Wohnungskauf: Tipps für den Kauf einer Eigentumswohnung

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Für den Kauf einer Eigentumswohnung kann es zwei Motivationsgründe geben. Entweder möchte der Erwerber seinen Traum von den eigenen vier Wänden realisieren oder er sucht eine solide Kapitalanlage. In Bezug auf die Auswahl und den Kauf gibt es sowohl Gemeinsamkeiten als auch Überschneidungen. Worauf man in beiden Fällen achten sollte, erläutert dieser Ratgeber.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei Eigennutzung sollten Erwerber auf möglichst große „Schnittmengen“ mit den übrigen Eigentümern achten.
  • Vermieter sollten die eigenen Vorstellungen hinten anstellen und die Wünsche potenzieller Mieter im Vordergrund sehen.
  • Ein Blick in die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Wirtschaftspläne sind im Vorfeld unabdingbar.
  • Bundesweit sind nur die Notarkosten beim Wohnungskauf einheitlich.

Die Auswahl der geeigneten Wohnung

Zunächst einmal gilt, dass Käufer bei sogenannten Schnäppchen nicht nur vorsichtig sein, sondern diese ganz ignorieren sollten. Auf dem Wohnungsmarkt gibt es keine Schnäppchen. Wird eine solche Wohnung angeboten, birgt sie Risiken. Dies kann die Bausubstanz oder geplante, wertmindernde Veränderungen in der Nachbarschaft betreffen oder die Lage ist von vorneherein eher zweifelhaft.

Die Auswahlkriterien bei einer Eigentumswohnung

Käufer einer selbstgenutzten Eigentumswohnung sollten sich darüber im Klaren sein, welches Umfeld sie möchten. Wer Kinder hat, sollte darauf achten, dass sich der Großteil der Mitbewohner und Miteigentümer in einem vergleichbaren Alter bewegt und auch andere Kinder im Haus leben. Beim Thema Kinder gilt auch, dass Kindergarten oder Grundschule möglichst fußläufig erreichbar sind.

Wer es lieber ruhig möchte, wird auf das genaue Gegenteil achten. Ein Wohnkomplex direkt neben einer Schule sorgt genauso für einen gewissen Geräuschpegel wie der Spielplatz vor dem Haus. Eigennutzer sind gut beraten, sich auf Häuser zu konzentrieren, die einen hohen Anteil an anderen Eigennutzern aufweisen. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass die Erwartungen und Umsetzungen von Veränderungen bei Selbstnutzern und Vermietern auseinanderdriften. Legen die Bewohner Wert auf Renovierungsmaßnahmen, die auch optische Hintergründe haben, stellen sich Vermieter hier öfter quer, um in ihren Augen unnötige Ausgaben zu vermeiden.

Wer einen Wohnungskauf zur Vermietung plant, fährt besser, wenn sich ein möglichst hoher Anteil an Vermietern in der Eigentümergemeinschaft findet. Die Auswahl der Wohnung sollte sich auch nicht an den persönlichen Präferenzen orientieren. Eine Zwei-Zimmerwohnung ist ideal für Singles. Diese wiederum leben lieber in einem urbanen Umfeld als auf dem Land. Das schlägt sich allerdings auch im Kaufpreis nieder.

Der Wirtschaftsplan – wichtig für die Zukunft

Ist die richtige Wohnung gefunden, sollten sich die Käufer die letzten drei Protokolle der jährlichen Eigentümerversammlung vorlegen lassen. Diese beinhalten zum einen die Wirtschaftspläne, zum anderen geben sie Aufschluss darüber, wie homogen die Eigentümerversammlung agiert. Sind die Abstimmungen überwiegend mit deutlichen Mehrheiten erfolgt, kann man von größerer Harmonie ausgehen als bei jeweils sehr knappen Ergebnissen.

Die Protokolle und Wirtschaftspläne für eine Eigentumswohnung zeigen auch, welche Maßnahmen für die Zukunft geplant sind. Nicht alle Sanierungen oder Renovierungen werden ausschließlich aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt. Bei größeren Vorhaben stehen auch Sonderumlagen zur Diskussion. Es ist wichtig, im Vorfeld der Finanzierung zu wissen, welche Kosten auf den Erwerber beispielsweise im Folgejahr zukommen.

Genauso wichtig ist allerdings auch ein Blick in die Teilungserklärung. Diese gibt Auskunft darüber, wie das Sondereigentum und das Gemeineigentum aufgeteilt sind und ob es Wohneinheiten mit Sondernutzungsrechten am Gemeineigentum gibt.

Die Erwerbsnebenkosten

Ein weiterer wichtiger Punkt, losgelöst vom Objekt selbst, sind die Erwerbsnebenkosten. Diese werden von den Erwerbern häufig unterschätzt, können aber in der Spitze bis zu 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Eine alte Finanzierungformel besagt, dass eine solide Finanzierung als Eigenkapital 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Erwerbsnebenkosten vorsieht. Zu den Erwerbsnebenkosten zählen

Bundeseinheitlich sind lediglich die Notarkosten beim Wohnungskauf geregelt. Diese machen zusammen mit den Kosten für das Grundbuchamt rund 1,5 Prozent des Kaufpreises aus. Die maximale Höhe der Maklercourtage sowie die Höhe der Grunderwerbsteuer werden auf Länderebene unterschiedlich gehandhabt.

Für die Maklercourtage gelten Stand 2020 folgende Werte:

BUNDESLAND
MAKLERPROVISION GESAMT
ANTEIL VERKÄUFER
ANTEIL KÄUFER
Baden-Württemberg 7,14% 3,57% 3,57%
Bayern 7,14% 3,57% 3,57%
Berlin 7,14% 0% 7,14%
Brandenburg 7,14% 0% 7,14%
Bremen 5,95% 0% 5,95%
Hamburg 6,25% 0% 6,25%
Hessen 5,95% 0% 5,95%
Mecklenburg-Vorpommern 5,95% 2,38% 3,57%
Niedersachsen 7,14 % oder 4,76-5,95 % 3,57 % oder 0 % 3,57 % oder 4,76-5,95 %
Nordrhein-Westfalen 7,14% 3,57% 3,57%
Rheinland-Pfalz 7,14% 3,57% 3,57%
Saarland 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen 7,14% 3,57% 3,57%
Sachsen-Anhalt 7,14% 3,57% 3,57%
Schleswig-Holstein 7,14% 3,57% 3,57%
Thüringen 7,14% 3,57% 3,57%

Bei der Grunderwerbsteuer bestehen ebenfalls massive Unterschiede:

Bundesland
Grunderwerbsteuersatz
Grunderwerbsteuer bei Kaufpreis 300.000 €
Baden-Württemberg 5,0 % 15.000 €
Bayern 3,5 % 10.500 €
Berlin 6,0 % 18.000 €
Brandenburg 6,5 % 19.500 €
Bremen 5,0 % 15.000 €
Hamburg 4,5 % 13.500 €
Hessen 6,0 % 18.000 €
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % 18.000 €
Niedersachsen 5,0 % 15.000 €
Nordrhein-Westfalen 6,5 % 19.500 €
Rheinland-Pfalz 5,0 % 15.000 €
Saarland 6,5 % 19.500 €
Sachsen 3,5 % 10.500 €
Sachsen-Anhalt 5,0 % 15.000 €
Schleswig-Holstein 6,5 % 19.500 €
Thüringen 6,5 % 19.500

Gerade Vermieter, die nicht standortgebunden sind, können bei der Auswahl der richtigen Region fünfstellige Beträge einsparen. Ein Tipp zur Grunderwerbsteuer: Es ist völlig legal, fest mit der Wohnung verbundene Gegenstände wie eine Einbauküche oder Einbauschränke aus dem steuerrelevanten Kaufpreis herauszurechnen. Die Berechnung erfolgt im Rahmen des Kaufvertrages. Steuerpflichtig ist dann nur der „Nettobetrag“.