Wer eine Wohnung mietet, zahlt dafür einen vertraglich vereinbarten monatlichen Mietbetrag. Hinzu kommen Nebenkosten für Wasser, Müllabfuhr und verschiedene andere Leistungen, die der Vermieter dem Mieter in Rechnung stellen darf. Darüber hinaus bestehen Vermieter in der Regel auf die Zahlung einer Kaution als Mietsicherheit. Die Kaution darf maximal drei Monatsmieten betragen, wobei die Nebenkosten nicht mitgerechnet werden (Kaltmiete).

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Wie muss der Mieter die Kaution zahlen?
  3. Die Mietkaution gehört dem Mieter
  4. Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
  5. Kaution im Mietrecht
  6. Keine Kostenübernahme durch die Mietkautionsbürgschaft
  7. Verwandte Themen
  8. Weiterführende Links
  9. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Vermieter kann über die Mietkaution nicht frei verfügen – er muss es zu den Bedingungen eines Sparbuches anlegen.
  • Wird ein Mietverhältnis beendet, muss der Vermieter die Kaution sowie die erzielten Zinsen an den Mieter zurückzahlen.
  • Der Zustand der Wohnung beim Auszug muss jedoch den im Mietvertrag festgelegten Bedingungen entsprechen.
  • Der Vermieter kann die Kaution einbehalten, wenn der Mieter die Vertragsbedingungen nicht erfüllt – zum Beispiel wenn er die Miete nicht zahlt oder beim Auszug Schäden an der Wohnung hinterlässt.

Wie muss der Mieter die Kaution zahlen?

Der Mieter muss den Betrag zu Beginn des Mietverhältnisses aufbringen. Je nach Höhe der Miete handelt es sich oft um einen erheblichen Geldbetrag – bei einer Kaltmiete von 700 Euro errechnet sich eine Kaution von 2100 Euro. Die Mieter haben jedoch das Recht, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen. Auch wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die Kaution komplett vor Einzug bezahlt werden muss, ist diese Regelung unwirksam.

Die Mietkaution gehört dem Mieter

Die Mietkaution bleibt letztlich im Besitz des Mieters. Erfüllt er alle Pflichten, die im Mietvertrag festgelegt sind, hat der Vermieter auf die Kaution keinerlei Anrecht. Erst wenn der Mieter nicht in der Lage oder nicht willens ist, berechtigte Forderungen des Vermieters zu begleichen, kann dieser auf die Mietkaution zugreifen.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Viele Mietverhältnisse gestalten sich über Jahre und Jahrzehnte völlig problemlos. Der Mieter zahlt regelmäßig und der Vermieter sorgt für einen akzeptablen Zustand der Wohnung.

Anders sieht es aus, wenn der Mieter größere Schäden an der Wohnung verursacht, die er nicht bezahlen kann oder will. Häufig kommt es auch bei Beendigung des Mietverhältnisses zu Konflikten darüber, welche Renovierungskosten der Mieter übernehmen muss und welche auf normale Abnutzung zurückzuführen sind, für die der Mieter nicht aufkommen muss (§ 538 BGB, Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch). Begleicht der Mieter berechtigte Forderungen des Vermieters nicht, erhält er seine Mietkaution beim Umzug nicht zurück.

Gleiches gilt für nicht gezahlte Miete. Im Gesetz heißt es, die Kaution diene für die Erfüllung der Pflichten des Mieters (§ 551 BGB, Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten, Absatz 1). Sollte der Mieter zahlungsunfähig sein, kann der Vermieter auf die Kaution zurückgreifen und so seinen finanziellen Schaden begrenzen.

Risiko für den Mieter

Der Mieter tritt mit der Mietkaution gegenüber dem Vermieter in Vorleistung. Der Kautionsbetrag ist für die gesamte Mietdauer gebunden und steht dem Mieter nicht zur Verfügung.

Das Gesetz stärkt eher die Mieterrechte hinsichtlich der Kaution. In der Praxis erweist sich die Lage des Vermieters aber häufig als die stärkere. Er darf zwar nicht über die Mietkaution verfügen, kann aber deren Auszahlung bei Beendigung des Mietverhältnisses hinauszögern.

Kaution im Mietrecht

Um Konflikte zu vermeiden, sollte der Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses auf die korrekte Einrichtung des Kautionskontos bestehen. Er darf die Zahlung der Mietkaution verweigern, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nachkommt und kein insolvenzfestes Konto benennt. (BGH-Urteil vom 13.10.2010, Az. VIII ZR 98/10) Auch darf der Vermieter nicht willkürlich auf das Kautionskonto zugreifen, etwa wenn der Mieter eine Mietminderung geltend macht. (BGH-Urteil vom 07.05.2014, Az. VIII ZR 234/13).

Zugriff auf Mietkaution erst nach Klärung offener Fragen

Generell lässt sich sagen, dass die Gerichte den Zugriff des Vermieters auf die Mietkaution eher erschweren als erleichtern. Im Zweifelsfall darf er erst dann die Kaution verwenden, wenn entsprechende Sachverhalte vor Gericht geklärt worden sind.

Beispiel Renovierungskosten: Es gibt eine Fülle von Urteilen darüber, welche Renovierungskosten beim Umzug des Mieters auf normale Abnutzung zurückzuführen sind und deshalb nicht mit der Mietkaution verrechnet werden können. So hat das Landgericht Hamburg entschieden, dass ein Mieter bis zu 32 Dübellöcher im Badezimmer anbringen darf. Dieser Gebrauch der Mietsache sei vertragsgemäß, daher müssten die Löcher nicht im Rahmen der vertraglich vereinbarten Pflicht zu Schönheitsreparaturen vom Mieter beseitigt werden. (LG Hamburg, Urteil vom 17.05.2001 – AZ 307 S 50/01)

Mietkaution und Übergabeprotokoll

Ein Übergabeprotokoll sollte sowohl zu Beginn eines Mietverhältnisses angefertigt werden als auch beim Auszug, wenn die Wohnung leer geräumt ist. Für Schäden, die bereits zu Mietbeginn dokumentiert wurden, kann der Mieter beim Umzug nicht haftbar gemacht werden. Und wenn der Vermieter beim Auszug mit dem Zustand der Wohnung zufrieden ist und den Übergabeprotokoll unterschreibt, kann er die Mietkaution im Nachhinein nicht einbehalten. Auch wenn ihm später weitere Schäden auffallen sollten, gelten nur die im Übergabeprotokoll festgehaltenen Mängel. Sind diese beseitigt, hat der Vermieter keinerlei Argument, die Auszahlung der Mietkaution zu hinauszuzögern oder gar zu verweigern.

Keine Kostenübernahme durch Mietkautionsversicherung oder Mietbürgschaft

Hat sich der Mieter an Stelle einer Barkaution für den Abschluss einer Mietkautionsbürgschaft oder -versicherung entschieden, bedeutet dies nicht, dass damit berechtigte Kosten des Vermieters abgedeckt wären. Die Versicherung oder die Bank treten lediglich in Vorleistung gegenüber dem Vermieter. Das heißt, sie bezahlen zwar, holen sich die Kosten aber vom Mieter zurück – das gleiche Prinzip wie bei Kreditkarten.

Für den Vermieter ist es einfacher, auf die Mietkautionsbürgschaft oder -versicherung zuzugreifen als auf ein Kautionskonto. In diesem Fall müssen Forderungen beglichen werden, auch wenn noch nicht gerichtlich geklärt ist, ob diese rechtens sind (Ausschluss der Einrede der Vorausklage, BGB § 773).

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