothek besteht jedoch ein Unterschied, da die Hypothek von der Forderung abhängig ist.

Buchgrundschuld und Briefgrundschuld

Grundschulden können in zwei Varianten eingeräumt werden. Für die klassische Buchgrundschuld erfolgt ein Eintrag in Abteilung III des Grundbuches. Für die Briefgrundschuld wird darüber hinaus ein gesondertes Formular durch die Bundesdruckerei, der Grundschuldbrief, ausgedruckt. Grundsätzlich handelt es sich bei einer Grundschuld um eine Briefgrundschuld. Im Falle einer reinen Buchgrundschuld muss im Grundbuch mit einem entsprechenden Vermerk auf den Briefausschluss hingewiesen werden. Bei einem Grundschuldbrief handelt es sich um ein Wertpapier. Im Gegensatz zur Buchgrundschuld, für die bei Übertragung ein erneuter Grundbucheintrag notwendig wird, reicht bei einem Grundschuldbrief die Weitergabe des Dokumentes in Verbindung mit einer Abtretungsvereinbarung. Erfolgt die Abtretung auf privatrechtlicher Grundlage ohne notarielle Beglaubigung, kann sie später nicht im Grundbuch dokumentiert werden.

Unterschied zur Hypothek

Im Unterschied zu einer Hypothek handelt es sich bei der Grundschuld um eine abstrakte Forderung. Während die Hypothek akzessorisch, an eine Forderung geknüpft ist, kann eine Grundschuld, sofern sie nicht gelöscht wurde, auch für andere Dinge als Sicherheit herhalten. Gibt es keine Veränderung beim Gläubiger, muss noch nicht einmal eine Abtretung erfolgen. Obwohl im Sprachgebrauch fast immer von Hypotheken die Rede ist und Baufinanzierungen als Hypothek bezeichnet werden, machen Grundschulden inzwischen über 80 Prozent der Besicherung aus.

Wechsel des Gläubigers

Baufinanzierungen laufen über viele Jahre, es ist nicht auszuschließen, dass ein Immobilienerwerber nach Ablauf der Zinsbindung zu einer anderen Bank wechseln möchte. Normalerweise setzt dies die Löschung der bestehenden Grundschuld und einer erneuten Bestellung zugunsten des nachfolgenden Institutes voraus. Dies ist jedoch mit vergleichsweise erheblichen Kosten verbunden. Sowohl für die Löschung als auch für den neuen Eintrag und die Grundschuldbestellung durch den Notar selbst fallen Kosten an. Deutlich günstiger und in der Praxis immer wieder angewendet, ist die Abtretung. Die erstfinanzierende Bank tritt ihre Forderung aus der Grundschuld an das nachfolgende Institut im Rahmen einer notariell beglaubigten Abtretungserklärung ab, die Kosten sind im Vergleich zu einer Neubestellung marginal.

Die Grundschuldbestellung

Die Bestellung einer Grundschuld kann nur durch den Eigentümer der Immobilie oder des Grundstücks erfolgen. Bestandteil der Bestellung ist auch der Antrag auf Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch. Für die Eintragung der Grundschuld in das Grundbuch ist entweder eine notarielle Beglaubigung der Bewilligung notwendig oder eine öffentliche Beglaubigung.

Die Grundschuldlöschung

Der Schuldner aus einer Grundschuld hat Anspruch auf Löschung, wenn die Forderung gegenüber dem Gläubiger nicht mehr besteht. Im Gegensatz zur Hypothek kann die Grundschuld aber auch bestehen bleiben, und für mögliche weitere Darlehen erneut als Sicherheit genutzt werden. Alternativ kann sich der Schuldner die Grundschuld auch auf seinen Namen als Eigentümergrundschuld eintragen lassen. Soll die Grundschuld gelöscht werden, bedarf es einer notariell beglaubigten Löschungsbewilligung. Die Ausstellung diese Bewilligung muss seitens der Bank kostenlos erfolgen. 

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