Die 10 wichtigsten Urteile für Mieter

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Immer wieder kommt es zwischen Mietern und Vermietern zum Streit. Etwa ein Sechstel aller Zivilprozesse hat Mietrechtsstreitigkeiten zum Gegenstand. In einigen wegweisenden Prozessen entschieden die Richter zugunsten der Mieter. In anderen Fällen bekamen die Vermieter Recht. Der nachfolgende Artikel gibt Ihnen einen Überblick über die 10 wichtigsten Urteile für Mieter.

Das Wichtigste in Kürze

  • Vermieter müssen die einjährige Abrechnungsfrist für Betriebskosten in jedem Fall einhalten, selbst wenn die ursprüngliche Abrechnung unverständlich ist oder nicht die Formalitäten erfüllt.
  • Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist nur rechtskräftig, wenn diese auch die Person benennt, die zukünftig in dem entsprechenden Objekt wohnen soll.
  • Wenn der Mieter die Heizkosten anhand der Wohnfläche berechnet, muss er stets die tatsächliche Wohnungsgröße (und nicht die im Mietvertrag genannte Fläche) ansetzen.
  • Nach dem Auszug eines Mieters kann der Vermieter nur diejenigen Schäden geltend machen, die das Übergabeprotokoll auflistet.

1. Betriebskosten: Einjährige Abrechnungsfrist ist einzuhalten

In einem 2008 gefällten Urteil (VIII Zivilrecht 84/07) entschied der Bundesgerichtshof, dass für Vermieter keine Möglichkeit besteht, die für die Betriebskosten gültige Abrechnungsfrist neu anzusetzen. Dies gilt auch im Falle einer unverständlichen beziehungsweise nicht die Formalitäten erfüllenden Abrechnung. Nach dem Ablauf einer Abrechnungsperiode hat der Vermieter zwölf Monate Zeit, um dem Mieter die Betriebskostenabrechnung zuzusenden. Nach Auffassung der Richter soll die einjährige Frist für Rechtssicherheit sorgen.

2. Eigenbedarf: Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich

Will ein Eigentümer einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, muss er diesen nachweisen. Eine pauschale Begründung reicht dafür nicht aus. Damit die Eigenbedarfskündigung rechtskräftig ist, muss der Vermieter die Person benennen, die in die Wohnung ziehen soll. Dies entschied das Amtsgericht Leonberg (Aktenzeichen 8 C 34/19). Wenn der Vermieter den Eigenbedarf lediglich vortäuscht und der Mieter auszieht, steht ihm Schadensersatz zu. Der Anspruch erstreckt sich nicht nur auf die Umzugskosten und eine mögliche doppelte Mietbelastung, sondern auch auf eine potenzielle Mietdifferenz. Zu diesem Urteil gelangte das Amtsgericht Coesfeld (Aktenzeichen 4 C 156/19) im Oktober 2019.

3. Heizkosten: Die tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend

Hat sich ein Vermieter dazu entschlossen, die Heizkosten anhand der Wohnfläche abzurechnen, muss er die tatsächliche Quadratmeterzahl ansetzen. Die im Mietvertrag erwähnte Flächengröße ist in diesem Zusammenhang nicht ausschlaggebend. Mit dieser Entscheidung aus dem Jahr 2018 (VIII Zivilrecht 220/17) korrigierte der Bundesgerichtshof ein früheres Urteil (VIII Zivilrecht 261/06).

4. Mieterhöhung: Auch durch Expertengutachten begründbar

Immobilieneigentümer können nicht nur den Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen als Begründung für eine Erhöhung der Miete heranziehen. 2018 stellt der Bundesgerichtshof fest, dass auch ein von einem Sachverständigen erstelltes Guthaben ausreicht, wenn das Dokument hinreichende Argumente für eine Mietsteigerung enthält (VIII Zivilrecht 190/17). Allerdings haben Mieter die Option, zu widersprechen.

5. Schönheitsreparaturen in unrenovierten Wohnungen: Kosten werden geteilt

Wenn ein Mieter in eine unrenovierte Wohnung zieht und der Mietvertrag keine Klausel zur Einzugsrenovierung enthält, kann dieser die Durchführung von Schönheitsreparaturen fordern, falls eine wesentliche Verschlechterung des Zustandes eintritt. Die Ausführung entsprechender Arbeiten führt dazu, dass der Zustand der Wohnung besser als beim Einzug ausfällt. Daher kann der Vermieter vom Mieter eine Kostenbeteiligung fordern. In zwei Grundsatzurteilen (VIII Zivilrecht 163/18 und VIII Zivilrecht 270/18) legte der Bundesgerichtshof fest, dass die beiden Parteien den finanziellen Aufwand gerecht unter sich aufteilen und jeweils die Hälfte der Kosten übernehmen sollen.

6. Rauchmelder: Mieter müssen Einbau zulassen

Der Gesetzgeber hat in den Landesbauordnungen der einzelnen Bundesländer festgelegt, in welchen Räumen ein Rauchwarnmelder vorhanden sein muss. Veranlasst der Vermieter den Einbau von Rauchmeldern, muss der Mieter dies dulden. Sollte sich der Bewohner der Installation verweigern, indem er dem vom Vermieter bestellten Monteur die Tür nicht öffnet, stellt dies einen Kündigungsgrund dar, wie das Amtsgericht Augsburg (Aktenzeichen C 5317/17) im Jahr 2018 urteilte.

7. Übergabeprotokoll: Vermieter kann nur aufgelistete Schäden geltend machen

Wenn ein Mieter aus einem Objekt auszieht und der Vermieter im Zuge der Wohnungsbegehung Schäden übersieht, kann er die ehemalige Mietpartei nicht nachträglich für entsprechende Mängel verantwortlich machen. Wie das Amtsgericht Pforzheim (Aktenzeichen 6 C105/04) urteilte, darf der Vermieter die Mietkaution in einem solchen Fall nicht einbehalten. Die Auffassung des Gerichts begründete sich damit, dass der Zweck des Übergabeprotokolls eben genau darin bestünde, den Wohnungszustand für Beweiszwecke zu erfassen.

8. Mieter beauftragt Handwerker: Keine automatische Kostenübernahme

Die Beseitigung von Mängeln ist die Aufgabe des Vermieters. Für Mieter besteht jedoch die Verpflichtung, den Eigentümer über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Der Vermieter muss daraufhin die notwendigen Reparaturarbeiten innerhalb einer angemessenen Frist veranlassen. Beauftragt der Mieter in Eigenregie einen Fachbetrieb, muss der Vermieter die Kosten nicht übernehmen, wenn er mit der Mangelbeseitigung nicht in Verzug ist und keine Notwendigkeit einer unmittelbaren Beseitigung besteht. Zu diesem Urteil gelangte der Bundesgerichtshof 2008 (VIII Zivilrecht 222/06).

9. Lebenslanges Wohnrecht: Auch für neue Eigentümer bindend

Verfügt ein Mieter in einer Immobilie über ein lebenslanges Wohnrecht, hat dieses auch dann noch Bestand, wenn das Objekt den Besitzer wechselt. Wie der Bundesgerichtshof im November 2018 feststellte (VIII Zivilrecht 109/18), ist es dem neuen Eigentümer in einem solchen Fall nicht möglich, der Mietpartei ordentlich zu kündigen. Dies gilt auch für Eigenbedarf. Der Vermieter kann das Mietverhältnis nur auflösen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen erheblich verletzt.

10. Mietkaution: Rückzahlungen nicht immer innerhalb von sechs Monaten

Grundsätzlich muss der Vermieter die vom Mieter angezahlte Kaution spätestens sechs Monate nach Vertragsende zurückzahlen. Das Landgericht München stellte in einem Urteil (31 S 11267/17) jedoch klar, dass unter bestimmten Voraussetzungen auch eine spätere Rückzahlung rechtens ist. Eine solche Situation liegt beispielsweise vor, wenn der Eigentümer die Betriebskosten unverschuldet erst zu einem späteren Zeitpunkt abrechnen kann.