Bestellerprinzip könnte bald auch beim Hauskauf gelten

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, legt auf den Kaufpreis kräftig Nebenkosten drauf. Allein die Maklerprovision kann Zehntausende Euro ausmachen. Genau da setzt Justizministerin Katarina Barley (SPD) jetzt an: Künftig soll derjenige den Makler bezahlen, der ihn beauftragt - also meist der Verkäufer. Die Käufer sparen damit nach Rechnungen des Ministeriums bis zu drei Milliarden Euro pro Jahr. Doch innerhalb der schwarz-roten Bundesregierung deutet sich Zoff an; und auch die Makler sind aufgeschreckt.

Makler müssten mit Umsatzeinbußen rechnen

Denn sie müssen mit jährlichen Umsatzeinbrüchen von 660 bis 750 Millionen Euro rechnen, wie aus dem Gesetzentwurf des Justizministeriums hervorgeht, der der Deutschen Presse-Agentur vorliegt. Dahinter steckt die Annahme, dass Verkäufer künftig seltener einen Makler beauftragen werden, wenn sie selbst dafür zahlen müssen. Nach Rechnung des Ministeriums kämen auf die Verkäufer sonst zusätzliche Maklerkosten von rund 3,3 Milliarden Euro zu.

Maklerkosten nicht überall gleich hoch

Derzeit werden die Maklerkosten oft vom Verkäufer auf den Käufer umgelegt. Ein eigenes Zuhause werde dadurch "gerade für junge Menschen und Familien immer schwerer zu finanzieren", sagte Barley der "Süddeutschen Zeitung". Der Grundsatz "Wer bestellt, der zahlt" werde "für einen echten Wettbewerb und faire Preise bei den Maklerkosten" sorgen. Nach einer Schätzung des Statistischen Bundesamtes wechseln jedes Jahr 500.000 Wohnimmobilien den Eigentümer. In fast zwei von drei Fällen seien Makler beteiligt.

Die Maklergebühr schwankt je nach Bundesland zwischen 5,95 und 7,14 Prozent des Kaufpreises. In Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen und Brandenburg zahlt der Käufer die Provision komplett, in den anderen Ländern wird sie in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Zusätzlich zu mehreren zehntausend Euro an Maklerkosten muss der Käufer Grunderwerbssteuern von 3,5 bis 6,5 Prozent sowie Kosten für Notar und Grundbucheintrag einberechnen.

Für Mietobjekte gilt das Bestellerprinzip bereits

Auf dem Mietmarkt gibt es das "Bestellerprinzip" schon seit Sommer 2015. Dort habe es gewirkt, meint Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW). Zwar sei die Zahl der Inserate von Maklern zunächst deutlich gesunken, da Vermieter Kosten sparen und selbst Mieter finden wollten. Mittlerweile gebe es aber wieder mehr Annoncen. "Vermieter sind nun eher bereit, den Makler zu bezahlen, weil der Vermietungsprozess bei vielen Interessenten sehr zeitaufwendig ist."

Voigtländer erwartet durch Barleys Vorschlag nun auch eine Entlastung der Käufer - und niedrigere Maklerprovisionen. Da der Wettbewerb unter Maklern in Ballungsräumen sehr stark sei, könnten Verkäufer auch die Courtage drücken. In der Schweiz, den Niederlanden oder Schweden liege sie oft nur zwischen 1,5 Prozent und 3 Prozent.

Würden Hauskäufer wirklich entlastet?

Der Immobilienverband IVD, der unter anderem Makler vertritt, rechnet dagegen damit, dass Barleys Plan nach hinten losgeht: Für die Käufer könnte es sogar noch teurer werden, warnt Präsident Jürgen Schick. Wenn Verkäufer die Maklercourtage auf den Kaufpreis umlegten, falle auch mehr Grunderwerbssteuer an. "Der Käufer wird nicht entlastet, sondern belastet und er erhält keine Beratungsleistung mehr", sagt Schick. Voigtländer sieht das - wenn überhaupt - nur als Problem der Städte: "In entspannten Immobilienmärkten wie auf dem Land ist es ohnehin schwierig, Provisionen auf den Preis umzulegen."

Das Bestellerprinzip beim Kauf bringe gesetzliche Klarheit, sagt Günter Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an der EBZ Business School Bochum. Auch er geht aber davon aus, dass Barleys Rechnung mit Milliardeneinsparungen für Immobilienkäufer nicht aufgeht: "Zwar zahlen sie heute viel Geld für die Courtage, künftig würden sie diese aber zumindest in Städten verdeckt als höhere Kaufpreise bezahlen."

Auf dem Mietmarkt funktioniert das Bestellerprinzip einem Gutachten zufolge deshalb besser, weil genau das nicht möglich ist. Die Höhe der Miete unterliege nicht marktwirtschaftlichen Regeln, sondern dem sozialen Mietrecht, betont eine Münchner Kanzlei in dem Papier für den Ring Deutscher Makler. Der Vermieter kann in Gebieten mit hoher Nachfrage wegen der Mietpreisbremse nicht beliebig viel verlangen und daher die Maklerkosten nicht einfach umlegen.

Pläne sind in der Koalition umstritten

Die große Koalition hat Barleys Pläne noch nicht durchgewunken - vor allem, weil die Union wenig begeistert ist. "Wir sind davon nicht überzeugt", sagt Marco Wanderwitz (CDU), der Parlamentarische Staatssekretär des für Bau zuständigen Innenministeriums. Nach Prüfung durch sein Haus sei man zu dem Ergebnis gekommen, "dass dieses Instrument untauglich ist und es viele andere Instrumente gäbe, die deutlich geeigneter wären, zu Entlastungen beim Thema Kosten des Wohneigentumerwerbs zu kommen". Die CDU setzt auf eine Begrenzung der Grunderwerbsteuer oder Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer. "Insofern sehen wir mit Sorge, dass das Justizministerium jetzt diesen Weg gehen will."