Zahlungsplan beim Hausbau: Abschlagszahlungen oft zu hoch

Der Zahlungsplan ist das Herzstück des Bauvertrages und ein hochsensibles Thema. Denn es geht um Geld - genauer um die Abschläge, die Bauherren jeweils nach bestimmten Bauabschnitten zahlen müssen.

«Während Bauunternehmen daran interessiert sind, möglichst früh viel Geld zu erhalten, sollten Bauherren Überzahlungen vermeiden», beschreibt Rechtsanwalt Wendelin Monz vom Bauherren-Schutzbund (BSB) das Spannungsfeld.

Es gibt keinen Standard-Zahlungsplan. Die Ausgestaltung hängt vom individuellen Auftrag ab. Bei einem Fertighausanbieter sind es oft weniger Raten - aufgrund des hohen Vorfertigungsgrades des Hauses. Diese fallen dann aber meist höher aus. Sind bei einem Hausbau hingegen viele Gewerke beteiligt, fallen oft mehr Abschläge an, die dafür geringer sind.

«Immer gilt das Prinzip: Erst wird ein Bauabschnitt fertiggestellt, dann wird diese Arbeit bezahlt», erklärt Anwalt Monz. Das Bauunternehmen ist in der Vorleistungspflicht. Für Bauherren bedeutet das, dass sie die jeweilige Rate erst nach der erbrachten Leistung überweisen müssen.

Die Höhe der Rate muss dem Wertzuwachs des Bauwerks entsprechen. «Früher war es weit verbreitet, dass die erste Rate nach der Unterzeichnung des Vertrages fällig wurde. Das ist unwirksam, Bauherren müssen sich darauf nicht einlassen», sagt Monz.

Abschlagszahlungen oft zu hoch

Oft sind die angesetzten Abschlagszahlungen zu hoch. Diese Erfahrung hat auch der Verband Privater Bauherren (VPB) gemacht. Nicht selten sollen schon 80 Prozent der Bausumme gezahlt worden sein, wenn der Innenputz noch gar nicht begonnen hat. Dann müssen die Handwerker aber noch Arbeiten im Wert von 30 bis 35 Prozent des Werklohnes erledigen.

«Bauherren sollten sich unbedingt vor Vertragsschluss fachlich beraten lassen, ob die Höhe der Raten mit der Bauleistung übereinstimmt», rät Monz.

50 Prozent bis zum Rohbau

Als Richtwert gilt: Bis zur Rohbaufertigstellung sollten nicht mehr als etwa 50 Prozent der Gesamtbausumme gezahlt werden. «Zahlen Bauherren zu viel, ist die geleistete Überzahlung im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens verloren», warnt Wendelin Monz.

«Zahlungspläne, die zur Überzahlung führen, sind sogar insgesamt unwirksam», sagt der Anwalt. Dann müssten die Bauherren die Gesamtsumme erst am Ende des Bauvorhabens zahlen oder der Unternehmer müsste aufwendig jede einzelne Leistung nachweisen und bewerten. «Dies alles führt aber zu Streit.»

Verträge kritisch prüfen

«In der Regel geben die Bauunternehmen die Raten vor und der Auftraggeber kann noch etwas nachverhandeln», sagt Monz. Der BSB-Experte rät, darauf zu achten, dass der Vertragspartner die rechtlichen Vorgaben für die Gestaltung von Zahlungsplänen einhält. Sonst sollte man sich nicht darauf einlassen.

Neben der Überzahlung, die nicht vorliegen darf, haben Bauherren einen gesetzlichen Anspruch auf eine Fertigstellungssicherheit. Sie können dafür bei der ersten Abschlagszahlung fünf Prozent der vereinbarten Gesamtkosten einbehalten. Oder das Bauunternehmen übergibt eine Bürgschaft über diese Summe. «Die Firma hat das Wahlrecht, welche Variante angewendet wird», sagt Monz.

Zudem sei es sinnvoll, eine Gewährleistungsbürgschaft in den Bauvertrag hinein zu verhandeln. «Damit wird die Beseitigung von Mängeln abgesichert, die bei einer Insolvenz des Unternehmens in der fünfjährigen Gewährleistungszeit nach Fertigstellung des Bauwerks entstehen.»

Nicht alles vor der Abnahme bezahlen

Gesetzlich vorgeschrieben ist: Die Summe aller Raten, die Bauherren bis zur Bauabnahme zahlen müssen, darf 90 Prozent der Gesamtvergütung nicht übersteigen. Die restlichen zehn oder noch besser 15 Prozent werden erst nach der Abnahme fällig. Das soll Bauherren schützen.

«Die meisten Mängel werden ja erst in der Endphase kurz vor der Fertigstellung sichtbar», gibt Monz zu bedenken. Und oft stelle sich erst am Schluss heraus, dass das Unternehmen bestimmte Mängel nicht mehr beseitigen will. «Mit den insgesamt 15 Prozent der Bausumme, die der Bauherr dann noch in der Hinterhand hat, hat er gute Karten, um das Unternehmen zur Beseitigung der Mängel zu bewegen», so Monz.

So viel dürfen Bauherren zurückhalten

«Ganz aussetzen dürfen Bauherren die Zahlung nicht», so Rechtsanwalt Holger Freitag vom VPB. Man könne aber einen angemessenen Teil des Abschlags zurückbehalten - und zwar so lange bis die vertragsmäßig vereinbarte Leistung erbracht wurde.

Angemessen sei der doppelte Betrag, den die vertragsgemäße Herstellung durch einen Drittunternehmer kosten würde.

Kommt es beispielsweise aufgrund von einer Materialknappheit zu Verzögerungen hat dies keine Auswirkungen auf die Abschläge. «Verzögerungen haben nichts mit dem Zahlungsplan zu tun», erklärt Monz. «Gezahlt wird nach Leistungsschritten, nicht nach Terminen. Wird ein Bauabschnitt später fertig, ist die entsprechende Rate auch später fällig.»