Kreditzinsen steigen: Was bedeutet das für die Baufinanzierung?

Nach Angaben der FMH Finanzberatung liegen die Zinsen für ein Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren inzwischen im Durchschnitt bei 0,92 Prozent (Stand: 24.10). Ende September lag der Zinssatz im Schnitt noch bei 0,80 Prozent.

Inflation treibt Bauzinsen nach oben

«Dieser Trend wird sich vermutlich fortsetzen», sagt FMH-Inhaber Max Herbst. «Denn die Inflation zieht auch die Zinsen nach oben.»

Das wiederum könne zu einer stärkeren Nachfrage bei Immobilien führen, weil viele aus Sorge vor weiter steigenden Zinsen möglichst schnell Eigentum erwerben wollen. Die Folge wären weiter steigende Immobilienpreise.

Immobilienfinanzierung wird immer teurer

Steigende Zinsen bei Immobilienkrediten beobachtet auch die Stiftung Warentest. «Zwar waren die Zinssätze in den vergangenen beiden Jahren sehr stabil», heißt es in der aktuellen «Finanztest» (11/2021). «Trotzdem ist es deutlich teurer geworden, eine Immobilie zu finanzieren.»

Ein Kredit für eine 300.000 Euro teure Immobilie kostet laut Stiftung Warentest bei einer 90-Prozent-Finanzierung und einer Zinsbindung von 10 Jahren derzeit im Schnitt 0,94 Prozent.

Bei einer Zinsbindung von 20 Jahren werden hingegen im Durchschnitt 1,47 Prozent Zinsen fällig (Stand 25.10.). Nach Ansicht der Experten sind diese Konditionen aber nach wie vor günstig.

Immobilienpreise ziehen weiter an

Hinzu kommen steigende Immobilienpreise, die Käufern die Finanzierung nicht leichter machen.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes mussten Käufer von Eigentumswohnungen und Häusern im zweiten Quartal 2021 bundesweit im Schnitt 10,9 Prozent mehr zahlen als ein Jahr zuvor. Dies war der stärkste Anstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000.

Eine Studie vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) und dem Immobiliendienstleister Accentro zeigt, was das für Käufer bedeutet: Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen in Deutschland stieg von 2019 auf 2020 um 10,2 Prozent auf 225.242 Euro. Analysiert wurden dafür die Preise für Wohneigentum in 81 deutschen Städten.

Käufer müssen höhere Darlehen stemmen

Die Folge: Auch die Summe, die Kreditnehmer im Schnitt aufgenommen haben, ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Lag die Darlehenssumme im August 2019 noch im Schnitt bei 262.000 Euro, waren es nach Angaben der Stiftung Warentest im August 2021 schon 312.000 Euro. Ein Ende dieses Trends sei nicht absehbar.

Im Gegenteil: Der aktuelle Trendindikator des Finanzdienstleisters Dr. Klein weist für September 2021 eine durchschnittliche Darlehenshöhe von rund 314.000 Euro aus. Das sind 2000 Euro mehr als im August und 22.000 Euro mehr als im September 2020.

Was Kreditnehmer jetzt beachten sollten

Was bedeutet das nun alles für die Finanzierung? Ist wegen der steigenden Zinsen jetzt eine lange Zinsbindung wichtig? Oder kommt es mehr auf die Tilgung an?

«Als erstes müssen Sie ihre Belastungsgrenze ermitteln», rät Max Herbst. «Wie hoch darf ihre monatliche Rate sein?»

Wer knapp finanziert, also nahe an seiner Belastungsgrenze ist, sollte lieber die Sicherheit der langen Zinsbindung wählen.

Volltilgerdarlehen sind wenig flexibel

Ratsam können in solchen Fällen Volltilgerdarlehen sein, das sind Kredite, bei denen der Zins bis zur letzten Rate feststeht. Das kostet allerdings einen Zinsaufschlag.

Im Test der Stiftung Warentest lag das günstigste Volltilgerdarlehen mit einer Zinsbindung von 20 Jahren bei 0,87 Prozent. Bei einer Kreditsumme von 300.000 Euro ergibt dies eine monatliche Rate von 1370 Euro.

Einen Nachteil haben Volltilgerdarlehen aber: Sie sind weniger flexibel. Sondertilgungen oder eine zwischenzeitliche Ratensenkung seien oft nicht möglich, erklärt die Stiftung Warentest.

Kürzere Zinsbindung: keine Angst vor steigenden Zinsen

Wer lieber flexibler finanzieren möchte, kann daher auch eine kürzere Zinsbindung wählen. Angst vor steigenden Zinsen muss dabei niemand haben, so Max Herbst: «Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinsen jetzt 10 Jahre lang nur steigen.»

Darlehen mit kürzerer Zinsbindung könne man laut Stiftung Warentest mit einem flexiblen Tilgungsrecht kombinieren. «Denn wenn absehbar ist, dass der Kunde mit Sondertilgungen früher schuldenfrei wird, braucht er die Sicherheit der langen Zinsbindung nicht», so die Experten.

Wichtiger Tipp: Die Konditionen können sich täglich ändern. Interessenten sollten sich immer mehrere Angebote von Kreditvermittlern, Banken und Sparkassen einholen oder selbst die Zinsen im Baufinanzierungsvergleich prüfen.