Bestandsschutz im Baurecht

Im Allgemeinen stellt Bestandsschutz ein Rechtsinstitut dar, das seinem Eigentümer Rechtssicherheit garantiert. Demzufolge haben neue Gesetze beziehungsweise abgeänderte Vertragsbestandteile keinen Einfluss auf die Rechtsverhältnisse. Die wesentliche Bedingung dafür ist, dass die Verhältnisse bereits vor den gesetzlichen Änderungen bestanden. Der nachfolgende Artikel behandelt den Bestandsschutz im Baurecht. Derartige Rechtsinstitute gelten jedoch ebenso im Flug- und Bahnverkehr.

Inhalt dieser Seite
  1. Das Wichtigste in Kürze
  2. Der Begriff des Bestandsschutzes im Baurecht
  3. Welche Arten von Bestandsschutz gibt es?
  4. Bestandsschutz und Sanierung
  5. Grenzen und Gültigkeit des Bestandsschutzes
  6. Verwandte Themen
  7. Weiterführende Links
  8. Baufinanzierung

Das Wichtigste in Kürze

  • Im Baurecht bezeichnet Bestandsschutz das Recht des Eigentümers, die aktuelle Form eines Gebäudes trotz veränderter rechtlicher Bestimmungen beizubehalten.
  • Von Relevanz ist insbesondere der passive Bestandsschutz, der den Besitzer eines Gebäudes vor bauaufsichtlichen Maßnahmen schützt und damit eine Abwehrfunktion innehat.
  • Der Bestandsschutz gilt nur so lange, wie sich eine Nutzung der baulichen Anlage erkennen lässt.
  • Ein Erlöschen des Rechtsinstituts führt in der Regel dazu, dass der Eigentümer nachbessern muss, was oft hohe Investitionskosten zur Folge hat.

Der Begriff des Bestandsschutzes im Baurecht

Der Bestandsschutz stellt das Recht eines Eigentümers dar, eine ursprünglich legale bauliche Anlage auch dann noch erhalten und nutzen zu dürfen, wenn ihre Errichtung nach aktueller Rechtslage nicht mehr gestattet wäre. Prinzipiell gilt der Bestandsschutz für alle Gebäude, die über eine Baugenehmigung verfügen, also beispielsweise Wohnhäuser und Gewerbeimmobilien, mitunter aber auch für Gartenhäuser und Garagengebäude. Ob die Behörden die Genehmigung rechtswidrig erteilten, spielt in diesem Zusammenhang keine Rolle. Allerdings profitieren Eigentümer erst dann vom Bestandsschutz, wenn die Bauarbeiter das Gebäude im Wesentlichen fertiggestellt haben.

Unter bestimmten Bedingungen ist es möglich, dass eine bauliche Anlage auch ohne entsprechende Genehmigung Bestandsschutz genießt. Dies trifft beispielsweise auf Gebäude zu, für die eine Genehmigungsfreistellung vorhanden ist.

Welche Arten von Bestandsschutz gibt es?

In der Praxis lässt sich zwischen dem passiven und dem aktiven Bestandsschutz unterscheiden:

  • Passiver Bestandsschutz: Der Eigentümer erhält das Recht, den Bauzustand eines rechtmäßig errichteten Gebäudes zu erhalten. Demzufolge genießt der Rechteinhaber Schutz vor bauaufsichtlichen Maßnahmen, die im Normalfall aufgrund der geänderten Gesetze anstünden. Damit stellt der passive Bestandsschutz einen Abwehrmechanismus dar. Allerdings schützt er lediglich die bereits vorhandenen Bauten. Ein Anspruch auf eine Änderung der ursprünglichen Nutzung oder auf eine Erweiterung beziehungsweise einen Ersatzbau besteht nicht. Es handelt sich damit nur um einen Bestandsnutzungsschutz.
  • Aktiver Bestandsschutz: Die Bedeutung dieses Terminus geht über die reine Abwehrfunktion hinaus. Der aktive Bestandsschutz beschäftigt sich mit der Frage, ob der Eigentümer ein aus baurechtlicher Sicht legal errichtetes Gebäude in seiner Nutzung trotz erfolgter Rechtsänderung verändern beziehungsweise erweitern oder einen Ersatzbau errichten darf. Allerdings lehnt die Rechtsprechung diese Form des Bestandsschutzes ab, da seine Anwendung eine Verdrängung anderer Gesetze – insbesondere Artikel 14 des Grundgesetzes – zur Folge hätte.

Bestandsschutz und Sanierung

Wer Gebäude im Bestand sanieren möchte, muss dabei einige Auflagen beachten. Diese betreffen sowohl die Unversehrtheit der baulichen Anlage als auch die Unversehrtheit ihrer Nutzung. Das bedeutet letztlich, dass die Sanierung nicht zu einer signifikanten Bestandsveränderung führen darf. Wer beispielsweise ein älteres Haus besitzt, in dem sich seit mehr als 50 Jahren ein Geschäft befindet, darf dieses durch eine Sanierung nicht einfach beseitigen. Gleiches gilt übrigens auch im Falle einer Modernisierung und bei Anbauten.

Wo liegen die Grenzen des Bestandsschutzes beziehungsweise wie lange gilt er?

Ein Gebäude unterliegt prinzipiell nur so lange dem Bestandsschutz, wie sich von außen eine Nutzung der baulichen Anlage erkennen lässt. Demzufolge endet der Schutz bei einer endgültigen Nutzungsaufgabe. Eine solche liegt beispielsweise vor, wenn sich an einem jahrelang unbenutzten Haus ein Verfall abzeichnet. Anders sieht die Situation bei einer zeitweiligen Nutzungsunterbrechung aus: Hier bleibt der Bestandsschutz aktiv.

Wird das schützenswerte Gebäude abgerissen, erlischt damit auch der Bestandsschutz; das Rechtsinstitut lässt sich nicht auf eine an derselben Stelle errichtete bauliche Anlage übertragen. Dies gilt auch dann, wenn der unter Bestandsschutz stehende Bau nur noch in Teilen vorhanden ist und daraus ein Gebäude entstehen soll, das vom Aufwand her einem Neubau entspricht.

Welche Auswirkungen hat ein Entfallen des Bestandsschutzes?

Wenn der Bestandsschutz erlischt, erfolgt im schlimmsten Fall ein Abriss des Gebäudes. Auch kann es passieren, dass der Eigentümer Anpassungen vornehmen muss, die für gewöhnlich die aktuellen Regelungen zum Wärme-, Schall- und Brandschutz betreffen. Die zuständige Behörde kann Eigentümer beispielsweise dazu auffordern, die Wärmedämmung auf den aktuellen Stand zu bringen. Die Pflichten des Gebäudebesitzers hängen dabei stets von den rechtlichen Bestimmungen ab, die zu dem Zeitpunkt galten, als der Bestandsschutz entfiel. Für gewöhnlich gehen damit relativ hohe Investitionskosten einher.

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