Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung gehört zu den häufigsten Gründen, weshalb ein Mietverhältnis beendet wird. Ein Blick in das deutsche Mietrecht zeigt, dass Gesetzgeber und Gerichte bemüht sind, bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs sowohl die Interessen des Vermieters als auch die des Mieters zu berücksichtigen. Die Vermieterseite muss deshalb gut begründen, warum das Mietverhältnis beendet werden soll. Außerdem sind bei der Kündigung bestimmte Formalien einzuhalten, damit diese rechtskräftig ist. Ansonsten ist die Auflösung des Mietverhältnisses nicht gültig.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Muster für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs
  3. Gründe angeben
  4. Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf einer Immobilie
  5. Fristen für Vermieter
  6. Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung
  7. Verwandte Themen
  8. Weiterführende Links
  9. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Die Eigenbedarfskündigung ist im § 573 BGB geregelt. § 754 BGB regelt die Möglichkeiten zum Widerspruch im Härtefall.
  • Bei der Kündigung muss der Vermieter Fristen von 3 Monaten (bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren), 6 Monaten (bis 8 Jahren) bzw. 9 Monaten (ab 8 Jahren) einhalten.
  • Für die Eigenbedarfskündigung sind ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe in schriftlicher Form anzugeben.

Muster für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs

Im folgenden Feld können Vermieter "Mietvertrag: Ordentliche Kündigung durch Vermieter" angeben, um ein Muster für die Kündigung des Mietvertrags zu erhalten. Wählen Sie Eigenbedarf als Kündigungsgrund aus und geben Sie die genauen Gründe für den Eigenbedarf an. Anschließend können Sie Ihre Eigenbedarfskündigung bequem verschicken.

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Gründe angeben

Im Wohnraummietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist die Eigenbedarfskündigung nur mit einem einzigen Satz erwähnt. Demnach muss der Vermieter selbst, seine Familienangehörige oder andere Angehörige seines Haushalts ein berechtigtes Interesse an einer ordentlichen Kündigung haben.

Für die Eigenbedarfskündigung sind ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe in schriftlicher Form anzugeben. Es muss ein deutlicher Nutzungs- und Überlassungswillen erkennbar werden. Floskeln wie „Es besteht Eigenbedarf“ sind nicht ausreichend.

Unzulässig ist eine Kündigung, wenn sie offensichtlich der Neuvermietung zu einem höheren Preis dient. Der Mieter darf durch die Kündigung weder eingeschüchtert noch an der Wahrnehmung seiner berechtigten Interessen gehindert werden.

Alle weiteren Bedingungen, die eine Kündigung bei Eigenbedarf durch den Vermieter erfüllen muss, ergeben sich aus dem Recht zur ordentlichen Kündigung. Zusätzliche Regelungen sind deshalb nicht notwendig.

Einschränkungen für den Vermieter

Vermieter, die ihrem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen, müssen einige Einschränkungen beachten. Zum Beispiel, wenn der Vermieter im selben Haus eine oder mehrere vergleichbare Wohnungen besitzt, die leer stehen, braucht er sehr gute Gründe, wieso es gerade diese Wohnung sein muss. Außerdem ist er in diesem Fall verpflichtet, dem Mieter eine vergleichbare Wohnung anzubieten.

Eigenbedarfskündigung nach dem Kauf einer Immobilie

Wer beim Hauskauf keine leer stehende Immobilie findet, kann eine vermietete Immobilie kaufen. Doch laut § 566 BGB übernimmt der Käufer das Mietverhältnis unverändert. Beim Wohnungskauf gelten also die gleichen Regeln für die Eigenbedarfskündigung als sonst: Der neue Besitzer muss die gleichen Fristen einhalten und seinen Bedarf im Kündigungsschreiben überzeugend darlegen.

Fristen für Vermieter

Für eine Eigenbedarfskündigung sind Fristen vorgesehen, innerhalb derer der Mieter aus der Wohnung ausziehen muss. Diese richten sich nach der Länge seiner Wohndauer:

  • 3 Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu 5 Jahren
  • 6 Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer bis zu 8 Jahren
  • 9 Monate Kündigungsfrist bei einer Mietdauer ab 8 Jahren

Bundesweit gelten zudem Sperrfristen von 3 Jahren, wenn Wohnraum durch Verkauf in Eigentumswohnungen umgewandelt wird. In bestimmten Großstädten und Regionen wie Berlin, Hamburg und München, wo Wohnraum besonders knapp ist, gelten zum Teil längere Sperrfristen, die von Gemeinden und Städten jederzeit verlängert werden können.

Um schneller an ihr Besitz zu kommen, können Vermieter Mietern etwa mit einer Abfindung für den Auszug oder dem Angebot einer Ersatzwohnung entgegenkommen.

Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung

Ein erzwungener Wohnungswechsel bringt für viele Mieter handfeste finanzielle Probleme mit sich. Deshalb wehren sich viele Betroffene rechtlich gegen eine Kündigung aufgrund von Eigenbedarf. Diese Einsprüche haben etwa dann Erfolg, wenn die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine besondere Härte bedeutet, die trotz der Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Mieter können dann eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu gleichen Konditionen verlangen.

Gründe für einen Widerspruch

Gegen die Eigenbedarfskündigung Widerspruch einzulegen kann sich aufgrund der Härtefallklausel beispielsweise in folgenden Fällen lohnen:

  • Schwangerschaft
  • Abschlussphase einer Ausbildung (Schreiben der Bachelor- oder Masterarbeit)
  • Krankheit sowie Alter des Mieters

Allein die Tatsache, dass der Wohnungswechsel aufwendig und kostspielig ist, reicht für die Härtefallklausel jedoch nicht aus – ebenso wenig, dass Kinder die Schule und ihre gewohnte Umgebung wechseln müssen.

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