Wer ein eigenes Haus bauen oder kaufen möchte, der stemmt zwei erhebliche Kostenfaktoren: Er muss das passende Grundstück erwerben und das Bauwerk, also das Haus, finanzieren. Das Erbbaurecht bietet eine Möglichkeit, den hohen Anschaffungspreis zu umgehen.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. So funktioniert das Erbbaurecht an einem Grundstück
  3. Wie viel kann das Erbbaurecht kosten?
  4. Das Erbbaurecht endet durch Zeitablauf: Was passiert?
  5. Was ist ein Heimfall?
  6. Was sind die Vorteile des Erbbaurechts?
  7. Was sind die Nachteile des Erbbaurechts?
  8. Erbbaurecht und Erbpacht – Unterschiede
  9. Verwandte Themen
  10. Weiterführende Links
  11. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Mit dem Kauf eines Erbbaurechts "mieten" Bauherren ein Grundstück. Sie zahlen einen Erbbauzins an den Eigentümer eines Grundstücks, um darauf ein Bauwerk zu errichten, ohne den Kaufpreis für ein Grundstück aufzubringen.
  • Das Erbbaurecht endet nach der vereinbarten Vertragslaufzeit (meist 75 bis 99 Jahre). Das Bauwerk geht an den Grundbesitzer über.
  • Eine Vertragsverlängerung kann bei Privatpersonen und Immobiliengesellschaften als Grundstückseigentümer schwierig werden.
  • Bevor ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen wird, ist es unbedingt erforderlich, zu prüfen, ob der Vertragspartner tatsächlich der Grundstückseigentümer ist.

So funktioniert das Erbbaurecht an einem Grundstück

Gegen die Zahlung einer meist regelmäßigen Gebühr, Erbbauzins genannt, an den Eigentümer eines Grundstücks kann ein Bauherr ein Erbbaurecht kaufen. Damit erhält er das Recht, auf dem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. So kann der nun Erbbauberechtigte ein Haus bauen, ohne den Kaufpreis für ein Grundstück aufzubringen.

Die Rahmenbedingungen für das Erbbaurecht

Das Erbbaurecht gründet auf einem Erbbauvertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten. Das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) verlangt, dass das Erbbaurecht ins Grundbuch eingetragen wird. Der Vermerk erfolgt auf einer gesonderten Seite, die als Erbbaugrundbuch bezeichnet wird. In der Regel gilt das Recht für private Wohnzwecke für 75 bis 99 Jahre. Gewerbliche Verträge haben davon abweichende Laufzeiten. Der Erbbauberechtigte hat das Recht, seinen vertraglichen Anspruch zu verkaufen oder zu vererben.

Wie viel kann das Erbbaurecht kosten?

Grundsätzlich kann die Höhe des Erbbauzinses, also der fälligen „Miete“ für das Grundstück, frei verhandelt werden. In der Regel liegen die Erbbauzinsen zwischen 3 und 6 Prozent des Nettobaulandwertes. Angenommen, ein Grundstück hat einen Wert von 100.000 Euro und die Erbbauzinsen betragen 5 Prozent. Dann fallen jährlich Kosten von 5.000 Euro an, die der Erbbauberechtigte dem Grundstückseigentümer zahlen muss.

Das Erbbaurecht endet durch Zeitablauf: Was passiert?

Wenn nach Jahrzehnten der Erbbaupachtvertrag ausläuft, gibt es zwei Optionen:

  • Der Erbbauberechtigte und der Grundstückseigentümer können sich auf eine Verlängerung des Vertrags einigen.
  • Wird das nicht unternommen, endet der Vertrag.

Endet der Vertrag durch Zeitablauf, fällt das Bauwerk an den Eigentümer des Grundstücks. Die bisherigen Eigentümer des Hauses erhalten eine angemessene Entschädigung. Wurde das Erbbaurecht ursprünglich vergeben, um einkommensschwachen Familien ein Eigenheim zu ermöglichen, muss die Entschädigung mindestens zwei Drittel des Gebäudewerts betragen.

Was ist ein Heimfall?

Der Heimfall ist eine Vereinbarung im Erbbaurecht, welche regelt, wann das Erbbaurecht während der Vertragslaufzeit an den Grundstückseigentümer zurückfällt. Dafür können zum Beispiel folgende Gründe vereinbart werden:

  • Nichtzahlung des Erbpachtzinses für mehr als zwei Jahre
  • Vertragswidrige Nutzung des Erbbaurechts
  • Die Nichtversicherung oder eine unzureichende Versicherung des Bauwerks
  • Die Insolvenz des Erbpachtberechtigten.

Wer vergibt Erbbaurechte?

Nur selten vergeben private Grundstückseigentümer Erbbaurechte an ihrem Grundstück. Ansprechpartner für ein Grundstück mit Erbbaurecht sind häufig Städte und Gemeinden, die das Wohneigentum sozialschwacher Bürger oder die Ansiedlung junger Familien fördern möchten. Die katholische Kirche als größter Grundstückseigentümer Deutschlands bietet in vielen Bistümern ebenfalls die Möglichkeit. Teilweise vergeben auch Stiftungen Erbbaurechte an Grundstücken.

Was sind die Vorteile des Erbbaurechts?

Die Vorteile des Erbbaurechtsvertrags liegen auf der Hand. Da der Kaufpreis für das Grundstück entfällt, erhalten Bauherren und Immobilienkäufer ihre Liquidität. Verbraucher, deren Einkommen oder Eigenkapital nicht für die gleichzeitige Finanzierung von Grundstück und Bauwerk ausreicht, können oft den jährlich anfallenden Erbbauzins problemlos aufbringen. So können sich auf Alleinstehende oder Familien mit geringem Einkommen Wohneigentum leisten.

Welche Gesamtkosten für die Immobilienfinanzierung in Ihr Budget passen, ermitteln Sie im Budgetrechner.

Was sind die Nachteile des Erbbaurechts?

Ein Immobilienkredit für ein Grundstück nebst Eigenheim ist irgendwann vollständig getilgt. Der Erbbauzins dagegen fällt während der gesamten Vertragsdauer an und wird immer wieder an die wirtschaftlichen Gegebenheiten angepasst. Damit kann der Verzicht auf den Kauf des Grundstücks langfristig gesehen sehr teuer werden.

Zusätzlich ist es schwieriger, ein Bauwerk auf einem Erbbau-Grundstück zu veräußern. Häufig müssen die Eigentümer des Bauwerks Einbußen beim Verkaufspreis hinnehmen.

Läuft der Erbbaurechtsvertrag aus, erhalten die Eigentümer der Immobilie nur eine angemessene Entschädigung. Sie bekommen nicht den kompletten Gegenwert des Bauwerks ersetzt. Eine gewünschte Vertragsverlängerung kann bei Privatpersonen und Immobiliengesellschaften als Grundstückseigentümer schwierig werden.

Erbbaurecht und Erbpacht – Unterschiede

Das Erbbaurecht bezeichnet das vertraglich vereinbarte Recht, auf einem Grundstück, dessen Eigentümer der Bauherr nicht ist, ein Bauwerk zu errichten. Umgangssprachlich ist häufig auch von Erbpacht die Rede. Tatsächlich bezeichnet die Erbpacht jedoch die zeitlich unbegrenzte Erlaubnis zur Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen. Die Erbpacht ist heutzutage in Deutschland gesetzlich verboten. Die Erbpacht ist ein Begriff aus der Zeit des Lehnswesens, als der Grundbesitz und das Recht auf Bewirtschaftung voneinander getrennt bestanden. Der Pachtzins wurde regelmäßig in Form von Naturalien geleistet.

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