Im Rahmen einer Baufinanzierung verlangen Banken vom Schuldner meist, dass dieser eine Grundschuld im Grundbuch eintragen lässt. Diese dient der Bank als Sicherheit für einen gewährten Baukredit. Ein Grundschuldbrief ist ein Dokument, das eine bestehende Grundschuld beurkundet und dem Gläubiger zur Legitimation dient.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Was ist eine Grundschuld?
  3. Zwei Arten von Grundschuld
  4. Wie sieht ein Grundschuldbrief aus?
  5. Vorteile des Grundschuldbriefs
  6. Nachteile des Grundschuldbriefs
  7. Grundschuldbrief verloren: Was tun?
  8. Was kann ein Grundschuldbrief kosten?
  9. Grundschuld-Löschung beantragen
  10. Verwandte Themen
  11. Weiterführende Links
  12. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Grundschuldbriefe werden vom Grundbuchamt ausgestellt. Sie sind Urkunde und Wertpapier zugleich.
  • Geht ein Grundschuldbrief verloren, kann das den Verkauf der entsprechenden Immobilie erschweren und stark verzögern.
  • Per Aufgebotsverfahren kann das zuständige Amtsgericht einen verlorenen Grundschuldbrief für kraftlos erklären.

Was ist eine Grundschuld?

Eine Grundschuld ist eine finanzielle Belastung eines Grundstücks und eine Form der Immobilienabsicherung. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die Einzelheiten geregelt (§§ 1191 und folgende). Wie Hypothek und Rentenschuld gehört die Grundschuld zu den sogenannten Grundpfandrechten. Dabei handelt es sich gemäß des Sachenrechts um Pfandrechte an Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten, zu denen beispielsweise das Wohnungseigentum gehört. Die Pfandrechte werden einem Kreditgeber zur Sicherung von Forderungen eingeräumt. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld jedoch nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden.

Zwei Arten von Grundschuld

Mit der sogenannten Briefgrundschuld und der Buchgrundschuld existieren zwei Formen der Grundschuld. Bei beiden Varianten handelt es sich um Grundpfandrechte, die ins Grundbuch eingetragen werden. Im Unterschied zur Buchgrundschuld wird im Fall einer Briefgrundschuld jedoch zusätzlich zum Grundbucheintrag ein sogenannter „Grundschuldbrief“ ausgestellt. Die Ausstellung eines Grundschuldbriefes ist kostenpflichtig.

Die Briefgrundschuld dient mittlerweile überwiegend im Bereich gewerblicher Baukredite als Sicherheit. Bei privaten Immobilienkrediten war sie früher ebenfalls häufig das Mittel der Wahl, mittlerweile ist in diesem Bereich aber die Buchgrundschuld häufiger.

Wie sieht ein Grundschuldbrief aus?

Ein Grundschuldbrief enthält Angaben über den Inhalt der Eintragung im Grundbuch. Dazu zählen vor allem:

  • Betrag der Grundschuld / Höhe des Kredits
  • Belastungsgegenstand (meist ein Grundstück)
  • Name des Gläubigers
  • Zinsen und Fälligkeit
  • das zuständige Amtsgericht und Grundbuchamt
  • amtliches Siegel

Vorteile des Grundschuldbriefs

  • Größere Flexibilität: Ein Grundschuldbrief erleichtert die Übertragung der Grundschuld auf eine andere Person: Eine einfache schriftliche Abtretungserklärung und Übergabe des Grundschuldbriefs genügen.
  • Bei Abtretung der Grundschuld muss kein Eintrag im Grundbuch vorgenommen werden. Es fallen also keine zusätzlichen Gebühren an.
  • Zudem ist eine Abtretung für Dritte nicht nachvollziehbar.

Nachteile des Grundschuldbriefs

  • Teurer: Für die Erteilung eines Grundschuldbriefs fallen rund 25 Prozent höhere Gebühren an als für eine einfache Buchgrundschuld (die lediglich einen Grundbucheintrag erfordert).
  • Geht ein Grundschuldbrief verloren, verkompliziert das womöglich den Verkauf der jeweiligen Immobilie. Ein solcher ist zwar weiterhin möglich, jedoch verzögert sich die Eigentumsübertragung per Grundbuch um etwa sechs Monate.
  • Sollten unberechtigte Dritte in den Besitz Ihres Grundschuldbriefes gelangen, können diese als Gläubiger auftreten und einen Anspruch auf vollständige Auszahlung der im Grundschuldbrief beurkundeten Summe zuzüglich Zinsen geltend machen – egal, ob Sie diese bereits komplett oder teilweise an den berechtigten Gläubiger gezahlt haben.

Grundschuldbrief verloren: Was tun?

Sollte ein Grundschuldbrief abhandenkommen, wenden Sie sich am besten umgehend an das zuständige Amtsgericht und lassen die Urkunde in einem sogenannten Aufgebotsverfahren für kraftlos erklären. Neben der Kraftloserklärung wichtiger Dokumente dient ein solches Verfahren insgesamt der Klärung der Eigentumsverhältnisse sowie einem Ausschluss unbekannter Berechtigter. Zu diesem Zweck gibt das Amtsgericht den Verlust des Grundschuldbriefes öffentlich bekannt. Sind Dritte betroffen, haben diese die Möglichkeit, eventuelle Rechte und Ansprüche geltend zu machen.

Verstreichen die Fristen ereignislos, werden entsprechende Urkunden im Sinne des Antragstellers für nichtig erklärt. Die Amtsgerichts- und Notarkosten hängen von der Höhe der Grundschuld ab.

Was kann ein Grundschuldbrief kosten?

Bei Erteilung eines Grundschuldbriefes müssen Sie mit Mehrkosten von etwa 25 Prozent gegenüber einer einfachen Buchgrundschuld rechnen. Wie diese bemisst auch er sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Weitere Kosten entstehen nach Begleichung des Kredits, wenn Sie die Löschung der Grundschuld beim Grundbuchamt beantragen. Ferner gelten die jeweils aktuellen Regelungen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).

Grundschuld-Löschung beantragen

Ein Grundschuldbrief verbleibt solange im Besitz des Gläubigers (zumeist also der Bank), bis die darauf beurkundete Kreditsumme vollständig getilgt ist. Anschließend erhält der Schuldner das Dokument zurück. Um eine Briefgrundschuld zu löschen, müssen sowohl der Grundschuldbrief als auch eine entsprechende Löschbewilligung des Gläubigers beim Grundbuchamt vorliegen. Auch für die Löschung einer Grundschuld fallen Kosten an, die sich an der Höhe der Grundschuld orientieren. Bei einer Grundschuld von 100.000 Euro müssen Sie mit etwa 300 Euro Gebühren rechnen.

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