Hausgeld und Instandhaltungsrücklage

Die Gesetzesgrundlage für das Hausgeld

Laut Paragraf 16, Abs. 2 und 3 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) ist jeder Eigentümer dazu verpflichtet, seinen Anteil an den Gesamtkosten der Eigentümergemeinschaft zu tragen. Die Höhe der Gesamtkosten ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, der einmal im Jahr im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen wird. Für die Erstellung des Wirtschaftsplans ist gemäß Paragraf 28 WEG der Hausverwalter verantwortlich. Der Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnung, muss zum einen für die gesamte Immobilie erstellt werden, zum anderen für jede einzelne Wohnung, das Sondereigentum.

Im Rahmen der ordentlichen Eigentümerversammlung beschließt die Eigentümerversammlung den Haushaltsplan mit einfacher Mehrheit.

Wie ermittelt sich die Höhe des Hausgeldes?

Da in einem Mehrfamilienhaus die Wohnungen in der Regel unterschiedlich groß ausfallen, zahlt nicht jeder Eigentümer das gleiche Hausgeld pro Monat. Grundlage sind die Verteilungsschlüssel, die unterschiedliche Berechnungsansätze haben.

Die Verteilungsschlüssel

Für einzelne Positionen im Hausgeld gelten allerdings unterschiedliche Verteilungsschlüssel. Es wird in der Regel zwischen Verbrauchskosten und sonstigen Kosten unterschieden. Der Aufwand für den Verwalter gilt pro Wohneinheit, da dieser Aufwand nicht von der Anzahl der Personen in der Wohnung abhängt. Gleiches gilt für die Versorgung für Telekommunikation, Fernsehen oder Kontoführungsgebühren für das Hausgeldkonto.

Anders ist es mit Wasser und Heizung bestellt. Warmwasser und Heizung müssen gemäß der Heizungs- und Warmwasserverordnung abgerechnet werden.

Als dritter Verteilungsschlüssel greifen die Miteigentumsanteile des jeweiligen Eigentümers.

Die Instandhaltungsrücklage

Die Instandhaltungsrücklage muss gebildet werden, um mögliche Modernisierungen, Sanierungen oder Reparaturen am Gemeinschaftseigentum der Immobilie zu finanzieren. Das Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was außerhalb der Wohnung besteht.

Sonderumlage

Reicht die angesammelte Instandhaltungsrücklage nicht aus, um eine Sanierung umzusetzen, müssen die Eigentümer eine Sonderumlage beschließen. Damit soll verhindert werden, dass die bestehende Instandhaltungsrücklage komplett aufgezehrt wird und keine liquiden Mittel mehr vorhanden sind. Dem Beschluss einer Sonderumlage kann sich kein Eigentümer entziehen, es besteht eine Zahlungspflicht.

Plant die Eigentümergemeinschaft die Fenster auszutauschen, wird dies nicht von einem Tag auf den anderen durchgeführt. Beträgt der Planungshorizont zwei Jahre, kann beispielsweise für diesen Zeitraum eine Erhöhung des Hausgeldes beschlossen werden. Diese Variante ist für die Eigentümer weniger einschneidend als eine einmalige Sonderumlage.

Was beeinflusst die Höhe der Instandhaltungsrücklage?

Es sind mehrere Faktoren, die sich auf die Instandhaltungsrücklage auswirken. Diese unterscheiden sich von Gebäude zu Gebäude, weshalb man keine pauschalen Aussagen treffen kann. Folgende Faktoren spielen in die Kalkulation hinein:

• Das Alter der Immobilie. Bei einem Neubau setzen die Eigentümer die Instandhaltungsrücklage niedriger an.
• Der aktuelle Zustand (liegen Mängel vor, sind Renovierungen notwendig)
• Individuelle Ausstattungsmerkmale, die einen Mehraufwand bedingen können (Fahrstuhl, Swimmingpool)
• Haltbarkeit der verwendeten Baumaterialien (Fachwerk oder Waschbetonplatten)

Diese Bandbreite der Einflussfaktoren führt dazu, dass der Anteil der Rücklage stark variieren kann.

Die Berechnung der Instandhaltungsrückstellung

Da es keine gesetzliche Vorschrift über die Höhe der Instandhaltungsrückstellung gibt, entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft im Rahmen der Eigentümerversammlung selbst darüber, ob und wie hoch die Rücklage ausfallen soll. Dabei kann sie sich an gewisse Ansätze und Empfehlungen orientieren.

Die Berechnung der Rücklagen für den jeweiligen Eigentümer ergibt sich aus der Wohnfläche: Es werden die Quadratmeter des Sondereigentums gezählt. Dazu zählt die Wohnung an sich sowie der dazugehörige Keller, ein möglicher Gartenanteil und eine Garage oder ein Stellplatz. In der Teilungserklärung findet sich die genaue Aufstellung des Sondereigentums.

Spezielle Formel zur Orientierung

Zur Berechnung der Instandhaltungsrücklage kann die Peters`sche Formel benutzt werden. Dabei wird angenommen, dass innerhalb der nächsten 80 Jahre der 1,5-fache Wert der Herstellungskosten für die Instandhaltung fällig wird. Dabei entfallen ca. 70% auf das Gemeinschaftseigentum und ca. 30% auf das Sondereigentum. Die Formel lautet wie folgt:

Instandhaltungsrücklage = Baukosten pro m² x 1,5: 80 Jahre x 0,7 x Fläche in m²

Nehmen wir als Beispiel eine 80 m² große Wohnung mit ca. 1.500 Euro Baukosten pro Quadratmeter. Dann würde die Instandhaltungsrücklage 1.575 Euro im Jahr und 131,25 Euro im Monat betragen.

Was beinhaltet das Hausgeld?

Sofern es keine gebäudespezifischen Sonderpositionen gibt, umfasst das Hausgeld die Kosten für

• Hausmeister
• Treppenhausreinigung
• Gartenpflege
• Hausstrom
• Telekommunikationseinrichtungen
• Heizung
• Abfallentsorgung
• Verwaltung des Gemeinschaftseigentums
• Wohngebäudeversicherung
• Bankkontoführung
• Instandhaltungsrücklage

Für Vermieter ist immer wieder die Frage entscheiden, welche Teile des Hausgeldes auf die Mieter umgelegt werden können, und welche sie selbst tragen müssen. Als nicht-umlagefähige Nebenkosten gelten:

• Kosten für die Hausverwaltung
• Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung
• Instandhaltungsrücklage

Abgrenzung zum Wohngeld

Hin und wieder wird der Begriff Wohngeld als Synonym für Hausgeld verwendet. Dies ist allerdings nicht ganz richtig. Das Wohngeld bezeichnet eine Leistung für Bürger der Bundesrepublik auf der Grundlage des Sozialgesetzbuches. Einkommensschwache Personen erhalten einen Mietzuschuss seitens der öffentlichen Hand. Für Immobilienbesitzer besteht ebenfalls diese Möglichkeit in Form des Lastenzuschusses.

Instandhaltungsrücklage vor dem Wohnungskauf überprüfen

Wer mit dem Gedanken spielt, eine Eigentumswohnung als Bestandsimmobilie zu erwerben, soll sich auf jeden Fall die Wirtschaftspläne und Protokolle der Eigentümerversammlungen mindestens der letzten drei Jahre vorlegen lassen. Zum einen ist nur so erkenntlich, welche Ausgaben geplant sind und wie diese finanziert werden sollen. Zum anderen sieht er, ob, wenn ja, wann und um wie viel die Instandhaltungsrücklage in den letzten Jahren erhöht wurde.

Fielen zwischen Ankauf und Verkauf der Wohnung keinerlei Instandhaltungskosten an, hat der Wohnungseigentümer dennoch keinen Anspruch auf Rückzahlung seiner geleisteten Zahlungen. Er hat beim Erwerb seiner Immobilie auch die Zahlungen des Vorbesitzers faktisch "mit übernommen".