Grundschuld löschen: Wie geht das und was kostet das?

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Es kann zwei Gründe geben, eine Grundschuld löschen zu lassen. Im ersten Fall hat der Eigentümer die Finanzierung vollständig zurückgeführt und möchte die Grundschuld löschen lassen. Eine automatische Löschung erfolgt nicht. Der zweite Fall tritt ein, wenn die Immobilie verkauft wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob noch eine Restschuld des Verkäufers vorhanden ist oder nicht. Allerdings muss er die Restschuld erst tilgen, bevor die Bank die Löschungsbewilligung erteilt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ist das einer Grundschuld zugrunde liegende Darlehen getilgt, kann der Darlehensnehmer die Löschung der Grundschuld beantragen.
  • Alternativ hat er die Möglichkeit, die Belastung in eine Eigentümergrundschuld zu wandeln.
  • Für die Löschung einer Grundschuld fallen, ebenso wie für den Eintrag, Gebühren an.

Wie ist der Ablauf der Grundschuldlöschung?

Ein Notar fordert bei einer Bank eine Löschungsbewilligung an. Wird diese erteilt, reicht der Notar die Bewilligung beim zuständigen Grundbuchamt ein. Das Grundbuchamt prüft den Antrag auf Richtigkeit und nimmt anschließend die Löschung vor.

Die Bank selbst darf für die Bewilligung keine Kosten in Rechnung stellen. Anders verhält es sich jedoch mit Grundbuchamt und Notar. Diese berechnen für ihre Tätigkeit sehr wohl Gebühren.

Ist es grundsätzlich sinnvoll, eine Grundschuld zu löschen?

Die Antwort auf diese Frage hängt von den individuellen Lebensumständen des Immobilienbesitzers ab. Empfindet er eine bestehende Grundschuld als Last und träumte er immer von einer „schuldenfreien Immobilie“, wird er die Löschung der Grundschuld als Erleichterung empfinden.

Anders verhält es sich, wenn der Eigentümer sich noch nicht sicher ist, ob er vielleicht zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie erneut als Sicherheit stellen möchte. In diesem Fall bietet sich die Eigentümergrundschuld als Lösung an. Mit der Wandlung der Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld spart er die Kosten für die Löschung.

Im Rahmen der Eigentümergrundschuld sind der Eigentümer der Immobilie und der Gläubiger aus der Grundschuld identische Personen. Die Eigentümergrundschuld spiegelt eine Art Warteposition bis zur erneuten Verwendung für einen Dritten wider.

Es kann noch einen anderen Grund geben, eine Grundschuld nach Rückzahlung des Darlehens zu löschen. Dieser Umstand ist gegeben, wenn mehrere Personen als Schuldner im Grundbuch eingetragen sind. Beinhaltet die Grundschuld die Klausel, dass jeder Miteigentümer mit seinem vollen Vermögen für die Verbindlichkeiten der Miteigentümer haftet, ist eine Löschung sogar angeraten. Damit wird vermieden, dass bei späteren Unregelmäßigkeiten eines Beteiligten die anderen in den Regress genommen werden.

Was kostet die Löschung der Grundschuld?

Die Höhe der Kosten für die Löschung einer Grundschuld können Notar und Grundbuchamt nicht willkürlich festlegen. Paragraf 34 des Gerichts- und Notarkostengesetzes regelt den Kostensatz. Dieser ist für den Notar auf 0,2 Prozent des Gegenwertes der Grundschuld begrenzt. Das Grundbuchamt kann noch einmal den gleichen Betrag in Rechnung stellen. Die Kosten für die Löschung lassen sich mit dem Verivox Notar- und Grundbuchrechner schnell ermitteln.

Was passiert, wenn die Anschlussfinanzierung über eine andere Bank läuft?

Baufinanzierungen begleiten den Immobilienerwerber in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Meist erfolgt eine Zinsfestschreibung in kürzeren Intervallen, als die Dauer der Finanzierung beträgt. Die Eigentümer haben das Recht, die Anschlussfinanzierung bei einer anderen Bank zu tätigen als zu Beginn des Darlehens.

Theoretisch müsste in diesem Fall die Grundschuld jedes Mal gelöscht und für die neue Bank erneut eingetragen werden. Dieses Vorgehen verursacht jedoch unnötige Kosten. Deutlich preisgünstiger fällt die Variante der Grundschuldabtretung aus. In diesem Fall tritt die bisher aus der Grundschuld begünstigte Bank ihre Rechte an das nachfolgende Institut ab. Die Abtretung muss jedoch immer notariell beglaubigt sein.

Dieses Vorgehen kann übrigens auch zum Tragen kommen, wenn die Immobilie verkauft und durch eine andere Bank finanziert wird. Allerdings ist diese Variante eher selten anzutreffen.