Immer wieder kursiert im Zusammenhang mit selbst genutztem Immobilieneigentum der Begriff „Wohnrecht“ oder auch „lebenslanges Wohnrecht“. Wir klären, was es damit auf sich hat und räumen mit Irrtümern auf.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Was ist das Wohnrecht?
  3. Gründe für lebenslanges Wohnrecht
  4. Wohnrecht und Nießbrauch
  5. Die Pflichten des Berechtigten
  6. Wohnrecht beim Verkauf des Hauses
  7. Erbrecht
  8. Steuer
  9. Wert berechnen
  10. Lebenslanges Wohnrecht löschen
  11. Zwangsversteigerung
  12. Verwandte Themen
  13. Weiterführende Links
  14. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Wohnrecht besteht in der Regel lebenslänglich und kann nur in beiderseitigem Einvernehmen aufgehoben werden.
  • Wohnrecht und Nießbrauch stellen zwei unterschiedliche Sachverhalte dar.
  • Auch schwere Verfehlungen des Nutzers eines Wohnrechtes gestatten keine einseitige Aufkündigung durch den Immobilienbesitzer.

Was ist das Wohnrecht?

Unter einem Wohnrecht versteht man die im Grundbuch in Abteilung II, Lasten und Beschränkungen, eingetragene Verfügung des Eigentümers der Immobilie, dass eine andere, namentlich benannte Person, ein lebenslanges Wohnrecht in der Immobilie genießt.

Das Wohnrecht ist in Paragraf 1093 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt:

(1) Als beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann auch das Recht bestellt werden, ein Gebäude oder einen Teil eines Gebäudes unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu benutzen. Auf dieses Recht finden die für den Nießbrauch geltenden Vorschriften der §§ 1031, 1034, 1036, des § 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057, 1062 entsprechende Anwendung.

(2) Der Berechtigte ist befugt, seine Familie sowie die zur standesmäßigen Bedienung und zur Pflege erforderlichen Personen in die Wohnung aufzunehmen.

(3) Ist das Recht auf einen Teil des Gebäudes beschränkt, so kann der Berechtigte die zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen mitbenutzen.

Gründe für lebenslanges Wohnrecht

Ehepartner möchten auf diese Weise absichern, dass der Hinterbliebene die Immobilie auch nach dem Tod des Partners nutzen kann, ohne dass Erben seinen Auszug verlangen können.

Der zweite Grund liegt in der Schenkung zu Lebzeiten. Eltern übertragen ihre selbstgenutzte Immobilie bereits zu Lebzeiten auf ihre Kinder, behalten sich aber vor, weiter dort wohnen zu können. Hier liegt einer der Kardinalsfehler in Bezug auf Übertragung zu Lebzeiten:

Mit der Schenkung soll der Vermögensübertrag auf die Kinder über mehrere Jahre aufgeteilt und eine mögliche Erbschaftssteuer eingespart werden. Die Frist für schenkungs- oder erbschaftssteuerfreie Überträge beläuft sich auf zehn Jahre. Aber: Die Frist beginnt erst, wenn der Schenkende keinerlei Rechte mehr an der Immobilie hat, auch kein Wohnrecht. Erfolgt ein Eintrag für ein Wohnrecht, hätten sich die Eigentümer das Geld für den Notar auch sparen können, da die Schenkung in diesem Fall keinen Einfluss auf die spätere Erbschaftssteuer hat.

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Wohnrecht und Nießbrauch werden im Sprachgebrauch häufig als Synonym genutzt. Dabei unterschieden sich die beiden Begriffe allerdings recht deutlich. Das Wohnrecht räumt die Nutzung einer genau definierten Wohnung ein. Der Nießbrauch dagegen erweitert dieses Nutzungsrecht dahin gehend, dass der Berechtigte auch die Früchte aus der überlassenen Sache nutzen darf. Der Begriff leitet sich aus dem lateinischen „usus fructus“ ab, wörtlich die Nutzung der Früchte. Damit können im Immobilienbereich beispielsweise Mieteinnahmen gemeint sein.

Wohnrecht: Die Pflichten des Berechtigten

Der Begünstigte eines Wohnrechtes kann allerdings nicht nur profitieren, er hat auch Pflichten. Diese sind analog zu denen eines Mieters. Zum einen muss er für alle Wohnnebenkosten wie Wasser oder Strom aufkommen. Entsprechend der Hausordnung ist er beispielsweise auch zum Schneeräumen verpflichtet.

Entsprechend den Vorgaben eines Mietvertrages muss der Wohnrechtsnutzer auch für kleinere Reparaturen zuständig. Die Höhe der Aufwendungen, für die er aufkommen muss, richtet sich nach den Überlassungsvereinbarungen. Standardmietverträge sehen meist eine Höhe von 300 Euro vor.

Wie verhält es sich mit dem Wohnrecht beim Verkauf des Hauses?

Grundsätzlich erlischt das Wohnrecht nicht durch einen Verkauf des Hauses oder im Fall des Vererbens. Allerdings wirkt sich ein eingetragenes Wohnrecht auf den Verkaufspreis einer Immobilie aus. In der Regel wünschen sich die Erwerber ein Haus zur freien Nutzung. Mit dem Wohnrecht wird diese Erwartung eingeschränkt. Der Begünstigte des Wohnrechts muss dem Verkauf übrigens nicht zustimmen.

Kann ein Wohnrecht vererbt werden?

Das Wohnrecht desjenigen, der es genießt, kann vom Eigentümer der Immobilie durchaus vererbt werden. Allerdings kann der Nutznießer des Wohnrechts dieses nicht an seine Nachfahren weitervererben. Die Berechtigung, ein Wohnrecht einzuräumen oder zu widerrufen, liegt beim ursprünglichen Eigentümer der Immobilie. Der Nachfolger hat nicht das Recht, das Wohnrecht zu widerrufen.

Ist ein Wohnrecht steuerpflichtig?

Steuerrechtlich kann ein Wohnrecht durchaus kompliziert werden. Die Rechtsprechung stuft ein Wohnrecht als geldwerten Vorteil ein. Dies kann dazu führen, dass im Erbschaftsfall auch der Begünstigte eines Wohnrechts für die Erbschaftssteuer zur Kasse gebeten wird. Die Besteuerung des Wohnrechts orientiert sich am Kapitalwert.

Wie berechne ich den Wert eines Wohnrechts?

Für den Verkauf einer Immobilie mit eingetragenem Wohnrecht ist es wichtig zu wissen, welche Wertminderung sich daraus ergibt. Der Gesetzgeber hat für die Berechnung folgende Vorgaben gemacht (Auszug aus der Gesamttabelle):

VOLLENDETES LEBENSALTER STATISTISCHE LEBENSERWARTUNG MÄNNER (IN JAHREN) KAPITALWERT (IN %) STATISTISCHE LEBENSERWARTUNG FRAUEN (IN JAHREN) KAPITALWERT (IN %)
50 29,5 14,832 33,86 15,633
60 21,16 12,665 24,85 13,743
70 13,74 9,73 16,41 10,922
80 7,71 6,318 9,06 7,18

Dazu ein Beispiel: Angenommen, die Bewohnerin einer Wohnung mit Wohnrecht ist 70 Jahre alt. Die angenommene Miete beträgt 10.000 Euro jährlich. Daraus ergibt sich 10.000 * 10,922 Kapitalwert = 109.220 als Wert des Wohnrechts. Beim Verkauf der Immobilie verringert sich der Wert des Hauses damit um die 109.220 Euro, denn das sind Mieteinnahmen, die dem Käufer theoretisch entgehen.

Lebenslanges Wohnrecht entziehen: Geht das?

Ein lebenslang eingeräumtes Wohnrecht kann vom Hauseigentümer nicht einseitig aufgekündigt werden. Dies gilt auch, wenn der Wohnungsnutzer seine Sorgfaltspflichten grob vernachlässigt. In diesem Fall hat der Eigentümer nur die Möglichkeit, juristisch einen Titel in Zusammenhang mit den materiellen Einbußen, die beispielsweise durch Verwahrlosung der Wohnung entstehen, zu erwirken. Könnte das Wohnrecht auf einen Dritten übertragen werden, wäre es pfändbar.

Tritt der Wohnrechtnutzer zum Beispiel eine mehrjährige Haftstrafe an, müsste das Wohnrecht erhalten bleiben, da er in die Wohnung zurückkehren wird. Selbst ein dauerhaftes Verlassen der Wohnung für einen Aufenthalt im Pflegeheim ändert nichts an der Berechtigung. Im Rahmen einer zeitlich begrenzten Abwesenheit hat der Nutzer der Wohnung darüber hinaus das Recht, die Wohnung einem Familienangehörigen zu überlassen. Eine Nutzung durch Dritte ist dagegen ausgeschlossen.

Grundsätzlich gilt, dass ein lebenslanges Wohnrecht nur in beiderseitigem Einvernehmen gelöscht werden kann.

Wohnrecht bei Zwangsversteigerung der Immobilie

Die Antwort auf die Frage, ob ein Wohnrecht durch eine Zwangsversteigerung beendet werden kann, hängt von der Rangfolge der eingetragenen Belastungen ab. Betreibt die Bank die Zwangsversteigerung, erlischt das Wohnrecht, wenn die Rechte der Bank einen höheren Rang aufweisen als der des Wohnrechts. Die Wahrscheinlichkeit, dass das Wohnrecht erlischt, ist relativ groß, da Banken in der Regel mit der Grundschuld an den ersten Rang im Grundbuch wollen.

Das Gesetz sieht zwar eine finanzielle Kompensation vor, wenn der Bewohner einer Immobilie durch eine Zwangsversteigerung sein Wohnrecht verliert (Paragraf 92, Zwangsversteigerungsgesetz). Allerdings verläuft die Durchsetzung dieser Forderung in den meisten Fällen ergebnislos. Grund ist Absatz 3 der Rechtsgrundlage:

(3) Bei ablösbaren Rechten bestimmt sich der Betrag der Ersatzleistung durch die Ablösungssumme.

Übersetzt heißt dies: Nur wenn der Erlös aus der Zwangsversteigerung die Forderung der Bank übersteigt, besteht ein Anspruch.

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